在“3·15國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日”到來(lái)之際，消費(fèi)維權(quán)話(huà)題成為當(dāng)下的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè),又與國(guó)人居住消費(fèi)息息相關(guān),自然成為大眾關(guān)注的焦點(diǎn)行業(yè)之一。多年來(lái)，房屋維權(quán)糾紛案例經(jīng)常被媒體報(bào)道，不少事例還引發(fā)網(wǎng)友爭(zhēng)論。

　　為幫助市民解答安居過(guò)程中遇到的問(wèn)題，此次“3·15”特別報(bào)道邀請(qǐng)資深律師來(lái)為您支招，從法律視角探討市場(chǎng)上常見(jiàn)的維權(quán)糾紛。

中介提供居間服務(wù)時(shí)，應(yīng)依法依規(guī)簽訂合同�；葜萑�?qǐng)?bào)記者周楠 攝

　　問(wèn)題1 業(yè)主有權(quán)封閉自家陽(yáng)臺(tái)嗎？

　　在我們?nèi)粘Ｉ�活中，由封閉陽(yáng)臺(tái)引發(fā)的矛盾時(shí)有發(fā)生。小區(qū)住戶(hù)是否能改造自家陽(yáng)臺(tái)，常常成為業(yè)主與物業(yè)公司之間爭(zhēng)論不休的問(wèn)題。到底是優(yōu)先保護(hù)業(yè)主對(duì)陽(yáng)臺(tái)專(zhuān)有空間的利用，還是優(yōu)先考慮小區(qū)整體外立面的管理？

　　律師說(shuō)法

　　對(duì)此，廣東偉倫（仲愷）律師事務(wù)所汪鑫律師從法律角度給出了建議。

　　“陽(yáng)臺(tái)作為業(yè)主的專(zhuān)有部分，業(yè)主進(jìn)行封閉處理屬于行使自身權(quán)利，在政府行政執(zhí)法認(rèn)定上，一般也不屬于違建范疇。”廣東偉倫（仲愷）律師事務(wù)所汪鑫律師表示，但陽(yáng)臺(tái)封窗要滿(mǎn)足兩個(gè)大前提，即不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的權(quán)益。因?yàn)榉忾]陽(yáng)臺(tái)會(huì)影響整棟建筑物外墻的美觀(guān)，而建筑物外墻屬于整棟樓全體業(yè)主的共有部分，所有業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　“根據(jù)《民法典》第二百七十二條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益�！蓖赧温蓭熖嵝眩�前期入住的業(yè)主能否封閉陽(yáng)臺(tái)，要根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》或者《臨時(shí)管理規(guī)約》等的具體約定來(lái)決定。通常，法院會(huì)認(rèn)為，類(lèi)似協(xié)議均系雙方真實(shí)意思的表示，內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。作為業(yè)主，臨時(shí)管理規(guī)約及物業(yè)管理合同等對(duì)其具有約束力。如果業(yè)主違反《管理規(guī)約》約定封閉陽(yáng)臺(tái)，物業(yè)公司可以采取勸阻、制止、向法院起訴等合理方式加以管理，但不具有強(qiáng)制拆除的權(quán)利。

　　同時(shí)，汪鑫律師建議，如果《臨時(shí)管理規(guī)約》及物業(yè)管理合同中有不得封閉陽(yáng)臺(tái)的條款，而業(yè)主想要封閉陽(yáng)臺(tái)，根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，經(jīng)專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占三分之二以上的業(yè)主參與表決同意，修改《臨時(shí)管理規(guī)約》中關(guān)于不得封閉陽(yáng)臺(tái)的約定。另外，若陽(yáng)臺(tái)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，承擔(dān)了消防救生功能，須征求規(guī)劃部門(mén)和消防部門(mén)的意見(jiàn)�！耙�?yàn)橐坏┤藶榉忾]就等于改變?cè)瓉?lái)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，存在安全隱患，須由業(yè)主委員會(huì)向規(guī)劃部門(mén)提出請(qǐng)求，并獲得消防部門(mén)的許可才能進(jìn)行封閉�！蓖赧温蓭熝a(bǔ)充道。

　　問(wèn)題2 期房停工了業(yè)主怎么辦？

　　房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展二十多年，在改善國(guó)民居住條件的同時(shí),行業(yè)亦開(kāi)始進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的深度調(diào)整期。去年以來(lái)，部分房企由于未能適應(yīng)市場(chǎng)變化，出現(xiàn)現(xiàn)金流困局。隨著市場(chǎng)上出險(xiǎn)房企數(shù)量有所增加，樓盤(pán)交付問(wèn)題也成為購(gòu)房者的關(guān)注重點(diǎn)。那么，作為購(gòu)房者，若不慎買(mǎi)到“停工”的房子，該怎么辦？

