樓市降溫房企怎辦？業內人士：做好產品是長遠發展基石

　　進入9月，惠州樓市供應逐步放量，但成交依舊表現平平。根據惠州世聯行統計數據，9月前三周，惠州新房住宅供應10899套，成交4938套。世聯行監控顯示，惠州各樓盤來訪量維持在較低水平，整體轉化率仍然處于低位，客戶購房信心略顯低迷。

　　在信貸環境持續收緊、“新政”效力逐步釋放等多重因素疊加之下，惠州樓市成交乏力，不少樓盤通過折扣優惠來促進客戶認購。近日，記者聚焦現下樓市面臨的客戶減少、樓盤成交難等問題，采訪相關業內專家，探討后市如何發展。

　　樓市降溫，需要更優質的產品打動消費者

　　“目前市場優惠比較多，反而會讓客戶猶豫，畢竟每個人都不希望自己買虧，總會擔心接下來優惠更大。”正在惠博某樓盤帶客看房的渠道中介紀先生告訴記者，今天帶看的2個客戶都沒有成交。“價格其實已經很優惠了，但是客戶還在觀望。”紀先生認為，目前惠州樓市的市場環境，購房者顧慮頗多，除了擔心房價下跌，還會擔憂房子能否按時交付，或者質量是否過關等等。

　　劉波（化名）就是一位猶豫不定，擔憂房子質量的購房者。“今年開始就一直在各大樓盤轉悠，想挑個好一點的房子。”在深圳做生意的劉波表示，自己是個性格謹慎的人，自從打算在惠州買房，就經常瀏覽樓市新聞，偶爾還會查看網絡問政平臺。“近期惠州不少樓盤發生了維權事件，買房時會特意避開這些項目。”劉波說。

　　記者走訪中發現，不少購房者和劉波一樣，購房時會特別注重開發商的品牌口碑和樓盤品質。畢竟在房住不炒的背景下，購房者以自住為目的置業，不僅需要考慮升值空間和價格等因素，還需要關注園林、戶型設計、施工等涉及品質的諸多細節。

　　惠州資深地產評論人、惠州天策行總經理李建鋒認為，在嚴厲的調控政策下，愈加嚴密的土地及資金端調控，使得房企利潤逐步受到擠壓，促使房企不斷提高開發建設速度，以期盡快取得銷售回款，緩解日趨緊張的資金壓力。在這種背景下，新建住宅品質可能在一定程度上有所降低。因此，這個時候購房者更加關注房子質量的問題，而不是只關注房子的價格。

　　“當前樓市降溫的主要原因在于國家宏觀政策層面的調控以及金融政策的緊縮。”TAD互動總經理李凡表示，長遠來看，這是樓市健康向穩發展的必要措施，但是短期內會讓部分購房者產生觀望情緒，降低入市意愿。對于房企而言，真正的意向客戶數量在這些條件的影響下會變少，這也意味著，如果需要爭取到當下變少的購房者，就需要從產品層面上面進行提升，去做真正能打動他們內心的產品。

　　“競品質”將催生大批高品質住宅

　　“品質住宅不僅是一種商品，更是一種生活方式，它代表了舒適、愜意、省心的生活。”某項目的品牌策劃提到，現在的購房者不再僅僅關注“一個平方米能優惠多少錢”，而是更希望“交通好、配套好、環境好、質量好、服務好”，更注重住宅產品的品質。她表示，“正是看到了購房者置業需求的改變，市場上的高品質產品也聞聲而來。”

　　記者走訪市場發現，在市場趨冷的背景下，大部分樓盤持續通過優惠促銷、加大渠道獎勵等方式促進客戶認購，但是從市場反饋的數據來看，收效卻不明顯。反而一些堅持走品質路線的樓盤能獲得市場認可，比如在惠民之家發布的樓盤銷售排行榜中，華潤曦江潤府、華發·旭輝鉑鉆花園等主打品質的項目是近期榜單上的常客。

　　不可否認，做好產品是房企長遠發展的基石。在整個市場一路上行的階段里，行業不斷擴容，房企比拼的是擴張規模，是周轉速度。但步入箱體震蕩期，市場需求持續萎縮，通過高周轉模式運營的房企，只能通過打折促銷方式快速回籠資金。一位業內人士告訴記者，對于房企而言，以價格作為賣點是不得已的辦法，用優惠促進成交更是飲鴆止渴的下策。從長遠來看，任何品牌企業都不愿意將價格以及優惠作為銷售策略的重點，因為如此一來，品牌的含金量就不存在了。品牌企業最終還是要靠產品品質贏得市場。

　　事實上，“做好產品”不僅是市場要求，也是政策要求。近期惠州出臺惠八條，明確土拍中引入“競品質”規則，土地供應不再是單一的價高者得，或者是配建多者得，住宅品質亦被加入考量范圍，這對民生保障及房地產市場平穩健康運行都起到較大促進作用。

　　“‘競品質’從土拍環節對項目品質進行把控，盡量避免后期出現的各種矛盾，減少交房‘維權潮’的出現。”李建鋒認為，對于購房者而言，“競品質”是一件喜聞樂見的事。并且“競品質”對于開發實力強、長期注重品質的房企可謂是大利好：一方面更容易拿地，另一方面也會留有打磨產品的余地。而對于不注重品質打造的房企，尤其是資金實力及管理能力差的房企，或將難以再在土地拍賣市場上分一份羹。李建鋒同時表示，先“競品質”再競地價模式，將催生大批高品質住宅。

　　李凡則提醒開發商，房企除了在提升品質方面進行更為嚴格的產品打造外，還應該重視房產售后服務。比如物業，做好房子只是第一步，運營好社區的生活方式，在接下來更為重要，尤其對改善型物業，更應該如此。

　　城市深耕是房企發展的不二法門

　　“‘競品質’將會從促使樓市從粗放型向精益型過渡。”李凡認為，當前，房地產樓市進入“下半場”已經是行業共識，對房企的要求也會越來越高。過去5年，惠州樓市從本地房企與外來房企來分秋色，到品牌房企占據大半壁江山，再到如今頭部房企統領，在高速開發的同時，一些市場亂象也隨之出現。

　　從非理性繁榮到理性穩定，在行業邏輯的變革之下，房企要如何打開局面，迎接新的挑戰？

　　“城市深耕是未來房企發展的不二法門。”李建鋒強調，通過深耕，房企可以培養長期穩定的本地供應鏈，積累本地市場口碑，降低建設成本，加快產品去化。此外，通過打造本地管理平臺，提高管理水平和加大項目團隊的管理半徑，房企可以獲取更高的人均效能，有效提升利潤空間。

　　房企的經營能力一直是房企長期發展的保障，擁有更強的成本控制能力、項目去化能力和品牌優勢的房企，無論在怎樣的外部環境之下，都能游刃有余。苦練內功，提升自身的產品質量、成本控制和整體運營實力，更好布局供應生態鏈，更便利獲客并實現服務式營銷，是房企能否拍地、能否立足的核心關鍵。

　　現階段，在樓市調控持續高壓、住宅成交明顯下滑、行業競爭日益加劇的市場環境下，房企面臨的壓力大增。“合作抱團可以在多方面對房企提供有效助力。”李建鋒認為，房企之間應加深彼此的合作深度，合作范圍從單項目擴展到整個城市甚至區域，合作環節從拿地延伸到投資決策、項目開發、運營和營銷等整個鏈條。如此，合作雙方才能真正實現優勢互補，不僅可以避免過度競爭，還能彼此借勢。

　　惠州日報記者鄔玉婷