在新政利好推動(dòng)下，置業(yè)者的購房熱情逐漸被激發(fā)。 東江時(shí)報(bào)記者周楠 攝

　　“希望換套至少4房，大概140~150平方米的房子�！笨紤]到當(dāng)前置業(yè)環(huán)境比較友好，李華（化名）近兩個(gè)月有了換房的打算，一直利用閑暇時(shí)間尋找合適的置換房源�！坝锌粗械姆吭�，但還想多對(duì)比，畢竟也不急。”

　　8月底以來，一系列樓市新政的出臺(tái)為改善型購房群體帶來了利好，提升了他們的置業(yè)意愿。日前，一組來自克而瑞的研究數(shù)據(jù)表明，新政后改善人群置業(yè)節(jié)奏加快。比較8月和9月改善人群的置業(yè)計(jì)劃，新政后近期有置業(yè)打算的改善型購房者占比上升9個(gè)百分點(diǎn)至77%。

　　政策：進(jìn)一步支持改善群體

　　近期，從中央到地方，多重政策支持改善性住房需求�？硕�瑞研究中心10月初發(fā)布的《2023年改善客戶調(diào)研之置業(yè)意愿篇》調(diào)研報(bào)告顯示，“存量房貸下調(diào)”“認(rèn)房不認(rèn)貸”和“換房退稅費(fèi)”是對(duì)改善人群購房決策影響最大的政策利好。其中，存量首套房貸利率的降低直接減輕有房人群的經(jīng)濟(jì)壓力，“認(rèn)房不認(rèn)貸”和“換房退稅費(fèi)”政策更是切中改善人群痛點(diǎn)，有助于降低置換成本，促進(jìn)“賣一買一”的聯(lián)動(dòng)需求，因而對(duì)改善人群的購買力影響最明顯。同時(shí)，該報(bào)告還透露，重視首付比例下調(diào)的改善人群占比約占三成，大部分改善人群認(rèn)為，雖然購房門檻有所降低，但是他們?nèi)詴?huì)理性評(píng)估自己的長期還貸壓力。

　　惠州方面，繼前期落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”“二套房貸利率降至4.4%”“換房退稅政策延續(xù)到2025年底”等政策后，近期兩度優(yōu)化住房公積金政策，通過提高“多孩家庭貸款額度”以及執(zhí)行“公積金認(rèn)房不認(rèn)貸”，進(jìn)一步釋放剛性和改善性住房需求，為惠州樓市健康平穩(wěn)發(fā)展注入新動(dòng)能。

　　按照最新規(guī)定，惠州職工家庭已使用公積金貸款購買過一套住房，現(xiàn)已結(jié)清且在惠州市無房產(chǎn)，全國范圍內(nèi)第二次使用公積金，可按照首套房政策執(zhí)行。對(duì)于“賣小買大”“賣舊買新”的職工而言，購房壓力將得到進(jìn)一步緩解，有助于提升他們的入市積極性。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近期的一系列利好政策，從不同的角度促進(jìn)改善性住房需求釋放，為改善換房群體打開了“置業(yè)窗口”。同時(shí)，也為房地產(chǎn)市場注入新的活力，有助于市場實(shí)現(xiàn)健康有序發(fā)展。

　　市場：改善住房需求逐漸明顯

　　在新政利好的推動(dòng)下，改善型群體的購房熱情被激發(fā)出來。李華一家便是其中的典型代表。作為一個(gè)三孩家庭，他們一家五口目前居住在8年前購買的一套三居室，空間略顯狹窄，夫妻倆希望能夠改善居住條件。新政出臺(tái)后，李華發(fā)現(xiàn)他們具備購買第二套房產(chǎn)的條件，于是開啟了看房行動(dòng)�！耙呀�(jīng)有一套自住，所以我們不是很著急，打算在今年底或明年初定下來�！�

　　與李華類似，方小姐近期也有置業(yè)打算。“我們兩孩家庭在考慮換房時(shí)，至少需要選擇140平方米的戶型�！狈叫〗惚硎荆�看了市場上多個(gè)項(xiàng)目后，她的“選擇困難癥”犯了。“目前的改善產(chǎn)品除了一些價(jià)格超預(yù)期的高端項(xiàng)目，其他產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重�！�

　　當(dāng)下，隨著人們追求的生活質(zhì)量越來越高，改善住房需求逐漸明顯，惠州樓市也逐步向著改善時(shí)代邁進(jìn)。據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，全市新房成交結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，其中建面90~180平方米的產(chǎn)品占比有所提升，較去年同期上升7個(gè)百分點(diǎn)；90平方米以下純剛需產(chǎn)品下降較為明顯，180平方米以上大戶型產(chǎn)品成交維持穩(wěn)定。全市純住宅網(wǎng)簽主力面積段為建面90~110平方米，占比為37%；其次分別為建面120~144平方米、60~90平方米及110~120平方米產(chǎn)品。

