房貸額度收緊放貸周期變長 惠州17家銀行房貸利率出爐

　　“我在2020年11月份辦理的新房按揭，所有流程都走完了，貸款到現(xiàn)在還沒下來，到底是咋回事？”日前，在某樓盤現(xiàn)場，陪同朋友來買房的肖先生一臉困惑地向記者說。

　　近期，在各地頻發(fā)“房貸業(yè)務(wù)收緊”“多家銀行暫停房貸業(yè)務(wù)”“房貸利率上調(diào)”等傳聞后，惠州市場也屢屢聽到購房者關(guān)于放貸周期變長的吐槽。惠州樓市信貸環(huán)境究竟如何？為何會出現(xiàn)房貸久久未放的情況？放貸周期變長會給購房者帶來怎樣的影響？帶著疑問，記者走訪了市場。

　　現(xiàn)狀

　　3~4個月可放款 未出現(xiàn)停貸

　　“我在2020年的11月份向銀行遞交了個人按揭的相關(guān)申請資料，后來陸續(xù)讓我增交了個人流水、重遞了個人征信報告，直至2021年1月份，客戶經(jīng)理說資料已經(jīng)審批通過，進(jìn)入等待放款階段，并表示應(yīng)該會在年前審批下來，但是到現(xiàn)在款還沒放下來，不知道要等到什么時候。”肖先生有些擔(dān)憂地說，最近聽說其他的城市有停貸的情況，很擔(dān)心惠州也會停貸，“我那套房子已經(jīng)達(dá)到交付條件了，就因為按揭沒通過一直拿不到房，現(xiàn)在等著裝修入住，真是急死人。”

　　“現(xiàn)在各大銀行的房貸額度確實比較緊張，所以放貸周期相對比以前會長一點，但還沒有聽說有停貸的情況。”廖先生是一家貸款居間服務(wù)公司的負(fù)責(zé)人，對于肖先生的擔(dān)憂，他表示，2020年11月份以前個人征信良好、資料齊全，一個月左右貸款就能審批通過，但如今要3-4個月才能批下來。

　　記者從我市多家銀行網(wǎng)點了解到的情況，與廖先生的介紹基本吻合。“目前首套房、二套房利率相較上期，也就是2020年11月份上浮20個基點左右，放貸周期在3個月左右。”麥地一家銀行網(wǎng)點工作人員介紹，而且現(xiàn)在按揭貸款人的資格審批更加嚴(yán)格，比如嚴(yán)控首付款來源、個人月入流水要覆蓋兩倍月供等，對個人征信有問題的不予放貸等。

　　而來自惠州中原地產(chǎn)一份“惠州房貸情況”的調(diào)研報告，則更為全面反映出了當(dāng)前惠州樓市的信貸情況。

　　調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，自2020年12月開始，惠州各大銀行的房貸額度略微收緊，放款時間小幅延長，但并未出現(xiàn)大幅度的利率上浮或停貸局面，整體仍然處于平穩(wěn)調(diào)整階段。具體來看，根據(jù)其對中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、招商銀行等17家銀行調(diào)研的情況分析，截至2021年1月28日，首套方面，大部分銀行的利率在5.3%-6.3%之間，即LPR加65-165個基點；二套方面，大部分銀行的利率在5.6-6.9%，即LPR加95-225個基點。在放貸時間方面，大部分銀行的放款時間在3個月以內(nèi)。

　　究因

　　央行房貸新規(guī)管控 部分銀行房貸額度承壓

　　個人住房貸款額度為何會突然收緊？據(jù)了解，房貸“變天”主要受2020年12月底央行發(fā)布的房地產(chǎn)貸款集中度管理的影響。

　　據(jù)悉，繼房企融資管控“三條紅線”之后，2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度》（下簡稱“通知”），將銀行分為五檔，并設(shè)立區(qū)別性的“兩條紅線”指標(biāo)，從銀行側(cè)對個人和企業(yè)的房地產(chǎn)貸款比例進(jìn)行限制。從行業(yè)資金的供需兩端抓，從而優(yōu)化金融資源配置，強化對實體經(jīng)濟(jì)的金融支持。

