惠州樓市分化加劇：有盤(pán)排隊(duì)搶買(mǎi) 有盤(pán)促銷(xiāo)難賣(mài)

　　最近的惠州樓市，外行人迷惑，內(nèi)行人迷失。這種“迷之感覺(jué)”源自市場(chǎng)成交端的“迷之表現(xiàn)”。

　　說(shuō)它熱火，多個(gè)樓盤(pán)在給出讓利優(yōu)惠的同時(shí)，渠道傭金一路高抬至六七個(gè)點(diǎn)，依然走不動(dòng)；說(shuō)它冷清，又有樓盤(pán)設(shè)置全款門(mén)檻、單價(jià)直逼2萬(wàn)元，還要到處找關(guān)系、排隊(duì)瘋搶。

　　一半是海水一半是火焰，這種冰火兩重天的市場(chǎng)表現(xiàn)之下，越來(lái)越多的購(gòu)房者陷入迷茫：現(xiàn)在到底合不合適買(mǎi)房？

購(gòu)房者在觀察戶型模型。 惠州日?qǐng)?bào)記者周楠 攝

　　冰火兩重奏：幾家歡喜幾家愁

　　“近幾年的樓市，3、4月份都會(huì)迎來(lái)小陽(yáng)春行情，并會(huì)延續(xù)到5月份。今年3月市場(chǎng)確實(shí)迎來(lái)了一波行情，但沒(méi)想到那么短暫，大概維持了不到半個(gè)月就發(fā)生了變化，進(jìn)入4月份后，很多區(qū)域都走不動(dòng)了。”談及近期的樓市走勢(shì)，貝殼找房惠州站市場(chǎng)公關(guān)中心負(fù)責(zé)人詹皇凱深有感觸，“特別是往年熱銷(xiāo)的惠陽(yáng)、大亞灣市場(chǎng)，今年以來(lái)成交疲軟，很多樓盤(pán)不得不啟動(dòng)渠道合作，且傭金不菲。”

　　詹皇凱的感觸，在幾位樓盤(pán)負(fù)責(zé)人那里得到了證實(shí)。大亞灣核心區(qū)某樓盤(pán)負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)歷了去年深圳擴(kuò)容的虛假傳聞之后，今年市場(chǎng)陷入冷淡期，“我們樓盤(pán)因?yàn)榫嚯x深圳只有一步之遙，走量還算可以。但其他位置的樓盤(pán)，基本上只能靠渠道賣(mài)房，傭金去到6、7個(gè)點(diǎn)，利潤(rùn)空間受到很大擠壓。”

　　仲愷樓市自城市更新計(jì)劃迅速推進(jìn)以來(lái)，成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，3月份成交更是亮眼。但據(jù)多個(gè)樓盤(pán)負(fù)責(zé)人表示，仲愷市場(chǎng)只是表面風(fēng)光，實(shí)際銷(xiāo)售壓力很重。進(jìn)入4月份以來(lái)，市場(chǎng)陷入窘境，不僅啟動(dòng)渠道合作，就連個(gè)別配套好、地段佳、之前價(jià)格堅(jiān)挺的樓盤(pán)，也不得不放低姿態(tài)，給出折扣優(yōu)惠。

　　同樣的境況，在博羅市場(chǎng)也有上演。雖然有贛深高鐵即將通車(chē)的利好加持，區(qū)域內(nèi)的一些樓盤(pán)依然面臨賣(mài)不動(dòng)的局面。記者走訪的幾個(gè)樓盤(pán)中，在暖場(chǎng)活動(dòng)的助陣下，人氣有所提升，但往往都只是“賺個(gè)吆喝”，看房的多，買(mǎi)房的少。為了破局，不少樓盤(pán)給出“9折”優(yōu)惠，并打出“漲傭”宣傳。

　　就在惠灣、仲愷以及博羅等區(qū)域?yàn)樽吡可焚M(fèi)苦心的時(shí)候，一些熱點(diǎn)片區(qū)中的樓盤(pán)呈現(xiàn)的卻是另一番風(fēng)景。如近期風(fēng)頭正勁的金山新城片區(qū)，首開(kāi)新品的華潤(rùn)置地曦江潤(rùn)府，以微信選房的形式推出256套新品，700多人參與選房，不到5分鐘便被選完，整體均價(jià)17300元/平方米，其中江景房均價(jià)18100元/平方米。而位于同片區(qū)的隆生西江花園、德威江譽(yù)城、金地招商中交·未來(lái)花園、隆生鹿江花園等樓盤(pán)，也都處于“不愁賣(mài)”的姿態(tài)，甚至個(gè)別樓盤(pán)的優(yōu)越戶型還要內(nèi)部找關(guān)系才能買(mǎi)到，更出現(xiàn)了“全款優(yōu)先”的現(xiàn)象。

　　高低合鳴曲：有人果決有人疑

　　賣(mài)方市場(chǎng)因分化加劇唱響“冰火兩重奏”，買(mǎi)方市場(chǎng)也因看法不一而演奏了“高低合鳴曲”。

　　“從去年開(kāi)始就打算買(mǎi)房，買(mǎi)到今年也還沒(méi)下手。”在陳江上班的趙希成告訴記者，原想著今年開(kāi)年后好好選一下就確定下來(lái)，沒(méi)想到現(xiàn)在的貸款利率漲到那么高，“現(xiàn)在買(mǎi)房成本比去年多出了快10萬(wàn)元，我想了一下，還是再等等吧。”

