惠州樓市“期中成績單”：成交721萬㎡回歸疫情前水平

　　近日，2021年樓市“期中成績單”出爐。據(jù)世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)，雖然年中受到疫情反復等因素影響，但2021年上半年惠州樓市仍平穩(wěn)運行，截至6月，商品房成交面積累積達721萬㎡，回歸到疫情前水平，與2019年上半年去化量持平。客戶購買力釋放，尤其是3-4月，樓市迎來一波熱度，說明市場需求仍較為旺盛。在眾多樓盤的勠力同心下，或以高品質(zhì)、或以強品牌，或以讓人耳目一新的營銷舉措，沖破了政策環(huán)境、市場環(huán)境以及疫情防控的重重關(guān)口，贏得了市場的充分認可，最終交出情理之中而又在意料之外的亮眼答卷。

　　半年已過，站在下半年再出發(fā)的新起點，而對未知而又更加嚴峻的下半場，惠州報業(yè)傳媒集團以一方權(quán)威媒體之重任，以最貼近市場的專題報道，還原市場真實狀況，以期在數(shù)據(jù)分析、觀點研究和經(jīng)驗分享中，為市場走勢厘清脈絡，以供買賣雙方參考。 

2021年上半年惠州住宅成交分化明顯。 東江圖片社供圖

　　各區(qū)縣商品房成交分化明顯

　　數(shù)據(jù)顯示，2021上半年惠州各區(qū)縣商品房成交呈現(xiàn)“冰火兩重天”。2021年上半年（1-6月），惠城區(qū)成交面積及金額為惠州全市首位，成交面積達205萬㎡，成交金額約287億元，其次為惠陽區(qū)、仲愷區(qū)、大亞灣及博羅縣，成交金額均大于100億元，成交面積均超過100萬㎡。而惠東及龍門則表現(xiàn)相對冷清，成交面積分別為45萬平方米和16萬平方米。

　　世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心分析認為，2021年上半年，惠城區(qū)作為惠州市房地產(chǎn)核心區(qū)域的優(yōu)勢依舊明顯，供應及成交面積、成交總金額為惠州全市首位的同時，市場呈現(xiàn)明顯供不應求態(tài)勢，而躍居第二的仲愷區(qū)域亦呈現(xiàn)供不應求的良好狀態(tài)；大亞灣、惠陽區(qū)市場熱度有所下降，為二個供大于求的區(qū)域。 

2021年上半年惠州市純住宅成交面積段分布

　　自住為主90-100平方米戶型最熱

　　住宅成交方面，近年來惠州市住宅成交呈緩慢上升態(tài)勢。世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，截至6月，2021年住宅成交面積共計648萬㎡，同比2020年上半年上漲14.58%，總成交金額約837億元，同比上升23.47%。住宅均價約12903元/㎡，同比增加7.76%。

　　據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全市純住宅成交主力面積段主要集中在90-100㎡，且占比逐年上升，至2021年上半年占比全市成交量的28%，呈現(xiàn)“一枝獨秀”的態(tài)勢；其次是80-90㎡、100-110㎡及110-120㎡分庭抗禮，此漲彼伏。從2021年上半年惠州市純住宅成交面積段分布來看，客戶更偏向于的90-100㎡2-3房及110-120㎡的3房，主要原因除了區(qū)域成交結(jié)構(gòu)的變化，更有改善需求的不斷釋放，購房者對靈活整合房型的多種需求明顯增加。

　　惠州中原戰(zhàn)略研究中心分析表示，信貸政策收緊，房貸利率走高等調(diào)控政策成效顯現(xiàn)，購房投資需求明顯下滑，市場逐漸回歸剛性需求群體。從購房者需求來看，2021年上半年置業(yè)目的以自住為主，占比由2020年的65%上升至2021年上半年的72%，樓市更加彰顯居住屬性。首次置業(yè)客戶占比達64%，較2020年上漲12個百分點。值得關(guān)注的是，惠州本地客戶占比逐年呈上漲趨勢，占比由2019年的45.4%上升至2021年上半年的54.7%。 

2021年上半年房企排行榜（以備案總價為基準） 數(shù)據(jù)來源：惠州市公共資源交易中心、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺

　　市場集中度進一步提升

　　年中，又到了開發(fā)商交出“成績單”的時候，近年來，隨著人們對品牌的認可度越來越高，樓市市場集中度也進一步體現(xiàn)。

　　世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年成交金額（以備案總價為準）排行榜上，TOP10房企成交總金額占全市上半年商品房成交金額近50%。在TOP10房企中，包括碧桂園集團、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團、龍光集團、新力地產(chǎn)等在內(nèi)，千億房企占了6席。

　　品牌開發(fā)商旗下項目也取得了不俗的成績。據(jù)世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)，上半年銷量排名前十的項目分別為惠州星河丹堤、中洲天御花園、碧桂園十里銀灘、隆生仲愷花園、隆生西江花園、保利陽光城、萬科中交金楓花園、新力城、萬科萬悅花園、卓越東部蔚藍海岸花園，上述項目銷售金額均超過10億元大關(guān)。 