　　律師說(shuō)法

　　汪鑫給出了以下建議。

　　首先，如果業(yè)主已經(jīng)與銀行簽訂了貸款合同，但是房子停工了，或者開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，這種情況業(yè)主需繼續(xù)還銀行貸款。業(yè)主與銀行的借貸關(guān)系不因開(kāi)發(fā)商的變化而變化，房貸需要繼續(xù)還，如果不還，不僅會(huì)影響征信，銀行甚至可能對(duì)房屋進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)。第二，爭(zhēng)議雙方直接協(xié)商是目前解決房地產(chǎn)爭(zhēng)議的最常見(jiàn)途徑。針對(duì)房產(chǎn)交易過(guò)程中自身權(quán)利受到侵害的情況，購(gòu)房者可以以口頭、書(shū)面等多種形式與房屋銷(xiāo)售方直接溝通，指出問(wèn)題并商議解決辦法。第三，遇到延遲交房，應(yīng)仔細(xì)查看與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，看合同中對(duì)延遲交房是否有相關(guān)規(guī)定。如果合同中對(duì)延遲交房有規(guī)定，按照合同中約定的條款執(zhí)行。如果合同中對(duì)延遲交房沒(méi)有明確規(guī)定，購(gòu)房者可以選擇退房。其次，應(yīng)了解延期交房的認(rèn)定及賠償標(biāo)準(zhǔn)，除特殊情況外，出賣(mài)人未按合同約定的期限將商品房交付買(mǎi)受人使用的，要承擔(dān)違約責(zé)任。第四，向政府主管部門(mén)反映問(wèn)題，以引起相關(guān)部門(mén)的注意，通過(guò)政府主管部門(mén)組織協(xié)調(diào)處理。第五，若是開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y不抵債而破產(chǎn)，遭遇“爛尾”危機(jī)，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的話(huà)，那么商品房買(mǎi)賣(mài)合同依然有效。一般購(gòu)房合同中賦予對(duì)方違約情況下購(gòu)房人的解除合同權(quán)利，并有權(quán)要求賠償損失，雙倍返還定金。

　　另一方面，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求其繼續(xù)履行。因此，買(mǎi)方既可以要求解除雙方訂立的買(mǎi)賣(mài)合同，要求賣(mài)方支付合同中約定的違約金，也可以要求賣(mài)方繼續(xù)履行該合同。是選擇解除合同還是要求繼續(xù)履行合同，完全取決于哪一種方式更容易獲得最大利益。

　　若開(kāi)發(fā)商可能破產(chǎn)，不建議輕易退回房屋。因?yàn)橥朔恳院�，�?gòu)房者拿不到購(gòu)房款，只能拿到收據(jù)或欠條。購(gòu)房者和發(fā)展商之間的關(guān)系，將由買(mǎi)賣(mài)關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。假如發(fā)展商最后因資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)，其資產(chǎn)會(huì)被法院拍賣(mài)，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，消費(fèi)者比一般債主更容易得到發(fā)展商的補(bǔ)償款，特別是消費(fèi)者已經(jīng)通過(guò)預(yù)購(gòu)獲得了房屋產(chǎn)權(quán)的。

陽(yáng)臺(tái)封窗要滿(mǎn)足兩個(gè)大前提，即不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的權(quán)益�；葜萑�?qǐng)?bào)記者周楠 攝

　　問(wèn)題3 遇“跳單”如何維護(hù)自身權(quán)益？

　　隨著二手房交易日趨頻繁，房屋中介機(jī)構(gòu)與客戶(hù)之間的“跳單”糾紛時(shí)有發(fā)生。不少“跳單”案例經(jīng)媒體報(bào)道后，引發(fā)社會(huì)熱議。早前熱播的電視劇《安家》也講述了這一現(xiàn)象，劇中的中介房似錦辛苦找到獨(dú)家房源，最后卻遭客戶(hù)“跳單”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在房產(chǎn)交易過(guò)程中，“跳單”行為十分普遍。多名中介向記者訴苦，表示曾遭遇過(guò)客戶(hù)“跳單”。同時(shí)，亦有市民反映“只是想買(mǎi)便宜的房源就被中介指控‘跳單’”。

