8月9日，惠州市住房和城鄉建設局網站發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（又稱“惠八條”），這個政策，被稱為惠州“最嚴新政”。時光飛逝,不知不覺九月已接近尾聲，“惠八條”新政出臺也已過一個多月。“新政”實施月余，效力如何？市場呈現出什么樣的狀態？近日，記者走訪了惠州樓市，了解新政對市場影響。 

買方話語權正在逐漸加大。 惠州日報記者周楠 攝

　　土拍

　　全市住宅地成交連續兩月無溢價

　　從土拍市場反饋情況來看，“惠八條”一出，便效果顯著。8月10日夜間，惠州市公共資源交易中心發布公告稱，因地塊需要完善房價地價聯動措施，原定8月11日上午掛牌出讓的惠城區馬安新群上寮145畝城鎮住宅及商服用地，中止掛牌出讓。可以說，新政施行僅一天，土拍市場已迅速作出反應。

　　惠州中原地產土拍監控顯示，8月惠州全市宅地掛牌宗數僅3宗，同比下滑90.32%；掛牌面積11.48萬㎡，同比下滑92.46%；掛牌金額18.05億元，同比下滑82.26%。成交宗數共4宗，同比下滑55.56%；成交面積同比下滑70.22%；成交金額同比下滑4.61%。據惠州中原監測數據統計，8月成交的4宗地塊以及9月成交的3宗地塊，均沒有產生溢價。全市宅地成交連續兩個月無溢價，市場觀望情緒較濃。

　　成交

　　8月供需雙降 9月成交依舊乏力

　　從新房成交數據來看，“惠八條”效力正逐步釋放。據惠州（粵東）世聯行大數據中心統計，8月惠州全市一手商品房供需雙降。在供應方面，全市新增44個預售許可證，一手商品房共批售7194套，環比下降39.45%，同比下降63.74%；批售面積為70.55萬平米，環比下降43.60%，同比下降65.28%。大亞灣和龍門都出現供應量為0的罕見情況。在成交方面，全市一手商品房成交面積75.46萬平米，環比下降 29.42%，同比下降67.74%；全市一手商品房成交套數8410套，環比下降23.78%，同比下降64.27%。（注：商品房包括住宅、商鋪、寫字樓和其他。）

　　轉入9月，全市一手商品房供應有所回升，但成交依舊乏力。惠州世聯行數據顯示，9月前三周，惠州全市新增50個預售證，一手商品房共批售10899套，獲批售面積共103.8萬㎡。但在成交方面，卻延續了8月的頹勢，回暖乏力。前三周，全市僅網簽一手商品房4938套，網簽面積48.52萬㎡，成交套數同比大幅度下滑。

　　惠州世聯行分析認為，雖然9月市場上部分項目開盤及加推，帶來一定的上訪量及認購量。但整體市場熱度仍然維持在較低水平，整體轉化率仍然處于低位，客戶購房信心維持低位。各區域樓盤持續通過折扣、低首付及提高渠道獎勵等方式來促進客戶認購。同時，惠州世聯行預計，接下來的10月，市場整體的大趨勢還是保持不變，不會有非常大幅度的上揚。惠州資深地產評論人、惠州天策行總經理李建鋒也表示，從目前市場來看，今年的“金九銀十”成色可能會不足，購房者持幣觀望的情緒可能會進一步加深。

　　持幣觀望態度對市場的影響還體現在成交價上。9月15日，國家統計局發布了最新一期的“70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”，繼7月二手房價環比下跌0.3%之后，8月惠州一手、二手商品房價格環比齊跌，跌幅分別為0.4%、0.3%。

　　惠州中原地產觀點認為，8月為傳統市場淡季，疊加調控政策效果進一步顯現、信貸持續收緊、預期逐步穩定，市場熱度亦有相應回落。接下來的金九銀十傳統銷售旺季，房企出于回籠資金壓力、置業者觀望情緒濃厚等原因，大概率將加大促銷優惠力度，以價換量，屆時新房價格漲幅或將繼續回落。

　　值得注意的是，市場形勢的變化也帶來了企業市場預期的改變。例如，位于金山新城的某項目，之前吹風價在18000元/㎡，但是實際備案價在14000-16500元/㎡之間。據悉，該項目的樓面地價接近8000元/㎡。并且，同樣位于金山新城的某潤府和某花園城項目也在9月份獲批新預售證，從備案價格來看，兩個項目最新一批產品的價格對比上一批均有小幅度的下調。

　　促銷

　　進行打折優惠的項目逐漸增多

　　有的樓盤選擇直接下調備案價格，有的樓盤則選擇優惠促銷。近期，記者走訪市場發現，惠州樓市進行打折優惠的項目逐漸增多。隨著市場下行調整，老帶新、特價房、工抵房、送車位等優惠活動層出不窮，有些樓盤甚至用疊加優惠的方式，以價換量。