　　今年9月的交易數(shù)據(jù)，也側(cè)面反映了改善型購房者正成為市場的主導(dǎo)力量。據(jù)惠州中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月惠州新房住宅網(wǎng)簽成交4628套，成交面積為47.43萬平方米，套均成交面積達(dá)到102平方米。惠城區(qū)成交排名前十的樓盤，套均成交面積達(dá)到120平米以上。

　　與此同時(shí)，9月中旬金山湖島內(nèi)的湖心島1號(hào)二期雙湖景觀新品開盤，當(dāng)天成交了48套，成交均價(jià)28000元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士表示，金山湖標(biāo)桿項(xiàng)目的最高房價(jià)突破3字頭，依然熱銷，這充分說明惠州市場不缺乏改善住房需求，但這部分群體需要綜合考慮項(xiàng)目的地段、資源、品質(zhì)以及房企的交付能力等多重因素。

　　房企：改善型產(chǎn)品供應(yīng)增加

　　為應(yīng)對(duì)新房市場改善型客戶成為主流的變化，市面上的產(chǎn)品和戶型的設(shè)計(jì)也在持續(xù)更新迭代，目前全四房改善型項(xiàng)目有增加趨勢。與此同時(shí)，一些設(shè)計(jì)規(guī)范也在適應(yīng)新形勢的需求而進(jìn)行調(diào)整。

　　改善型買家對(duì)于居住空間和面積要求較高，因此市面上四房以上戶型產(chǎn)品也有逐漸增多的趨勢。從“金九銀十”期間取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目來看，不乏湖心島1號(hào)、天傲花園、中海龍湖臻如府、德威江譽(yù)城五期、富康·錦繡壹號(hào)等純改善型產(chǎn)品的樓盤，主推大平層戶型。眾多大平層產(chǎn)品也為購房者提供了更多元化的選擇。

　　此外，在售的隆生鹿江花園、惠奧·梵高的花園、華潤置地曦江潤府、龍湖·天宸原著花園等以改善群體為主要目標(biāo)客戶的項(xiàng)目同樣備受關(guān)注。這些項(xiàng)目注重居住者的生活體驗(yàn)，多樣的戶型設(shè)計(jì)更能滿足不同客戶的需求。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當(dāng)前需求的兩極分化十分明顯。大戶型、大平層往往對(duì)應(yīng)著更高價(jià)格，如同一批次的新推房源，裝修標(biāo)準(zhǔn)一致，但大戶型的均價(jià)往往比中小戶型要高。近兩年改善型需求主導(dǎo)樓市的格局下，這類型房源的價(jià)格更加堅(jiān)挺，也更受市場歡迎。

　　業(yè)內(nèi)聲音

　　當(dāng)前是改善群體入市良機(jī)

　　政策利好持續(xù)發(fā)酵，再加上市場議價(jià)空間大，讓改善型群體迎置業(yè)窗口期。“部分改善型客戶，需要通過‘賣一買一’來實(shí)現(xiàn)二次置業(yè)，屬于剛性需求的換房升級(jí)。這部分人群有實(shí)際換房需求，但受困于換房首付資金不足等限制。而近期‘認(rèn)房不認(rèn)貸’等政策，大大有利于改善一族換房�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士解釋，在市場促銷樓盤增多以及政策支持的雙重利好下，改善型需求迎來了較好的置業(yè)機(jī)會(huì)。

　　惠州中原地產(chǎn)總經(jīng)理徐智勇表示，對(duì)于購房者而言，現(xiàn)階段樓盤選擇多、價(jià)格低、政策寬松，確實(shí)是購入住宅的好時(shí)機(jī)。建議購房者客觀梳理自己的購房需求，多了解市場信息，理性選擇產(chǎn)品。

　　徐智勇同時(shí)認(rèn)為，單就產(chǎn)品的套均面積來看，惠州市場上的改善型產(chǎn)品確實(shí)占比不大。此外，雖然部分產(chǎn)品就面積而言，能稱得上“改善戶型”，但是樓盤同質(zhì)化較為嚴(yán)重，在品質(zhì)方面并未出現(xiàn)相對(duì)于剛需產(chǎn)品的明顯升級(jí)。正如今年7月24日中共中央政治局會(huì)議首次明確提出“適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”，這種變化也需開發(fā)商摒棄野蠻發(fā)展模式，尋求高質(zhì)量、精細(xì)化耕作。

　　如今，購房者對(duì)于市場上的住宅產(chǎn)品也不再照單全收，對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格、品質(zhì)、地段、未來預(yù)期等要求變高，因此片區(qū)和樓盤分化已成為必然�；�于此，他建議開發(fā)商迅速走出高速發(fā)展時(shí)的舊有思維，快速了解市場需求，深度挖掘購房者的核心訴求�！霸谀壳爱a(chǎn)品同質(zhì)化日益嚴(yán)重、市場成交主要靠價(jià)格驅(qū)動(dòng)的情況下，快速適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新形勢，較好滿足市場改善需求，走出差異化路線是十分重要的。這種差異化便是產(chǎn)品的獨(dú)特核心競爭力，也是開發(fā)商在價(jià)格戰(zhàn)中能獨(dú)善其身的法寶�！�

　　東江時(shí)報(bào)記者鄔玉婷