原標(biāo)題：

　　惠灣樓市低位盤整 剛需入場正當(dāng)時

　　“最高可送35萬”“9折再送車位”“首付可分期10年”…… 受到疫情防控影響，雖然2022年春天樓市政策暖風(fēng)頻吹，惠陽、大亞灣區(qū)域（以下簡稱“惠灣區(qū)域”）的房地產(chǎn)市場復(fù)蘇仍暫時受阻，新房庫存高企、成交仍處低位，使得以價換量在惠灣市場常態(tài)化。但另一方面，惠灣區(qū)域比鄰深圳，地處深圳都市圈的核心位置，區(qū)域基本面仍然向好，業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過一段時間的調(diào)整之后，惠灣樓市迎來了剛需置業(yè)窗口期，需要特別提醒的是，由于區(qū)域二手房市場尚不成熟，房子相對較難轉(zhuǎn)手，非自住型群體要謹(jǐn)慎選擇。

近來，惠灣樓市迎來了剛需置業(yè)窗口期。 惠州報業(yè)全媒體記者周楠 攝

　　庫存高企現(xiàn)房增多

　　從數(shù)據(jù)來看，目前惠灣樓市尚在低位盤整期。根據(jù)惠州世聯(lián)行數(shù)據(jù)，3月份，惠陽區(qū)成交一手商品房433套，同比下降71.76%，大亞灣區(qū)成交634套，同比下降69.67%。而將統(tǒng)計數(shù)據(jù)的時間線拉長則發(fā)現(xiàn)，惠灣區(qū)域的一手商品房成交自去年下半年開始，已持續(xù)低迷。

　　與新房成交形成鮮明對比的是日益增長的庫存量。惠州世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，惠陽一手商品房庫存面積約為524.94萬平方米，大亞灣一手商品房庫存面積約為326.63萬平方米，兩區(qū)去化周期均超30個月，比惠州整體去化周期高出許多。

　　隨著新房庫存不斷積壓，惠灣市場上的現(xiàn)房亦越發(fā)增多。“現(xiàn)在購房有98折優(yōu)惠，還能送車位和10年物業(yè)管理費。”德洲城銷售劉小姐告訴記者，項目的優(yōu)惠折扣在惠灣區(qū)域并無太大優(yōu)勢，但勝在現(xiàn)房發(fā)售，客戶可以對房子進(jìn)行實地考察，而且即買即住。

　　目前惠灣區(qū)域不少樓盤以現(xiàn)房或者“準(zhǔn)現(xiàn)房”作為賣點，促進(jìn)客戶成交。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，惠灣區(qū)的新房樓盤中，銷售現(xiàn)房的超過11個，還有大中華幸福城等一大批項目預(yù)計2022年上半年交付。對于置業(yè)客戶而言，市場上現(xiàn)房增多，意味著房源選擇空間變大，有更大概率能買到合乎心意又無需擔(dān)心交付問題的房子。

　　樓盤促銷力度空前

　　經(jīng)過這一段時間的調(diào)整，惠灣樓市在現(xiàn)房日趨增多的同時，樓盤促銷亦常態(tài)化。其實，去年上半年，惠灣市場已有部分樓盤推出讓利活動，但一開始促銷幅度相對較小，并未引起過多關(guān)注。轉(zhuǎn)入去年下半年，特別是“惠八條”出臺后，惠灣樓市下行明顯，力度空前的優(yōu)惠陸續(xù)登場，不少樓盤甚至因為優(yōu)惠幅度過大，引發(fā)老業(yè)主維權(quán)投訴。例如，去年9月，張某在網(wǎng)絡(luò)問政平臺投訴，碧桂園惠灣區(qū)域多個項目，送十幾萬到幾十萬不等的“家私卡”或首付，有項目實際折扣低至7折，嚴(yán)重影響之前買房客戶及周邊住戶的利益。

　　老業(yè)主們的不滿也抵擋不住市場趨勢，隨著時間推移，惠灣區(qū)域進(jìn)行大幅度促銷的樓盤已占據(jù)大多數(shù)。記者走訪發(fā)現(xiàn)，持續(xù)性輸出9折的樓盤，在該區(qū)域不勝枚舉。“優(yōu)惠力度大的樓盤很多，如合生時代城9折起再送10-12萬大禮包，金輝信步雅苑最高送裝修款35萬元，還有些樓盤推出長達(dá)10年的首付分期活動。”深耕惠灣區(qū)多年的中介宋先生表示，如今的惠灣市場優(yōu)惠五花八門，購房者的上車門檻較低。

　　“自去年下半年以來，政策收緊、投資客退場，惠灣樓市處于逐步下滑狀態(tài)，本來今年3月份有望復(fù)蘇，然而深莞疫情持續(xù)發(fā)酵，惠灣這個臨深區(qū)域自然受到嚴(yán)重影響，一方面占比較大的深圳客被拒之門外，另一方面本地零星發(fā)生的確診病例使得枕戈待旦的惠州持續(xù)加強防控，限制人員流動，本地客戶也大大減少。”惠州中原戰(zhàn)略研究中心高級經(jīng)理葉玉定表示，銷售不暢導(dǎo)致資金回流困難，加之融資渠道持續(xù)處于緊縮狀態(tài)，使得許多開發(fā)商不得不選擇“保流動性優(yōu)先于保房價”的決策，加上“僧少粥多”，項目間激烈競爭，開發(fā)商促銷優(yōu)惠力度可謂非常之大，降價促銷手段花樣繁多，甚至有開發(fā)商祭出了“零首付”購房優(yōu)惠。

　　葉玉定提醒，不管是從國民經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要，還是從深圳都市圈長期發(fā)展?jié)摿�來看，惠灣樓市回穩(wěn)是必需也是必然的。因此，在市場處于筑底期，房貸利率大幅下降，開發(fā)商優(yōu)惠力度較大，供應(yīng)量十分充足的背景下，正是剛需上車窗口期。

　　提 醒

　　轉(zhuǎn)手相對困難 避免短期內(nèi)置換

　　雖然惠灣樓市現(xiàn)下處于筑底期，對于剛需客戶而言，是不錯的購房機遇，但置業(yè)時也要充分考慮自身需要，盡量避免短期內(nèi)產(chǎn)生置換需求。

　　“我之前在大亞灣中心區(qū)買了一套小兩房，想著趁房價便宜，賣掉再換套位置好點、戶型大點的房子，但是掛牌近兩個月也沒有客戶上門看房。”準(zhǔn)備換房的王先生告訴記者，大亞灣區(qū)由于新房庫存量大，二手房市場需求較少，地段不占優(yōu)勢的房子，轉(zhuǎn)手比較困難。

　　中介宋先生表示，購房應(yīng)做長遠(yuǎn)打算，惠灣區(qū)域二手市場尚不成熟，成交少，將來的置換會相對困難。因此，建議想在惠灣區(qū)域買房的客戶，要從居住的角度來考慮，多關(guān)注當(dāng)前的“所見即所得”。

　　惠州報業(yè)全媒體記者鄔玉婷