惠州樓市“期中成績單”出爐 住宅均價約12903元/㎡

　　原標題：

　　惠州樓市“期中成績單”出爐

　　商品房成交面積721萬㎡，回歸疫情前水平

　　近日，2021年樓市“期中成績單”出爐。據世聯行惠州（粵東）地區大數據中心數據，雖然年中受到疫情反復等因素影響，但2021年上半年惠州樓市仍平穩運行，截至6月，商品房成交面積累積達721萬㎡，回歸到疫情前水平，與2019年上半年去化量持平。客戶購買力釋放，尤其是3-4月，樓市迎來一波熱度，說明市場需求仍較為旺盛。在眾多樓盤的勠力同心下，或以高品質、或以強品牌，或以讓人耳目一新的營銷舉措，沖破了政策環境、市場環境以及疫情防控的重重關口，贏得了市場的充分認可，最終交出情理之中而又在意料之外的亮眼答卷。

　　半年已過，站在下半年再出發的新起點，而對未知而又更加嚴峻的下半場，惠州報業傳媒集團以一方權威媒體之重任，以最貼近市場的專題報道，還原市場真實狀況，以期在數據分析、觀點研究和經驗分享中，為市場走勢厘清脈絡，以供買賣雙方參考。

　　各區縣商品房成交分化明顯

　　數據顯示，2021上半年惠州各區縣商品房成交呈現“冰火兩重天”。2021年上半年（1-6月），惠城區成交面積及金額為惠州全市首位，成交面積達205萬㎡，成交金額約287億元，其次為惠陽區、仲愷區、大亞灣及博羅縣，成交金額均大于100億元，成交面積均超過100萬㎡。而惠東及龍門則表現相對冷清，成交面積分別為45萬平方米和16萬平方米。

　　世聯行惠州（粵東）地區大數據中心分析認為，2021年上半年，惠城區作為惠州市房地產核心區域的優勢依舊明顯，供應及成交面積、成交總金額為惠州全市首位的同時，市場呈現明顯供不應求態勢，而躍居第二的仲愷區域亦呈現供不應求的良好狀態；大亞灣、惠陽區市場熱度有所下降，為二個供大于求的區域。

　　自住為主90-100平方米戶型最熱

　　住宅成交方面，近年來惠州市住宅成交呈緩慢上升態勢。世聯行惠州（粵東）地區大數據中心數據顯示，截至6月，2021年住宅成交面積共計648萬㎡，同比2020年上半年上漲14.58%，總成交金額約837億元，同比上升23.47%。住宅均價約12903元/㎡，同比增加7.76%。

　　據惠州中原戰略研究中心數據統計，全市純住宅成交主力面積段主要集中在90-100㎡，且占比逐年上升，至2021年上半年占比全市成交量的28%，呈現“一枝獨秀”的態勢；其次是80-90㎡、100-110㎡及110-120㎡分庭抗禮，此漲彼伏。從2021年上半年惠州市純住宅成交面積段分布來看，客戶更偏向于的90-100㎡2-3房及110-120㎡的3房，主要原因除了區域成交結構的變化，更有改善需求的不斷釋放，購房者對靈活整合房型的多種需求明顯增加。

　　惠州中原戰略研究中心分析表示，信貸政策收緊，房貸利率走高等調控政策成效顯現，購房投資需求明顯下滑，市場逐漸回歸剛性需求群體。從購房者需求來看，2021年上半年置業目的以自住為主，占比由2020年的65%上升至2021年上半年的72%，樓市更加彰顯居住屬性。首次置業客戶占比達64%，較2020年上漲12個百分點。值得關注的是，惠州本地客戶占比逐年呈上漲趨勢，占比由2019年的45.4%上升至2021年上半年的54.7%。

　　市場集中度進一步提升

　　年中，又到了開發商交出“成績單”的時候，近年來，隨著人們對品牌的認可度越來越高，樓市市場集中度也進一步體現。

　　世聯行惠州（粵東）地區大數據中心數據顯示，2021年上半年成交金額（以備案總價為準）排行榜上，TOP10房企成交總金額占全市上半年商品房成交金額近50%。在TOP10房企中，包括碧桂園集團、萬科地產、中海地產、佳兆業集團、龍光集團、新力地產等在內，千億房企占了6席。