　　采訪中記者發(fā)現(xiàn)，諸如趙希成這樣準(zhǔn)備等等看的購(gòu)房者不在少數(shù)。購(gòu)房者小李稱，自己原本打算賣(mài)掉麥地的老房子，置換一套大一點(diǎn)房子，沒(méi)想到老房子賣(mài)出去了，卻遲遲等不來(lái)放款，“沒(méi)辦法，只能等著放款再買(mǎi)房。現(xiàn)在只能暫時(shí)租房住。”

　　信貸政策從嚴(yán)的初衷，源于對(duì)維持市場(chǎng)穩(wěn)定、堅(jiān)持“房住不炒”等紅線的堅(jiān)守。而從市場(chǎng)反饋的情況來(lái)看，這種堅(jiān)守正慢慢顯現(xiàn)效力。

　　一位長(zhǎng)期從事房產(chǎn)投資的“炒房客”就向記者表示，當(dāng)下信貸環(huán)境嚴(yán)峻，不僅上浮了房貸利率，且對(duì)購(gòu)房者的資質(zhì)要求和購(gòu)房首付資金來(lái)源等審批也更為嚴(yán)格，“現(xiàn)在購(gòu)房成本太高，不是房產(chǎn)投資的好時(shí)機(jī)。”

　　有剛需購(gòu)房者轉(zhuǎn)為觀望，有投資購(gòu)房者轉(zhuǎn)為保守，那么究竟是誰(shuí)還在堅(jiān)定看好市場(chǎng)？剛剛?cè)�款買(mǎi)下隆生西江花園的曹先生稱，自己是改善購(gòu)房，比較傾向于江景房，“今年受大環(huán)境影響，目前樓盤(pán)都沒(méi)有大幅度漲價(jià)，尤其是有稀缺資源的樓盤(pán)，價(jià)格基本上與去年持平。考慮到惠州未來(lái)的發(fā)展勢(shì)頭，我認(rèn)為現(xiàn)在是出手買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。”

　　曹先生的這種看法，記者在華潤(rùn)置地曦江潤(rùn)府、保利達(dá)江灣南岸等多個(gè)準(zhǔn)業(yè)主那里也有聽(tīng)到。

　　“我認(rèn)為有稀缺資源的樓盤(pán)，是最能抗得住市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品。”已然是保利達(dá)江灣南岸業(yè)主的小企業(yè)主黃先生表示，現(xiàn)在惠州已經(jīng)不僅僅是惠州的惠州，而是灣區(qū)的惠州。一線江景房?jī)r(jià)格18000元/平方米，這在周邊城市中根本不可能出現(xiàn)，“買(mǎi)來(lái)自己住，兼顧保值增值，我認(rèn)為是很好的。”

　　除了稀缺性資源的樓盤(pán)外，一些自身配套不錯(cuò)的樓盤(pán)也得到了購(gòu)房者的認(rèn)可。與趙希成的態(tài)度不同，同樣是剛需購(gòu)房者的小崔就選擇了近期買(mǎi)房。“雖然房貸利率上調(diào)導(dǎo)致購(gòu)房成本增加，但樓盤(pán)也給出了比較大的折扣優(yōu)惠，而且通過(guò)渠道買(mǎi)房，還能拿到額外的傭金返點(diǎn)，算下來(lái)也沒(méi)增加多少購(gòu)房成本。”小崔告訴記者，他剛買(mǎi)的房子雖然不在核心區(qū)域，但勝在有學(xué)校配套還有個(gè)商場(chǎng)規(guī)劃，“而且現(xiàn)在誰(shuí)買(mǎi)房能住30年？最多住個(gè)10年，就可以換一套大房子了，算下來(lái)房貸利息根本沒(méi)那么多。”

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　　年內(nèi)整體信貸審批謹(jǐn)慎

　　采訪中，多個(gè)購(gòu)房者都不約而同地提到信貸環(huán)境。當(dāng)前信貸環(huán)境究竟如何？結(jié)合惠州中原地產(chǎn)、世聯(lián)行等提供的數(shù)據(jù)，記者帶你一起去看看。

　　據(jù)兩大機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前銀行關(guān)于房貸政策持續(xù)收緊，利率上調(diào)的同時(shí)，相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)住房信貸管控，防范經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。惠州現(xiàn)狀放貸時(shí)間增長(zhǎng)，客戶資質(zhì)要求提高，審查首付款來(lái)源，部分網(wǎng)點(diǎn)暫停二手房貸款業(yè)務(wù)。

　　具體來(lái)說(shuō)，惠州主流銀行首套房貸利率為5.8%~6.6%，二套房貸利率為6.0%~6.8%，較三月份上浮20~30個(gè)基點(diǎn)，放款周期延長(zhǎng)至3~6個(gè)月。

　　信貸政策從嚴(yán)，不僅讓買(mǎi)房門(mén)檻變高，也讓買(mǎi)房成本有了顯著增加。一位銀行工作人員介紹，按100萬(wàn)元貸款、30年期、等額本息還款方式計(jì)算，房貸年利率每提高0.1%，月供約要增加62元，總利息支出要增加約2.24萬(wàn)元。按照目前的利率水平，隨便一套100萬(wàn)元的房產(chǎn)，利息支出都要比去年增加十多萬(wàn)元。

　　惠州中原戰(zhàn)略研究中心高級(jí)經(jīng)理葉玉定分析認(rèn)為，房貸集中度管理機(jī)制下銀根收緊，信貸投放規(guī)模有所放緩，涉房資金監(jiān)管持續(xù)升級(jí)，都是監(jiān)管部門(mén)落實(shí)“房住不炒”定位要求的重要體現(xiàn)，旨在讓市場(chǎng)回歸平穩(wěn)，約束房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。預(yù)計(jì)年內(nèi)整體信貸審批氛圍謹(jǐn)慎，銀行整體批款難度上升。

　　文/圖 惠州日?qǐng)?bào)記者盧振俠