原標(biāo)題：　　

　　　　收官在即！2022年惠州樓市表現(xiàn)如何？

　　　　新房成交趨穩(wěn) 土拍理性復(fù)蘇

　　產(chǎn)業(yè)提檔、城市提質(zhì)、交通提速、開放提勢……2022年，惠州立足于海納百川、兼容并蓄的城市底色，以硬實(shí)力疊加軟實(shí)力廣聚天下客。前三季度，惠州GDP、規(guī)上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資等5項(xiàng)指標(biāo)增速全省第一；莞惠城際北延線綜合評分排名第一，計(jì)劃2024年通車；鵝城大橋不斷傳來新進(jìn)展；金山湖1號橋、2號橋齊齊動工……經(jīng)濟(jì)與城建的支撐愈發(fā)堅(jiān)實(shí)。多項(xiàng)紓困政策出臺，穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展；快速落實(shí)“金融16條”，舉辦政銀企對接會房地產(chǎn)專場；二手房“帶押過戶”新模式成功落地……房地產(chǎn)市場的發(fā)展基石更加穩(wěn)固。

　　春江水暖，兔年可期。站在歲末年初的時(shí)間交匯點(diǎn)，以成交、土拍等多項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行考量，回望這強(qiáng)基筑底的一年，可以看到，這是一場全面、深度的“體檢”，惠州房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷“陣痛”同時(shí)，也正在為可持續(xù)發(fā)展積蓄力量。如今，惠州樓市輕裝上陣，在危機(jī)中實(shí)現(xiàn)蝶變，一步步遠(yuǎn)離低迷，向“新”而行。

數(shù)據(jù)來源：惠州世聯(lián)行（統(tǒng)計(jì)截止日期12月15日）

圖表數(shù)據(jù)來源：惠州世聯(lián)行

惠州房地產(chǎn)行業(yè)正在為可持續(xù)發(fā)展積蓄力量。惠州日報(bào)記者周楠 攝

　　新房成交 截至12月15日，全市成交一手住宅57041套

　　2022年，是樓市筑底之年，亦是樓市轉(zhuǎn)折之年；是房企堅(jiān)守之年，亦是房企涅槃之年。2022年，也是樓市政策出臺最為頻繁的年份之一：首付比例最低降至2成，房貸利率突破歷史低位，“金融16條”緩解部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)資金壓力……據(jù)市場不完全統(tǒng)計(jì)，全國已有超300省市（縣）優(yōu)化調(diào)整政策超900次。各類紓困政策應(yīng)出盡出，但受2021年底至今的房企資金困局、項(xiàng)目停工、收樓難等負(fù)面因素影響，購房者信心修復(fù)及重建仍需要時(shí)間，也因此對銷售促進(jìn)作用較為有限。

　　在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及疫情反復(fù)的影響之下，有房企求生存，有房企求突破，有房企求發(fā)展，有購房者迅速撤退，有購房者擇機(jī)入市，有購房者猶豫不決，惠州樓市經(jīng)歷了此前不曾有過的深度調(diào)整，一路艱難跋涉。推動停工項(xiàng)目復(fù)工，重建、恢復(fù)購房者信心，保交付、保品質(zhì)、穩(wěn)民生……這一年，身處于惠州房地產(chǎn)洪流之中的每一位“逆行者”，都在傾盡全力博出路、筑未來。

　　第四季度成交量同比“轉(zhuǎn)正”

　　從年度成交數(shù)據(jù)來看，惠州樓市超6年的高歌猛進(jìn)在2022年按下了暫停鍵，取而代之的是多月成交數(shù)據(jù)都呈現(xiàn)出同比下跌。據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至12月15日，2022年惠州全市共成交一手住宅57041套，同比2021年全年下滑近42%。

　　從月度成交數(shù)據(jù)來看，2022年1-5月份，成交數(shù)據(jù)同比下滑幅度較大，但跌幅呈現(xiàn)出逐漸縮小的態(tài)勢。自2月開始，直至7月，惠州全市月度成交數(shù)據(jù)環(huán)比出現(xiàn)“四連漲”行情。隨著樓市各項(xiàng)利好政策相繼出臺，惠州樓市亦迎來曙光，出現(xiàn)明顯的觸底反彈趨勢。進(jìn)入第四季度，惠州樓市成交量終于同比“轉(zhuǎn)正”。

　　從各區(qū)縣成交數(shù)據(jù)來看，不被看好的大亞灣樓市出乎眾人意料，反倒交上了一份不錯(cuò)的答卷。截至12月15日，大亞灣共成交11677套，位居七區(qū)縣首位，亦是同比跌幅最小的區(qū)縣。除大亞灣外，惠城區(qū)、博羅縣、仲愷區(qū)成交量同樣超過萬套。