　　品牌開發商旗下項目也取得了不俗的成績。據世聯行惠州（粵東）地區大數據中心數據，上半年銷量排名前十的項目分別為惠州星河丹堤、中洲天御花園、碧桂園十里銀灘、隆生仲愷花園、隆生西江花園、保利陽光城、萬科中交金楓花園、新力城、萬科萬悅花園、卓越東部蔚藍海岸花園，上述項目銷售金額均超過10億元大關。

　　■相關鏈接

　　商住用地量跌價升仲愷表現亮眼

　　世聯行惠州（粵東）地區大數據中心數據顯示，2021年上半年（1-6月）惠州市經營性土地（全類型）新增供應量共計784萬㎡，同比上升29.02%。成交量共計665萬㎡，同比上升54.76%，總成交金額182.47億元，同比2021年上半年下降14.49%；各類型土地成交中，商住用地平均地面價最高，約11606元/㎡，同比上升27.82%。

　　各區縣中，仲愷區供求均居于全市各區縣首位，供求分別約240萬㎡和198萬㎡，其中工業用地成交占比約61%。其次大亞灣及博羅縣呈供求平衡格局，以工業用地成交為主；惠陽區成交土地以綜合用地為主，占各類型成交土地比例約64%。

　　新增供應蓄勢待發 下半年或有入市時機

　　半年已過，“下半年樓市走向如何”成了大眾最關注的話題。縱觀下半年的樓市，可以說是利弊并存，一方面受益于越來越緊密的深惠合作帶來的城市紅利，另一方面又受制于依然趨緊的信貸環境。隨著銀行放貸政策趨緊及國家調控政策的頻繁出臺，預計2021年將成為惠州市房地產市場調整期，未來市場將繼續向更為健康的狀態發展。

　　31個全新盤即將亮相

　　經過了疫情考驗的惠州樓市，在2021年上半年快速恢復了元氣。據世聯行惠州（粵東）地區大數據中心數據顯示，2021年上半年惠州商品房預售面積為723.65萬㎡，回歸到疫情前水平，與2019年供應量持平；預計下半年廣東省內疫情完全結束后，供應量將有明顯增加，市場將呈現供應量持續走高的態勢。

　　展望

　　新增供應上半年表現不俗，下半年也毫不遜色。據中原研究中心統計，2021年下半年惠州預計新增供應套數81594套，新增供應面積約841.97萬㎡（注：本次惠東及龍門未大面積覆蓋，因此實際新增供應仍有上浮空間）。下半年全市預計將有161個樓盤推新，其中全新盤達31個，預計供貨153萬㎡，占總潛在供應量的18%。

　　值得關注的是，今年不少房企似乎都不約而同選擇在7-8月推貨，使往年是供應淡季的7、8月或迎來房企推貨小高峰。

　　區域分布上，大亞灣、惠城、惠陽三區是下半年供貨主力，其中以大亞灣區供貨最多，下半年預計新增供應面積225.46萬㎡，集中出貨量大。惠城區緊隨其后，預計新增供應181.21萬㎡，其中備受市場關注的金山新城片區在下半年也會有不少新盤陸續推出新品。惠陽區下半年也將有不俗的表現，預計供貨150.96萬㎡。值得一提的還有仲愷區，去年仲愷土拍市場迎來高光，仲愷大道沿線共22個城市更新單元被包括星河、碧桂園、佳兆業、新力、昊翔源等11個品牌房企分別競得，成交面積超200萬㎡。隨著這些城市更新項目的陸續入市，仲愷區域供貨也將開閘放量。

　　產品分布上，惠州市場目前仍以剛需為主，改善型產品為輔。供應上高層產品為主導，別墅及公寓產品為補充。據中原數據監測統計顯示，2021年下半年預計新增高層產品77186萬套，供應面積807萬㎡，占全市新增供應面積96%；公寓產品預計新增供應3585套，供應面積為19萬㎡；別墅產品預計新增供應823套，面積為16萬㎡。

　　競爭加劇或是入市時機

　　惠州中原戰略研究中心分析表示，央行加強流動性維護，營造流動性合理充裕環境的同時，會持續筑牢房地產行業資金的“大壩”，防止資金無序流入樓市，由此可見，下半年無論對于開發商還是對于購房客戶，資金趨緊都是大趨勢。另一方面所謂房地產“長期看人口、中期看土地、短期看金融/政策”，持續流入的人口給城市群帶來長期發展動力，也為房地產行業提供有力支撐。粵港澳大灣區憑借優秀經濟基本面、頂級城市群規劃、迅速靈活的政府應對、宜人的自然氣候等條件，正在形成對人口、尤其是年輕人口的巨大吸引力，而身處高能級城市群的惠州也將享受這一份紅利。