　　■相關(guān)鏈接

　　商住用地量跌價升仲愷表現(xiàn)亮眼

　　世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年（1-6月）惠州市經(jīng)營性土地（全類型）新增供應量共計784萬㎡，同比上升29.02%。成交量共計665萬㎡，同比上升54.76%，總成交金額182.47億元，同比2021年上半年下降14.49%；各類型土地成交中，商住用地平均地面價最高，約11606元/㎡，同比上升27.82%。

　　各區(qū)縣中，仲愷區(qū)供求均居于全市各區(qū)縣首位，供求分別約240萬㎡和198萬㎡，其中工業(yè)用地成交占比約61%。其次大亞灣及博羅縣呈供求平衡格局，以工業(yè)用地成交為主；惠陽區(qū)成交土地以綜合用地為主，占各類型成交土地比例約64%。

　　展望

新增供應蓄勢待發(fā) 下半年或有入市時機

　　半年已過，“下半年樓市走向如何”成了大眾最關(guān)注的話題。縱觀下半年的樓市，可以說是利弊并存，一方面受益于越來越緊密的深惠合作帶來的城市紅利，另一方面又受制于依然趨緊的信貸環(huán)境。隨著銀行放貸政策趨緊及國家調(diào)控政策的頻繁出臺，預計2021年將成為惠州市房地產(chǎn)市場調(diào)整期，未來市場將繼續(xù)向更為健康的狀態(tài)發(fā)展。

　　31個全新盤即將亮相

　　經(jīng)過了疫情考驗的惠州樓市，在2021年上半年快速恢復了元氣。據(jù)世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年惠州商品房預售面積為723.65萬㎡，回歸到疫情前水平，與2019年供應量持平；預計下半年廣東省內(nèi)疫情完全結(jié)束后，供應量將有明顯增加，市場將呈現(xiàn)供應量持續(xù)走高的態(tài)勢。

　　展望

　　新增供應上半年表現(xiàn)不俗，下半年也毫不遜色。據(jù)中原研究中心統(tǒng)計，2021年下半年惠州預計新增供應套數(shù)81594套，新增供應面積約841.97萬㎡（注：本次惠東及龍門未大面積覆蓋，因此實際新增供應仍有上浮空間）。下半年全市預計將有161個樓盤推新，其中全新盤達31個，預計供貨153萬㎡，占總潛在供應量的18%。

　　值得關(guān)注的是，今年不少房企似乎都不約而同選擇在7-8月推貨，使往年是供應淡季的7、8月或迎來房企推貨小高峰。

　　區(qū)域分布上，大亞灣、惠城、惠陽三區(qū)是下半年供貨主力，其中以大亞灣區(qū)供貨最多，下半年預計新增供應面積225.46萬㎡，集中出貨量大。惠城區(qū)緊隨其后，預計新增供應181.21萬㎡，其中備受市場關(guān)注的金山新城片區(qū)在下半年也會有不少新盤陸續(xù)推出新品。惠陽區(qū)下半年也將有不俗的表現(xiàn)，預計供貨150.96萬㎡。值得一提的還有仲愷區(qū)，去年仲愷土拍市場迎來高光，仲愷大道沿線共22個城市更新單元被包括星河、碧桂園、佳兆業(yè)、新力、昊翔源等11個品牌房企分別競得，成交面積超200萬㎡。隨著這些城市更新項目的陸續(xù)入市，仲愷區(qū)域供貨也將開閘放量。

　　產(chǎn)品分布上，惠州市場目前仍以剛需為主，改善型產(chǎn)品為輔。供應上高層產(chǎn)品為主導，別墅及公寓產(chǎn)品為補充。據(jù)中原數(shù)據(jù)監(jiān)測統(tǒng)計顯示，2021年下半年預計新增高層產(chǎn)品77186萬套，供應面積807萬㎡，占全市新增供應面積96%；公寓產(chǎn)品預計新增供應3585套，供應面積為19萬㎡；別墅產(chǎn)品預計新增供應823套，面積為16萬㎡。

　　競爭加劇或是入市時機

　　惠州中原戰(zhàn)略研究中心分析表示，央行加強流動性維護，營造流動性合理充裕環(huán)境的同時，會持續(xù)筑牢房地產(chǎn)行業(yè)資金的“大壩”，防止資金無序流入樓市，由此可見，下半年無論對于開發(fā)商還是對于購房客戶，資金趨緊都是大趨勢。另一方面所謂房地產(chǎn)“長期看人口、中期看土地、短期看金融/政策”，持續(xù)流入的人口給城市群帶來長期發(fā)展動力，也為房地產(chǎn)行業(yè)提供有力支撐。粵港澳大灣區(qū)憑借優(yōu)秀經(jīng)濟基本面、頂級城市群規(guī)劃、迅速靈活的政府應對、宜人的自然氣候等條件，正在形成對人口、尤其是年輕人口的巨大吸引力，而身處高能級城市群的惠州也將享受這一份紅利。