　　律師說(shuō)法

　　何為“跳單”？廣東卓凡律師事務(wù)所游子銘律師表示，房地產(chǎn)交易中常說(shuō)的“跳單”行為也叫“跳中介”“飛單”，簡(jiǎn)單而言是指委托人（購(gòu)房者）為了規(guī)避或者減少與中介人約定支付的居間費(fèi)用（中介費(fèi)），跳過(guò)中介人與賣(mài)方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的行為。常見(jiàn)有三種典型方式：一是委托人利用中介提供的交易信息（如房產(chǎn)信息、相對(duì)人信息），直接與相對(duì)人達(dá)成買(mǎi)賣(mài)交易；二是委托人利用A中介提供的交易信息，托B中介去找相對(duì)人促成并達(dá)成交易；三是A委托人利用中介提供的交易信息，讓B委托人去與相對(duì)人達(dá)成交易。這三種形式的目的都是繞開(kāi)中介人，從而規(guī)避或減少中介費(fèi)。

　　那么，“跳單”行為在法律上會(huì)產(chǎn)生什么樣的法律責(zé)任？在司法實(shí)踐中又如何認(rèn)定？游子銘稱(chēng)，從法律的角度上看，“跳單”“飛單”涉及的是民事法律責(zé)任中的違約責(zé)任問(wèn)題。我國(guó)《民法典》第961條至第966條規(guī)定了中介合同以及違約責(zé)任，其中第965條專(zhuān)門(mén)對(duì)“跳單”行為及法律責(zé)任作出明確規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬�！�

　　同時(shí)他表示，在司法實(shí)踐中，判斷是否構(gòu)成“跳單”，一般從兩方面進(jìn)行審查。第一，委托人與中介人之間是否存在合法有效的中介合同，以及中介人是否已按照合同約定提供了交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)。第二，委托人是否利用中介人提供的交易信息與相對(duì)人達(dá)成買(mǎi)賣(mài)交易。

　　現(xiàn)實(shí)生活中，大量的跳單行為常出現(xiàn)在中介人自身職業(yè)素養(yǎng)不高，服務(wù)流程隨意不規(guī)范、不明確的情況下。如在前期沒(méi)有明確說(shuō)明中介費(fèi)用即開(kāi)展中介工作，服務(wù)期間不專(zhuān)業(yè)不細(xì)致導(dǎo)致無(wú)法掌握委托人與相對(duì)人的需求信息，最后如果買(mǎi)賣(mài)雙方為了更多優(yōu)惠條件，雙方達(dá)成意向跳開(kāi)中介人，那中介人則竹籃打水一場(chǎng)空。對(duì)此，游子銘建議，首先應(yīng)規(guī)范中介服務(wù)流程，提升中介服務(wù)人員或經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)質(zhì)量。

　　此外，游子銘還建議，中介人員提供居間服務(wù)時(shí)，要加強(qiáng)法律意識(shí)，依法依規(guī)訂立合同，完善服務(wù)項(xiàng)目步驟�！霸谝颉�跳單’引發(fā)糾紛的司法案例中，有部分中介人提出訴求未被法院支持導(dǎo)致敗訴的原因是沒(méi)有簽訂合法有效的合同，所以中介人要注意合同的形式、內(nèi)容、約定的傭金比例、違約行為、責(zé)任承擔(dān)等各方面約定條款是否符合法律規(guī)定。在合同中將服務(wù)項(xiàng)目明確細(xì)化，雙方權(quán)利義務(wù)得以明確，中介人的權(quán)益才能得到有效保護(hù)。”他補(bǔ)充道。

　　問(wèn)題4 “低首付”購(gòu)房有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

　　春節(jié)過(guò)后，樓市信貸寬松信號(hào)釋放，多地發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)支持性政策。不少業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著積壓的購(gòu)房需求釋放，樓市或迎來(lái)“小陽(yáng)春”。為了搶占市場(chǎng)先機(jī)，不少開(kāi)發(fā)商打出了“低首付”的宣傳。記者走訪(fǎng)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，目前一些樓盤(pán)私下向客戶(hù)透露，買(mǎi)房只需1-2成甚至0.7成首付。對(duì)于購(gòu)房者而言，“低首付”購(gòu)房是機(jī)遇還是風(fēng)險(xiǎn)？