　　現行市場議價空間明顯增大，買方話語權逐步加重。目前在惠灣片區，折扣基本上成了樓盤的標配，甚至有樓盤因為優惠幅度過大引發投訴。位于惠陽坪山東部公交基地的碧桂園深薈城，由于地理位置臨近深圳坪山，一直備受購房者關注，也是惠灣的熱銷盤，但近期卻因為大幅度降價遭遇投訴。據惠州網絡問政平臺信息顯示，9月14日，來信人張先生投訴碧桂園深薈城違規降價。張先生的來信內容透露，碧桂園深薈城打九折并在簽約當天送客戶40萬家私卡，真實打折幅度低至七折，嚴重影響之前買房客戶及周邊住戶的利益。

　　“惠灣片區樓盤打折促銷是十分普遍的，只有極個別地段、品質等各方面都特別優越的項目可能沒有折扣。”惠灣片區資深中介宋先生表示，目前惠灣片區很多樓盤的優惠政策都是疊加型的，部分項目會在政策允許的最低折扣9折的基本上，再疊加一些額外優惠，比如贈送車位、送消費卡等等。

　　而在惠城區，加入“優惠戰”的項目也愈發增多。即便是熱門片區，也不乏優惠促銷的項目。“我們現在推出兩個99折限時優惠活動，有意向可以聯系我。”最近，記者收到了金山新城馬安片區某紅盤的優惠邀約信息。詢問之下，該銷售還向記者透露，目前馬安片區還有其他樓盤也在進行優惠促銷，有樓盤對外釋放95折優惠。

　　眾所周知，金山新城片區近兩年發展勢頭正盛，以往基本上不打折、不做中介聯動。但最近個別項目開始對外釋放優惠，還有不少項目啟動了中介聯動。熱門區域尚是如此，一些偏冷門的區域更不在話下。目前除了中心區域的熱門項目，大部分項目的議價空間都在變大。特別是一些公寓產品，由于不受限價政策影響，許多項目直接單價優惠2-3千元，以此促進成交，回籠資金。

　　“目前市場有促銷活動情況下，正是購房者精挑樓盤，買到滿意樓盤的好時機。”李建鋒提醒購房者，目前市場成交顯現頹勢，開發商基于資金回籠的考慮，不排除后續優惠力度會逐漸加大，尤其是在年底沖業績的時候。但惠州的基本面決定了房價沒有大幅度下跌的基礎，市場區域化、差別化、個別化的情況可能會更加凸顯。對于剛需來說不要講買漲不買跌，也不要抱著樓市大跌的心態，價格合適、樓盤樓層合心意，那就早點上車。

　　展望

　　12盤1675套房源入市鏖戰黃金周

　　雖說當前樓市進入了“冷靜期”，但是對于即將到來的“黃金周”，開發商們依舊是鉚足勁推貨入市，希望借助假期的市場熱度，提升成交量。根據惠州中原地產統計，截至9月27日，惠州全市預計12盤在國慶節有推貨計劃，共1675套房源入市鏖戰。其中不乏全新項目，如龍湖·天宸原著花園、江茂華府。另外，華潤置地曦江潤府、華發·旭輝鉑鉆四季、德威江譽城、翔順花園等熱門樓盤趁著假期加推新品。

　　記者走訪市場了解到，位于金山湖的龍湖·天宸原著花園，此次開盤將為市場帶來122套，建面125-171㎡的疊墅+洋房產品，洋房備案均價19534元/㎡，疊墅備案均價21304元/㎡。有業內人士表示，龍湖·天宸原著花園的疊墅和洋房產品，在目前改善類型產品中屬于比較少見的。在地段、商業配套等各方面都相對有優勢。

　　而位于惠州火車站附近的江茂華府，將推出建面約81-123㎡高層洋房產品，共304套。備案均價12652元/㎡。目前項目對外釋放98折優惠，據現場銷售介紹，意向客戶實際上還可以申請到更多折扣，不過具體折扣不方便透露。

　　不僅黃金周有多個樓盤入市，接下來的整個“銀十月”，樓市也會相當熱鬧。

　　“10月份有不少優質樓盤推出，以品牌房企居多。其中有些項目的樓面地價相當耀眼，比如佳兆業樾伴灣、龍湖·天宸原著花園。”惠州（粵東）世聯行市場研究中心總監謝建靈指出，這些樓盤基本上都是在拿地不久，由于在當時拿地時，樓面價格比較高，而在目前的市場情況下，項目需要做出更多的亮點來吸引客戶，實現更好的利潤。因此，它們在產品設計上也會比之前更用心。

　　“由于限價政策的影響，它們的價格會比較‘親民’。”謝建靈認為，一些真正有改善需求或者置業需求的朋友，接下來可以重點關注這些地段好的樓盤。相對而言，它們的價格是受到一定抑制的，并沒有達到房企在拿地時預期價格。對于購房者而言，這些項目入市也是好消息，置業選擇更多。

　　惠州日報記者鄔玉婷