　　世聯(lián)行粵東公司董事總經(jīng)理周玉仁表示，惠州樓市成交數(shù)據(jù)的下滑具體有三方面原因，首先是在疫情及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等多重因素影響之下，全國各地均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，惠州樓市的下滑并非個(gè)案。其次，從市場發(fā)展規(guī)律而言，在經(jīng)歷了2016~2021年的高歌猛進(jìn)之后，惠州樓市勢必會迎來調(diào)整期，市場走勢高低起伏方才符合市場發(fā)展的基本規(guī)律。此外，近年來惠州樓市產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，供應(yīng)量爆發(fā)性增長，而人口凈流入的需求難以跟上，此前有周邊城市外溢需求作為補(bǔ)充和平衡，問題暫未凸顯，但在逆市之下，疫情阻隔、購房者對樓市預(yù)期下降，導(dǎo)致外來客戶撤出市場，供需失衡充分暴露。

　　歲末樓市出現(xiàn)“翹尾”行情

　　雖然2022年惠州樓市低位開局，但“翹尾”行情已現(xiàn)端倪。11月，惠州新房供應(yīng)量環(huán)比上漲幅度較大，年底沖刺已箭在弦上，網(wǎng)簽成交量環(huán)比上漲超23%�；葜菔猩唐贩坷塾�(jì)供求比為0.81，市場供求相對平衡。12月，截至12月15日，惠州全市一手住宅成交量已達(dá)2919套，平均每天賣房約195套。此外，多個(gè)項(xiàng)目年底傳出好消息，深圳一企業(yè)來仲愷項(xiàng)目團(tuán)購12套，溫州購房者一口氣在大亞灣買走7套，從業(yè)者明顯開始忙碌起來。

　　在惠城區(qū)某中介機(jī)構(gòu)工作多年的鐘先生表示，近段時(shí)間，前來看房的客戶明顯增多�！耙环矫媸且咔榉砰_了，另外一方面是樓市的好消息很多，畢竟購房需求一直都在，聽到這些好消息，不少人都開始出來看房了。之前我一個(gè)星期帶不了幾組客戶，現(xiàn)在每到周末就開始忙碌�！�

　　購房成本低、選擇面廣、樓市預(yù)期向好，多重因素疊加，吸引了一波購房者入市。“房地產(chǎn)肯定不會倒下！只是可能會因?yàn)檫@一波調(diào)整淘汰掉一些急功近利的企業(yè)，對于剛需購房者來說反倒是好事�！笨吹浇衲暌詠砝�好政策不斷出臺，市民張先生提前了自己的置業(yè)計(jì)劃，在11月份果斷購入了一套金山新城片區(qū)的房子。“現(xiàn)在買房首付比例低、房貸利率低，項(xiàng)目的優(yōu)惠折扣也大，我覺得現(xiàn)在買房只要看準(zhǔn)開發(fā)商，能順利收樓，就一定不會虧。市場大概率會慢慢好起來，現(xiàn)在不入手，很可能又錯(cuò)過了好時(shí)機(jī)�！�

　　開發(fā)商更注重產(chǎn)品居住價(jià)值

　　在市場高壓之下，購房者信心受損，不少房企為吸引購房者，推出現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，同時(shí)，加碼促銷政策成為眾多樓盤的共同選擇。對此，有人認(rèn)為以價(jià)換量為正�！盃I銷手段”，也有人認(rèn)為“價(jià)格戰(zhàn)”將進(jìn)一步有損購房者信心。

　　“可以肯定的是，單純靠降價(jià)折扣吸引購房者的路已經(jīng)走不通了，開發(fā)商要勇于承擔(dān)責(zé)任，了解購房者的真正需求，在產(chǎn)品上下功夫。真正好的產(chǎn)品無論在什么樣的市場下，都會有人愿意買單�！币晃换葜莘康禺a(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)人員表示，惠州房地產(chǎn)市場自2021年下半年進(jìn)入存量時(shí)代，低流速、高庫存、強(qiáng)競爭特征明顯。在目前穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)將逐步復(fù)蘇，房地產(chǎn)成交量環(huán)比亦會逐漸回升。但目前經(jīng)濟(jì)仍相對低迷，行業(yè)仍在筑底，客戶預(yù)期不足，部分房企資金流依然緊張，疊加庫存壓力，市場依然會處于逆市承壓的艱難時(shí)期，樓市復(fù)蘇、購房者信心重建之路相對緩慢。在此階段，開發(fā)商更應(yīng)注重產(chǎn)品創(chuàng)新與品質(zhì)，回歸到“居住價(jià)值”之上。