　　分析人士指出，預計下半年調控依然趨緊，隨著新增供應大規模釋放，市場成交端乏力，市場庫存壓力將會逐漸攀升。隨著下半年新增供應的大量釋放，房企在“三條紅線”等政策壓力后，不排除重點房企選擇“以量換價”，加大折扣優惠力度提高客戶到訪積極性。如何把握好產品質量及推貨節奏，在激烈的競爭中脫穎而出，對各大房企也是嚴峻的考驗。對置業者而言，下半年樓市競爭加劇的概率走高，對于剛需置業者來說也未嘗不是入市機會。

　　聲音

　　萬科：核心地段優質項目仍受追捧

　　萬科中交金域華府項目負責人屈志勇表示，今年上半年1-4月，惠城市場延續了去年的熱度，而4月后在調控趨嚴，信貸收緊，房貸利率上漲等背景下，市場逐漸趨于平淡，但還是有非常明顯的成交分化現象，如金山新城一騎絕塵，上半年惠城銷售TOP10有70%的項目都在金山新城，大家對于核心地段的品牌優質資產需求依然強烈。在這樣的背景下，萬科中交金楓花園項目成為了上半年金山新城片區網簽第一的項目。究其原因，是在目前的金山新城片區中，該項目品牌、配套、產品都是有優勢的。

　　首先品牌方面，有萬科和中交雙世界500強的品牌加持。萬科在產品打造和物業服務方面一直都是中國房地產領域的龍頭企業，兼具口碑、產品力與國際視野。而中交城投一直堅持以“城市綜合開發運營”為發展主線，在基建、建筑工藝上頗有建樹，也是品質的代名詞。

　　配套方面，家門口就有9年一貫制的惠州中學實驗學校，項目還自帶一所公立幼兒園，下樓就是馬安河濱水公園，規劃中的湖山大橋建成后，過橋即達金山湖中心和山姆會員店，項目更是自帶約1萬㎡商業街，華潤萬家麥當勞已經簽約，步行1公里范圍內基本能滿足80%的生活需求。

　　產品方面，是片區唯一精裝修交付項目，用精細化、強收納、強功能重新定義標桿產品精裝修，僅廚房就有10多項裝修細節，采用科勒，摩恩，方太等一線品牌，買房后不用擔心裝修問題。綜合而言，項目是比較有競爭力的。

　　屈志勇表示，今年下半年項目會推出三期95-140㎡三至四房新品。雖然下半年在房住不炒的主基調下樓市不會非常火熱，但市場會持續成交分化的現象，優質資產的銷售量依然可期。

　　保利：深惠融合趨勢之下整體向好

　　保利房產開發項目相關負責人表示，2021年上半年惠州樓市整體以“平穩”為主，全市供求比1.08，處于供需平衡區間。從區域上看，2021上半年惠州各區縣成交呈現“冰火兩重天”，其中惠城區、仲愷區表現突出。

　　他介紹，保利旗下項目在上半年表現十分突出。保利天匯項目商辦產品于4月中入市，僅用2個月時間就占據惠城區商辦產品成交頭把交椅，以成交177套，成交面積6368㎡，成交總價1.16億的成績成為惠城區商辦產品三料冠軍。保利錦城項目憑借高品質低密度墅質社區產品，在2021年上半年以5.8億銷售額、5.28萬㎡銷售面積摘得仲愷潼湖片區桂冠，目前項目在售90-107㎡全南向園景三房，10萬方市政公園環繞。保利云山堂悅項目，打造羅浮山下舒居生活，在市場信貸政策收緊，疫情反撲的外部因素影響下，項目通過扎實拓展，品牌活動強勢發聲及外部資源導入等方法，上半年成交276套，成交面積29090㎡，成交總價2.94億，成為羅浮山片區商品房三料冠軍，目前項目在售100-142㎡臻裝3/4房。

　　展望下半年的市場，他表示，深惠融合趨勢之下，惠州將迎來長足發展，整體發展向好；購房者置業過程愈發理性，投資客持續擠出；下半年住房個貸利率或將持續上調，限制投資客群，剛需客群同步受到影響；2021年下半年惠州潛在新增供應套數為81594套，新增供應面積約為841.97萬㎡，較前兩年同期實際供應有所回落。新增供應大規模釋放，市場成交端乏力，市場庫存壓力將會逐漸攀升。

　　惠州日報記者李春鳳 王敏