當時間的指針不斷向前撥動，贛深高鐵通車腳步亦愈發臨近。預計2021年底，贛深高鐵的列車將正式駛入惠州這片土地。這座古老又現代的城市，將又一次在高鐵的帶動下，迎來板塊能級提升。
高鐵的開通，對于城市的意義不只在于出行速度加快，更重要的是對城市的帶動作用。高鐵的建設改變了人們的生活距離，對于房地產市場而言，因高鐵站設立而帶動區域樓市發展的例子不在少數。
贛深高鐵通車將不僅縮短沿線城市間的時間距離，更削弱了市民遠距離消費和購房的心理屏障，對于沿線站點區域的樓市發展具有深遠影響。比如，得益于深圳北站的建設，深圳北站周邊區域從到處都是水田和泥巴路的農村發展為如今站城融合的新城，才用了不到10年的時間。而這10年，深圳北站周邊區域的樓市也發生翻天覆地的變化。
再說惠州自身的例子——惠州南站（現更名惠陽站）片區。在廈深高鐵建設之前，惠州南站周邊區域分布著零散的自建民房和菜地、荒地。在2013年廈深高鐵通車以后，惠州南站片區的荒涼景象逐步被現代化的都市風光所取代。
贛深高鐵開通將成倍縮短沿線城市之間的交通時間。 惠州日報記者周楠 攝
歷史發展經驗表明，高鐵站點，尤其是樞紐站點對于一個區域的發展具有重要意義。深圳北站和惠州南站的開通運營，一定程度上推動了周邊區域的現代化建設，也帶動了區域樓市發展。
作為全國高速鐵路網“八縱八橫”的重要一段，贛深高鐵北起江西贛州，途經廣東河源、惠州、東莞，南至深圳，正線全長436公里。將在惠州境內設置博羅北站、惠州北站、仲愷站3個車站。三個高鐵站選址均位于惠州城市建設相對空白的區域，有利于促使郊區板塊轉變為城市核心地區，帶來惠州的城市、樓市發展布局的改變。以惠州北站為依托，規劃建設的惠州高鐵北站新城就是一個典型例子。根據規劃，惠州高鐵北站新城將以惠州北站為中心，周邊布置大量產業、住宅、商業、學校、綠地、醫療等地塊，規劃打造一個面積近44平方公里、未來可供42萬人口生活居住的大城。
目前，贛深高鐵（惠州段）各項工作正在平穩推進中，預計年底建成通車。贛深高鐵建成通車后，贛州至深圳將由現在的7小時縮短至2小時，惠州到深圳將縮短至半小時，惠州將進一步融入粵港澳大灣區大交通體系和廣深“半小時經濟生活圈”。
贛深高鐵的開通運營，究竟會對惠州樓市產生怎樣的影響？請聽惠州業內人士的看法。
謝建靈。
■惠州（粵東）世聯行市場研究中心總監謝建靈：
北站新城具備快速發展條件
“在廈深高鐵開通前，惠州南站片區屬于惠陽相對偏遠的地段，房價遠低于惠城，也低于惠灣的其他區域。”惠州（粵東）世聯行市場研究中心總監謝建靈介紹，通過對近年來的房價觀察，惠州南站片區享受到的地產利好，優于惠州其他區域�！皬�2013年到現在，南站周邊房價漲幅基本上升了4-5倍，而惠州其他區域一般在3倍以內。”
“以星河丹堤項目為例，從最開始5800元/㎡，到2019年即便受到限價政策影響房價依舊達到2萬元/㎡。”他補充說，2013年惠州南站開通運營，特別是2017年實現捷運化后，解決了深圳外溢客戶的通勤需求，推動了區域樓市發展。
“贛深高鐵經過惠州的三個站，其中惠州北站的價值非常高。”在講述贛深高鐵對惠州樓市的影響時，謝建靈首先提到了惠州北站及其周邊區域的規劃。謝建靈認為，惠州高鐵北站新城同樣是基于高鐵站點的設立，在一個房地產市場相對空白的區域規劃打造的新區。
“規劃控制人口規模達42萬人，相當于惠城區常住人口的三分之一。”除了“融入深圳半小時生活”的優勢外，謝建靈認為惠州高鐵北站新城還有一大吸引人口的優勢在于坐擁江北CBD的城市量級配套資源。區域內的教育、商業、醫院及公園等配套也在同步規劃落地，滿足深圳外溢客戶、本地客戶的居住需求。謝建靈認為，區域的配套規劃，特別是32所學校的教育配套規劃，未來不管對于本地客戶還是深莞客戶都具有強大吸引力。在金山新城馬安區域發展飽和后，惠州在深度融入深圳都市圈的背景下，必定將重心放在北站新城。而惠州高鐵北站新城為惠城可開發面積最大的區域，具備快速發展條件，及形成集中式大規模新城。