　　除了關(guān)注成交數(shù)據(jù)之外，庫存去化周期也是不少購房者關(guān)注的方面。據(jù)惠州世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至2022年11月30日，惠州市一手商品房可售套數(shù)為174300套，可售面積為2038.82萬平方米；近12個(gè)月月均銷售67.07萬㎡，按該去化速度及庫存量，剩余存量面積約30個(gè)月可去化完成。一手住宅庫存面積為1635.71萬㎡；近12個(gè)月月均銷售51.3萬㎡，按該去化速度及庫存量，剩余存量面積約32個(gè)月可去化完成。

　　土拍市場 下半年呈現(xiàn)回暖勢頭，多家民企出手拿地

　　2022年，于房企來說，拿地更趨謹(jǐn)慎，選擇愈發(fā)忠于地塊價(jià)值，更加追求確定性。于購房者來說，買房關(guān)注重點(diǎn)回歸到“居住價(jià)值”，購房成本、產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域發(fā)展前景……都需要再三比對，而關(guān)注土拍也成了購房者的日�！肮φn”之一。相較于前幾年惠州土拍市場的高熱度、高溢價(jià)率，2022年的土拍市場表現(xiàn)相對平淡。在當(dāng)前市場之下，仍在拿地的企業(yè)也成了眾多購房者心目中穩(wěn)健的代表。

　　7月份市場表現(xiàn)最為搶眼

　　據(jù)惠州世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至12月21日，2022年惠州共成交35宗經(jīng)營性用地，成交面積超85萬㎡，成交金額超96億元。受樓市市場活躍度不高、房企資金鏈趨緊等因素影響，惠州市整體供地計(jì)劃明顯放緩，房企拿地更趨謹(jǐn)慎，土拍底價(jià)成交已成為市場常態(tài)，涉宅用地成交已連續(xù)多月無溢價(jià)。但隨著穩(wěn)樓市政策效應(yīng)釋放，樓市熱度緩慢回升，進(jìn)入下半年，土地市場呈現(xiàn)出回暖勢頭。

　　從月度成交來看，7月惠州土地市場表現(xiàn)最為搶眼，共成交5宗經(jīng)營性用地，成交金額約30億元。7月4日，惠城區(qū)迎來首次“集中拍地”，四幅宅地均采用“限房價(jià)+限地價(jià)+觸發(fā)搖號”出讓方式，最終均以底價(jià)成交。隆生以總價(jià)120320萬元拿下惠城鹿江瀝南岸LJL-46-26-01號地塊，折合樓面價(jià)約5496元/㎡；惠糧、德威以總價(jià)99650萬元拿下惠城水口中心區(qū)09-02/07號地塊，折合樓面價(jià)約5028元/㎡；惠糧、德威以總價(jià)37950萬元拿下水口青塘湖JD-122-12號地塊，折合樓面價(jià)約4952元/㎡。仲愷也在7月迎來首宗住宅用地出讓，惠州仲愷城市發(fā)展集團(tuán)有限公司以總價(jià)41400萬元拿下潼湖鎮(zhèn)紅崗片區(qū)ZKD-008-16號地塊，折合樓面價(jià)約3308元/㎡。

　　11月17日，惠州連掛5宗住宅用地，分布在惠城龍豐，仲愷瀝林、潼湖、惠南，以及惠東平山。12月21日，這場被業(yè)內(nèi)稱為“集中供地收官戰(zhàn)”的土地競拍落下帷幕，有4宗地塊成功拍出，仲愷城市發(fā)展集團(tuán)、惠東縣交投惠灣投資開發(fā)有限公司拿下，總用地面積超11萬平方米，成交總價(jià)超10億元。

　　房企拿地信心逐漸恢復(fù)

　　從拿地企業(yè)來看，隨著樓市政策效應(yīng)釋放，樓市熱度緩慢回升，土拍市場也逐漸回穩(wěn)，除了國央企入市拿地，惠州多家民企也開始有所動作，隆生、德威、德州、卓洲、嘉霖等多家民營房企相繼出手拿地。

　　從月度供求走勢來看，今年年初，房地產(chǎn)市場延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢，土地供求大幅縮減，4月份隨著疫情逐漸消退以及樓市政策效果顯現(xiàn)，市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，土地供應(yīng)量開始回升，進(jìn)一步推動土地市場好轉(zhuǎn)。

　　在市場深度調(diào)整期，房企尤為關(guān)注安全邊際�！霸诋�(dāng)前大多數(shù)房企資金承壓，市場去化速度緩慢的情況下，房企新拿地塊既要保證去化速度，又要保證利潤，還要考慮到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)問題，市場阻礙大，房企顧慮多，對于地塊的要求也更高，各大房企拿地整體更加謹(jǐn)慎�！币晃环科笸锻厝耸勘硎�，房企瘋狂擴(kuò)張、四處征戰(zhàn)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，當(dāng)下，房企求穩(wěn)而非求進(jìn)。因此，盡管政策“暖風(fēng)”不斷，但市場并未全盤回升，預(yù)計(jì)房企的全年投資態(tài)度仍會持續(xù)謹(jǐn)慎。但接下來，隨著開發(fā)商的拿地信心逐漸恢復(fù)，土拍市場也會有所好轉(zhuǎn)，手頭資金較為充裕的房企將陸續(xù)入市，當(dāng)然，多家房企高溢價(jià)率搶地的“盛況”大概率很難重現(xiàn)。