　　律師說(shuō)法

　　對(duì)此，游子銘律師表示，目前國(guó)家并未出臺(tái)放寬購(gòu)房者貸款門(mén)檻的相關(guān)政策。且惠州市相關(guān)政策和銀行信貸措施也并未調(diào)整最低首付規(guī)定。當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)的現(xiàn)象，或是個(gè)別開(kāi)發(fā)商為了解決資金問(wèn)題“鼓搗”出來(lái)的套路。因?yàn)檫@種“低首付”并非銀行購(gòu)房貸款降低首付比例，而是民間借貸首付資金或分期、墊付首付資金，所以個(gè)別開(kāi)發(fā)商的這種操作往往會(huì)在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)附帶一份《借貸合同》，其特征就是還本金、付利息、短周期。這種方式存在較大法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)了解，為進(jìn)一步支持合理住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2016年2月1日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）指出，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

　　游子銘稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商推出明顯低于《通知》范圍的首付，已違反了國(guó)務(wù)院宏觀(guān)政策的規(guī)定以及中國(guó)人民銀行信貸辦法的相關(guān)規(guī)定，可能會(huì)面臨相關(guān)部門(mén)的處罰，直接影響到與購(gòu)房者的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行。

　　“推出‘低首付’的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，意味著開(kāi)發(fā)商需要墊資為購(gòu)房者補(bǔ)足首付款。開(kāi)發(fā)商選擇自己出資墊付的，將會(huì)面臨巨大的資金壓力，因此一般會(huì)通過(guò)第三方公司墊付。如此一來(lái)，則涉及到第三方公司的放貸資質(zhì)問(wèn)題，未能在期限內(nèi)還款的購(gòu)房者，可能需承擔(dān)比銀行住房貸款利率更高的利息風(fēng)險(xiǎn)。而且，在這種模式下，開(kāi)發(fā)商和第三方通常會(huì)與購(gòu)房者再簽訂一個(gè)未能如期還款的違約合同，此時(shí)購(gòu)房者還要承擔(dān)支付違約金的風(fēng)險(xiǎn)�！庇巫鱼懱嵝�，若開(kāi)發(fā)商采取“首付返現(xiàn)”的模式，購(gòu)房者申請(qǐng)按揭貸款有可能被銀行拒絕，已簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同會(huì)面臨無(wú)法履行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　同時(shí)，在“低首付”模式下，購(gòu)房者其實(shí)并沒(méi)有實(shí)際支付全部首付款，在開(kāi)發(fā)商墊資等形式的掩蓋下，會(huì)導(dǎo)致辦理銀行住房貸款時(shí)，銀行對(duì)購(gòu)房者的實(shí)際還款能力無(wú)法形成完整、全面的評(píng)估。

　　游子銘認(rèn)為，由于開(kāi)發(fā)商推出“低首付”的實(shí)質(zhì)是為了能獲取更多的開(kāi)發(fā)資金。如通過(guò)為購(gòu)房者補(bǔ)足首付款的“優(yōu)惠”，誘惑購(gòu)房者與之簽訂虛高購(gòu)房款的合同，以此來(lái)獲取銀行的更多貸款。或是采取開(kāi)具虛假購(gòu)房款證明的方式來(lái)幫助購(gòu)房者取得貸款。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十六條第一款“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效”、第一百五十四條“行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效”的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者以通謀虛偽表示或是惡意串通以獲取銀行貸款的行為，加大銀行放貸風(fēng)險(xiǎn)，損害了銀行合法權(quán)益，系無(wú)效的民事法律行為，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同會(huì)被依法認(rèn)定為無(wú)效合同。給銀行造成損失的，可能還需依法承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。

　　“如前所述，開(kāi)發(fā)商如果采用‘低首付’方式來(lái)引誘購(gòu)房者與之簽訂虛假購(gòu)房款的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以套取銀行貸款的，可能會(huì)涉嫌騙取貸款罪的刑事犯罪�！吨腥A人民共和國(guó)刑法》規(guī)定的騙取貸款罪是指以欺騙手段取得銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)貸款等，給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成重大損失的犯罪行為。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手向銀行提供虛假金額的購(gòu)房合同，使得銀行產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而發(fā)放貸款，嚴(yán)重侵犯了銀行的信貸資金安全，一旦購(gòu)房者后續(xù)還不上貸款，給銀行造成重大損失，那么購(gòu)房者將會(huì)涉嫌騙取貸款，可能會(huì)被依法追究刑事責(zé)任�！庇巫鱼懷a(bǔ)充道。

　　最后，游子銘表示，“低首付”隱含著各種民事風(fēng)險(xiǎn)甚至是涉嫌犯罪的刑事風(fēng)險(xiǎn)，建議購(gòu)房者在面對(duì)開(kāi)發(fā)商提出的優(yōu)惠時(shí)，理性分析自身的購(gòu)房消費(fèi)能力，學(xué)會(huì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　惠州日?qǐng)?bào)記者鄔玉婷