“2021年贛深高鐵通車后，將拉近惠城、仲愷與深圳的時空距離。”謝建靈表示，基于贛深高鐵通車這一契機，不妨暢想在惠州北站高鐵新城上演“深惠雙城生活”。實際上，這種生活模式已在惠州南站片區實現。
李建鋒。
■惠州天策行總經理李建鋒：
高鐵城市群資產價值將逐漸并軌
交通工具革新會影響人們對距離的認識，高鐵會改變人的生活半徑。在贛深高鐵的建設過程中，許多人已開始意識到，區域間的地理距離，將被時間距離打破。“都市圈的范圍=城市間聯系的極限=1小時交通圈的范圍，高鐵將這個范圍從公路網、地鐵城軌能支持的半徑50公里，拓展到了半徑100公里以上�！被葜葙Y深地產評論人、惠州天策行總經理李建鋒認為，高鐵開通對于中心城市的衛星城，十分有利。
李建鋒表示，深圳、惠州兩城因為高鐵縮短了城市之間的時空距離，改變區域城市網絡的空間關系，使得經濟發展較弱的地區與經濟發達地區能夠更快聯系在一起，促進區域的整合發展。隨著高鐵北站的建成，縮小了深惠時空距離、增進了深圳都市圈城市間的交流與合作，加速了人力資本、信息、技術、物質資料等經濟要素的流動，從而有助于沿線城市整體性的人口與產業的增長。李建鋒認為，高鐵將眾多城市連為一體，組成更為龐大的都市圈或者城市群，這些城市群的資產價值會逐漸并軌。
“惠州北站高鐵新城將快速聚集大量的人口，以后乘坐高鐵上下班，也將成為一種常態�！崩罱ㄤh告訴記者，目前惠州人開車去深圳，至少要兩個小時。相比之下，贛深高鐵開通后，惠州北站高鐵新城與深圳的時間距離將縮短至半小時左右，一定程度上會為區域帶來更多的深圳外溢剛需。
此外，李建鋒也提醒要注意贛深高鐵開通可能帶來的“虹吸效應”。目前全國很多地方因為高鐵通，大城市和小城市之間的距離被大大縮短了。去大城市更便捷，所以越來越多的年輕人選擇離開自己的家鄉，去大城市打拼，畢竟大城市有更多的機會。高鐵一方面給地方城市帶來了資源導入的紅利，激發城市的新一輪增長；同時另一方面也不可避免地會引起人口與產業的流失，因為一線城市優質的營商環境、高品質的生活設施以及便利的服務等等，勢必會讓原本留在當地的人才與企業向一線城市遷移。這也是大城市對小城市的一種“虹吸效應”。李建鋒認為，惠州雖然目前多個高鐵站通深圳，但是也要認清區域角色，找到專業化分工，以不可替代的城市優勢為基礎，深度參與深圳都市圈一體化發展。以優勢對接區域機遇，從而才能化解因高鐵帶來的城市邊緣化風險。
對于贛深高鐵通車后對樓市的影響，李建鋒則表示，由于前兩年贛深高鐵沿線站點區域已經開始“炒作”高鐵規劃，其實已經消化了高鐵帶來的利好�！霸谮M深高鐵通車之前，大家對于高鐵開通有預期，想著高鐵能帶來巨大的發展機會，但是贛深高鐵開通后，大家或許會發現所期待的高鐵聚集效應并沒有出現�！崩罱ㄤh說，在目前的市場情況下，惠州北站開通運營預計也比較難帶動片區房價的上漲，“博羅和惠州北站片區還有可開發的儲備用地，一直有新房入市二手房根本就帶不起來，因此，哪怕贛深高鐵開通，預計區域房價也不可能繼續上漲。”
王遠光。
■江茂華府項目營銷總王遠光：
北站新城片區規劃有望加速落地
“與深圳時間距離的大幅縮短，首先會為北站新城帶來巨大的人流量，片區熱度和關注度將受到明顯的提升；其次有望加速片區規劃的落地。”惠州北站高鐵新城樓盤江茂華府的項目營銷總王遠光解釋道，眾所周知，深圳是一個人多地少的城市。由于人口眾多，土地資源又有限，深圳人外溢到周邊城市購房已非新鮮事。贛深高鐵通車后，從惠州北站乘坐高鐵到深圳，只需半小時，而且是直接到市區中心——深圳北站。從某種程度來說，已經與超大型城市的通勤時間相當。