　　相關(guān)鏈接

　　12月21日土拍一覽

　　共5宗地塊，分別位于惠城龍豐，仲愷瀝林、潼湖、惠南，以及惠東平山，起拍總價(jià)超15億元，總用地面積約15.2萬平立米。

　　■惠城區(qū)激流坑片區(qū)JLK06-01-07號地塊、JLK06-05-02號地塊

　　總用地面積約30778㎡，容積率3.0，最高計(jì)容建面約92334㎡（其中商業(yè)建筑面積的比例≤20%），土地用途為住宅及商服用地。該地塊采取“限地價(jià)、搖號”方式出讓，起始價(jià)為46800萬元（含前期經(jīng)費(fèi)），折合起拍樓面價(jià)約5069元/㎡，最高限價(jià)53820萬元，即最高樓面價(jià)約5829元/㎡，地塊所建單套毛坯商品住宅銷售單價(jià)不高于1.53萬/㎡，開發(fā)投資總額不少于83800萬元。競得人需按《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件告知書》要求配建相關(guān)配套設(shè)施，涵蓋建面約4000㎡的肉菜市場、社區(qū)居委會、老年人日間照料中心等。

　　競拍結(jié)果：該地塊流拍。

　　■仲愷瀝林ZKE-048-25號地塊

　　用地面積約43727㎡，容積率2.8，最高計(jì)容建面約122436㎡（商業(yè)建筑面積≤12243㎡），土地用途為住宅及商服用地。地塊采取“限地價(jià)、搖號”方式出讓，起始價(jià)為41888萬元，折合起拍樓面價(jià)約3421元/㎡，最高限價(jià)48171萬元，即最高樓面價(jià)3934元/㎡。地塊所建商品住房單套毛坯住房最高銷售單價(jià)12522元/㎡。競得人須配建老年人日間照料中心，建成后無償移交給仲愷高新區(qū)社會事務(wù)局。

　　競拍結(jié)果：由仲愷城市發(fā)展集團(tuán)以41888萬元競得，樓面單價(jià)3421元/平方米。

　　■惠東平山街道黃排社區(qū)HD2022115地塊

　　用地面積約50005㎡，容積率3.27，最高計(jì)容建面約163174.21㎡，土地用途為住宅及商服用地。地塊采取“限地價(jià)、搖號”方式出讓，起始價(jià)為37467萬元，折合起拍樓面價(jià)約2296元/㎡，最高限價(jià)43067萬元，即最高樓面價(jià)2639元/㎡。競得人需無償配建幼兒園，幼兒園需劃撥給惠東縣教育局。

　　競拍結(jié)果：由惠東縣交投惠灣投資開發(fā)有限公司以37467萬元競得，樓面單價(jià)2296元/平方米。

　　■潼湖生態(tài)智慧區(qū)ZKC-063-18號地塊

　　地塊臨近碧桂園云創(chuàng)家園。用地面積17159㎡，容積率2.8，最高計(jì)容建筑面積48045㎡（兼容的商業(yè)建筑面積占該地塊總計(jì)容積率建筑面積≤10%，兼容的商業(yè)用地不能建設(shè)服務(wù)型公寓），土地用途為住宅及商服用地。地塊采取“限地價(jià)、搖號”方式出讓，起始價(jià)為16389萬元，折合起拍樓面價(jià)約3411元/㎡，最高限價(jià)18847萬元，即最高樓面價(jià)約3923元/㎡。地塊所建商品住房單套毛坯住房最高銷售單價(jià)12522元/㎡。競得人需配建12班幼兒園和3班托兒所，建成后無償移交給仲愷高新區(qū)宣教文衛(wèi)辦。

　　競拍結(jié)果：由仲愷城市發(fā)展集團(tuán)以16389萬元競得，樓面單價(jià)3411元/平方米。

　　■惠南科技園SM-17-2號地塊

　　用地面積約10088㎡，容積率2.2，最高計(jì)容建面約22193㎡，土地用途為住宅及商服用地。地塊采取“限地價(jià)、搖號”方式出讓，起始價(jià)為7683萬元，折合起拍樓面價(jià)約3462元/㎡，最高限價(jià)8835萬元，即最高樓面價(jià)約3981元/㎡。地塊所建商品住房單套毛坯住房最高銷售單價(jià)12592元/㎡。

　　競拍結(jié)果：由仲愷城市發(fā)展集團(tuán)以7683萬元競得，樓面單價(jià)3462元/平方米。

　　惠州日報(bào)記者伍磊