　　分析人士指出，預計下半年調(diào)控依然趨緊，隨著新增供應大規(guī)模釋放，市場成交端乏力，市場庫存壓力將會逐漸攀升。隨著下半年新增供應的大量釋放，房企在“三條紅線”等政策壓力后，不排除重點房企選擇“以量換價”，加大折扣優(yōu)惠力度提高客戶到訪積極性。如何把握好產(chǎn)品質(zhì)量及推貨節(jié)奏，在激烈的競爭中脫穎而出，對各大房企也是嚴峻的考驗。對置業(yè)者而言，下半年樓市競爭加劇的概率走高，對于剛需置業(yè)者來說也未嘗不是入市機會。

　　惠州日報記者王敏

　　聲音

萬科：核心地段優(yōu)質(zhì)項目仍受追捧

　　萬科中交金域華府項目負責人屈志勇表示，今年上半年1-4月，惠城市場延續(xù)了去年的熱度，而4月后在調(diào)控趨嚴，信貸收緊，房貸利率上漲等背景下，市場逐漸趨于平淡，但還是有非常明顯的成交分化現(xiàn)象，如金山新城一騎絕塵，上半年惠城銷售TOP10有70%的項目都在金山新城，大家對于核心地段的品牌優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)需求依然強烈。在這樣的背景下，萬科中交金楓花園項目成為了上半年金山新城片區(qū)網(wǎng)簽第一的項目。究其原因，是在目前的金山新城片區(qū)中，該項目品牌、配套、產(chǎn)品都是有優(yōu)勢的。

　　首先品牌方面，有萬科和中交雙世界500強的品牌加持。萬科在產(chǎn)品打造和物業(yè)服務方面一直都是中國房地產(chǎn)領域的龍頭企業(yè)，兼具口碑、產(chǎn)品力與國際視野。而中交城投一直堅持以“城市綜合開發(fā)運營”為發(fā)展主線，在基建、建筑工藝上頗有建樹，也是品質(zhì)的代名詞。

　　配套方面，家門口就有9年一貫制的惠州中學實驗學校，項目還自帶一所公立幼兒園，下樓就是馬安河濱水公園，規(guī)劃中的湖山大橋建成后，過橋即達金山湖中心和山姆會員店，項目更是自帶約1萬㎡商業(yè)街，華潤萬家麥當勞已經(jīng)簽約，步行1公里范圍內(nèi)基本能滿足80%的生活需求。

　　產(chǎn)品方面，是片區(qū)唯一精裝修交付項目，用精細化、強收納、強功能重新定義標桿產(chǎn)品精裝修，僅廚房就有10多項裝修細節(jié)，采用科勒，摩恩，方太等一線品牌，買房后不用擔心裝修問題。綜合而言，項目是比較有競爭力的。

　　屈志勇表示，今年下半年項目會推出三期95-140㎡三至四房新品。雖然下半年在房住不炒的主基調(diào)下樓市不會非常火熱，但市場會持續(xù)成交分化的現(xiàn)象，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的銷售量依然可期。

保利：深惠融合趨勢之下整體向好

　　保利房產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)負責人表示，2021年上半年惠州樓市整體以“平穩(wěn)”為主，全市供求比1.08，處于供需平衡區(qū)間。從區(qū)域上看，2021上半年惠州各區(qū)縣成交呈現(xiàn)“冰火兩重天”，其中惠城區(qū)、仲愷區(qū)表現(xiàn)突出。

　　他介紹，保利旗下項目在上半年表現(xiàn)十分突出。保利天匯項目商辦產(chǎn)品于4月中入市，僅用2個月時間就占據(jù)惠城區(qū)商辦產(chǎn)品成交頭把交椅，以成交177套，成交面積6368㎡，成交總價1.16億的成績成為惠城區(qū)商辦產(chǎn)品三料冠軍。保利錦城項目憑借高品質(zhì)低密度墅質(zhì)社區(qū)產(chǎn)品，在2021年上半年以5.8億銷售額、5.28萬㎡銷售面積摘得仲愷潼湖片區(qū)桂冠，目前項目在售90-107㎡全南向園景三房，10萬方市政公園環(huán)繞。保利云山堂悅項目，打造羅浮山下舒居生活，在市場信貸政策收緊，疫情反撲的外部因素影響下，項目通過扎實拓展，品牌活動強勢發(fā)聲及外部資源導入等方法，上半年成交276套，成交面積29090㎡，成交總價2.94億，成為羅浮山片區(qū)商品房三料冠軍，目前項目在售100-142㎡臻裝3/4房。

　　展望下半年的市場，他表示，深惠融合趨勢之下，惠州將迎來長足發(fā)展，整體發(fā)展向好；購房者置業(yè)過程愈發(fā)理性，投資客持續(xù)擠出；下半年住房個貸利率或?qū)⒊掷m(xù)上調(diào)，限制投資客群，剛需客群同步受到影響；2021年下半年惠州潛在新增供應套數(shù)為81594套，新增供應面積約為841.97萬㎡，較前兩年同期實際供應有所回落。新增供應大規(guī)模釋放，市場成交端乏力，市場庫存壓力將會逐漸攀升。

　　惠州日報記者李春鳳