隨著贛深高鐵通車進入倒計時，惠州高鐵北站新城區域的樓盤也對高鐵通車的利好充滿期待�！敖A府臨近惠州北站，必然會享受贛深高鐵帶來的人流紅利�！蓖踹h光表示，贛深高鐵從江西贛州市贛州西站引出，沿途設贛州西站、信豐西站、龍川西站、河源東站、博羅北站、惠州北站、仲愷站、東莞南站、深圳北站等車站。隨著高鐵開通，站點區域熱度上升將有利于吸引購房客戶。
王遠光認為，贛深高鐵開通，會為北站新城帶來人流、資金流，自然利好區域樓市。贛深高鐵位于惠州的站點基本都位于惠州的新區，環顧國內城市，一個新區的發展會催熟房價快速上漲，這無外乎兩個條件：第一就是獲得政府核心規劃所致，讓這個城市片區規劃起點高，催生片區成熟，類似于惠州金山新城。第二是核心交通樞紐規劃所帶來的利好，惠州北站新城顯然屬于后者。但是受當前市場環境和政府備案價限價，短期內北站新城應該價格平穩，中長期繼續看好。
李凡。
■TAD互動總經理李凡：
惠州在灣區的優勢可望得到升華
“贛深高鐵通車后，惠州將更快地融入大灣區都市圈，并加快與內陸城市的鏈接，深圳與惠州更加便捷的交通，惠州在灣區的優勢可以得到升華，豐富的旅游資源更加吸引大灣區兄弟城市的市民�！盩AD互動總經理李凡如是說。
一個城市的樓市發展，是需要人口支撐的。利好因素的兌現，將對贛深高鐵沿線站點周邊區域的樓盤產生更多的曝光，引起灣區購房者甚至是江西等高鐵可延伸的全國區域購房者的關注。李凡表示，希望贛深高鐵惠州段各大站點周邊區域的規劃加快落地，帶給未來該區域購房者更美好的生活。
黃俊賢。
■潼湖碧桂園科學城項目負責人黃俊賢：
贛深高鐵將重構惠州城市價值
“贛深高鐵通車后，標志著惠州進入‘新高鐵時代’，將重構惠州的城市價值，也是惠州融入大灣區的一大舉措。”潼湖碧桂園科學城項目負責人黃俊賢認為，這將會進一步促進沿線站點區域的經濟發展，帶來更多產業入駐以及人流量。同時，他還指出，贛深高鐵開通后，惠州與東莞深圳的距離更近了，站點周邊的居住需求將會增長，房價也將隨即跟著上漲。
“部分客戶是被交通紅利吸引過來的，贛深高鐵開通運營將會對項目銷售產生一定的助力作用�！秉S俊賢表示，贛深高鐵開通后，其站點周邊區域的樓盤價值將會更加凸顯�！耙驗榻煌ㄕ军c代表著人流，有人就會有產業，有居住需求�！�
羅淑平。
■惠州中原戰略研究中心負責人羅淑平：
乘勢而上協同打造片區優質配套
惠州北站作為贛深線上僅次于深圳北站的最大站點，未來將快速連通深莞惠三地，成為粵港澳大灣區的又一核心交通樞紐�！摆M深高鐵的通車，能夠有力地支撐惠州尤其是北站片區樓市價值。”惠州中原戰略研究中心負責人羅淑平表示，2013年廈深高鐵惠陽站通車至今,不僅帶動了高鐵片區樓市的銷售量，相比同區域其他片區房價溢價率提升至20-25%。由此可以看到，交通價值對周邊區域的影響是巨大的。
羅淑平同時表示，與之前情況不同的是，惠州樓市的發展已經進入調整期，在住房回歸居住屬性的大前提下，未來樓市目標更向穩步發展�！笆苴M深高鐵開通的利好影響，將帶來更多的置業需求，北站片區或迎來一波需求量的突破。但價格上會更趨穩定，不會出現短期上升過快的現象�！�
羅淑平介紹說，目前惠州至深圳的實際通勤時間普遍在1-2小時之間，贛深高鐵的開通，可以實現交通上的確切便利。但在有限的班次以及接駁交通相對缺乏的情況下，實現高頻率的雙城通勤生活仍存在一些現實難度�！盎葜菽险疽彩窃�2017年實現高鐵捷運化以后，帶來了更多的通勤便利性，才推動了惠陽大亞灣與深圳之間的雙城通勤生活�！彼嵝训�。
在滿足交通便捷性的前提下，一個區域的教育資源、商業配套及生活配套等，也是很大程度上影響客戶的置業意愿關鍵點。羅淑平認為，依托贛深高鐵帶來的城市價值，若能通過提升片區具體規劃，一方面能吸引投資方對區域的目光，另一方面可以協同打造片區優質配套，使得片區真正做到成熟宜居，才能帶來更多的置業需求�！霸跐M足了這些關鍵點的后，以贛深高鐵為主線，將莞惠城軌延長線，廣汕高鐵，深惠城際串聯起來，真正實現深惠雙城生活�！绷_淑平如是說。
文字 惠州日報記者鄔玉婷
圖片（除署名外）均由本報采集