　　其中第一道紅線是“房地產(chǎn)貸款占比”，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機構(gòu)不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%；第二道紅線是“個人住房貸款占比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機構(gòu)不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。

　　這項政策，讓不少“踩線”的銀行紛紛下調(diào)個人住房貸款額度，并收緊新增房貸額度。根據(jù)國盛證券研報，從2020年中報披露數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，共有13家銀行不同程度“踩線”。如以招商銀行測算為例，按照2020年中期業(yè)績數(shù)據(jù)，假設(shè)其4年內(nèi)勻速調(diào)整達(dá)到監(jiān)管的要求，則2021年零售按揭貸款新增投放規(guī)模將降至756億元，較去年水平減少約1268億元；對公房地產(chǎn)貸款新增投放規(guī)模將下降至348億元，較去年水平減少約560億元。

　　另據(jù)中信建投研報顯示，目前上市銀行中，有8家銀行個人住房貸款占比未來可能需要調(diào)整。從2020年中報數(shù)據(jù)來看，大型銀行中，建設(shè)銀行、郵政儲蓄銀行住房按揭貸款超過32.5%，有調(diào)整的壓力，但是有兩年的調(diào)整期。股份制銀行中，招商銀行、興業(yè)銀行有調(diào)整壓力，有四年的調(diào)整期。而中小銀行中，成都銀行、鄭州銀行、西安銀行、青農(nóng)商行調(diào)整壓力相對比較大，也有四年調(diào)整期。

　　影響

　　房企開發(fā)壓力大 購房者買房門檻更高

　　據(jù)惠州中原地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，房貸新規(guī)的出臺，主要目的是一方面進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu)，加大對實體經(jīng)濟(jì)支持力度；另一方面為了預(yù)防房地產(chǎn)市場的風(fēng)險沖擊金融市場，提前將銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)限制在一定規(guī)模之內(nèi)，避免銀行貸款過度集中在房地產(chǎn)市場。通過控制銀行涉及房地產(chǎn)房貸的占比，從而影響房企以及購房者兩端的銀根，進(jìn)一步使房地產(chǎn)調(diào)控更加精準(zhǔn)化，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士對房貸收緊是否會對剛需購房者造成誤傷而擔(dān)憂。“眾所周知，物以稀為貴，房貸額度收緊，導(dǎo)致審批更加嚴(yán)格，新房購房者買房門檻更高，也會更加困難。同時，利率上浮也增加了購房成本。”一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此外，對買二手房的購房者來說，額度緊張，首付比例和貸款利率都有所提升，同時放貸周期變長，也延長過戶流程，增加租房成本。

　　或正因為房貸新規(guī)會對購房者買房產(chǎn)生較大影響，采訪中多個樓盤銷售顧問特別提醒，做了銀行按揭已經(jīng)通過審批而未放款的客戶，千萬不要做任何貸款，也不要辦信用卡，有信用卡的客戶，千萬不要有任何逾期。此外，個人流水也不要中斷，要確保月入流水在月供款的2.5倍以上，要有余額，“就怕銀行突然要補充流水，也怕會突然要重查征信，如果有問題，很可能會造成拒貸退件。”

　　據(jù)了解，房貸新規(guī)除了對購房者買房產(chǎn)生影響外，也對房企開發(fā)造成一定壓力。廖先生分析認(rèn)為，對現(xiàn)金為王的開發(fā)商來說，房貸政策收緊，會導(dǎo)致資金回籠困難，對后續(xù)新項目開發(fā)造成資金壓力，“按照當(dāng)前政策環(huán)境來看，年后信貸政策可能會進(jìn)一步收緊，為了快速回籠資金，3月份的市場或會出現(xiàn)針對一次性付款或高比例首付款客戶的讓利優(yōu)惠。”

　　文/表 惠州日報記者盧振俠

　　數(shù)據(jù)來源 惠州中原戰(zhàn)略研究中心