轉入2022年，高層持續釋放維穩信號，多地陸續出臺樓市利好政策。與此同時，今年兩會報告再提房地產，重申房住不炒定位，強調支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策，促進房地產業良性循環和健康發展。惠州層面，首套房貸利率全面重回5字頭，部分銀行對合作樓盤執行首套房首付2.5成。與此同時，開發商為加速回款，頻頻推出各種購房優惠。對于購房者而言，購房門檻下調、樓盤促銷活動切實為他們節省了購房成本，但一些項目的巨額讓利，讓購房者心動的同時，亦使他們犯難。

　　“樓市促銷戰進入白熱化階段，折扣優惠已經十分普遍，但新的憂慮又來了。我擔心那些優惠力度特別大的樓盤，會不會有質量或者難交付的問題。”張科來自湖南，已在惠陽工作多年。當前惠州樓市房價有所松動，讓他有了買房的打算。然而，面對樓盤的大幅讓利，張科卻又擔心樓盤超低價“甩賣”可能是因為陷入資金困境。

　　事實上，市場上與張科有著同樣焦慮的人不在少數。一位深耕惠灣市場多年的中介向記者透露：“許多客戶盼望房價下降，認為樓盤仍會推出更大折扣。但真正有開發商給出力度空前的優惠后，當中的很多人便開始擔憂樓盤是否有問題，購房會否有風險。去年以來，樓市維權糾紛頻發，更加劇了客戶的顧慮。”

　　當下，剛需群體是購買折扣較少但開發房企經營穩健的樓盤，還是趁機選擇優惠給力的項目？來聽聽業內專業人士怎么說。

　　惠州（粵東）世聯行市場研究中心總監謝建靈

　　多方比較 對優惠折扣多留個心眼

　　近期惠州房地產優惠活動頻出，很多剛需購房客戶都在關注，也在考慮近期是否要出手的問題。為了各位購房客戶可以買到更舒適、更安全的房子，給大家提幾條購房小建議。

　　多對比，多出去看看。現在惠州市場上可選擇的優質房源很多，購房者近期可以趁著天氣好，多去各個售樓處看看，去小區園林走走，多方位感受一下小區氛圍。

　　對優惠折扣要提高警惕，盡量使用文字版協議，不要停留在口頭上。近期市場上的各種折扣力度很大，為了保障購房客戶的合法利益，我們建議各位購房者在購房時對開發商給出的優惠折扣多留個心眼，多使用文字版協議，避免后期不必要的糾紛。

　　對項目開發者要保持密切關注，盡可能購買穩健、風險系數低的開發商所開發的物業。近期開發商爆雷的情況較多，雖然現在政府通過銀行監管賬戶對項目資金做了很好的監管，最大幅度降低了項目開發風險，但為了避免出現后期不必要的擔憂和糾紛，建議大家盡可能購買穩健開發商的項目，或者是更有開發保障的國企央企類型開發商。

　　多關注各個項目的交樓時間，盡可能購買現房或快交樓的項目。目前惠州市場上有部分項目為現樓或者是準現樓的狀態，購買這種類型的項目，其實可以更好地降低購房者后期收樓風險。

　　在國家房住不炒的大定位下，對房地產行業發展的維穩將成為接下來行業發展的主旋律，各位街坊鄰居近期想購房的，可以多關注，多了解，可以找到更適合自己的家。

　　惠州中原戰略研究中心高級經理葉玉定

　　選擇國企央企、穩健型民企的樓盤

　　我們先明確地把結論說出來：此時正是剛需或改善購房者的良好置業窗口期。

　　首先，看中央層面大的政策主基調。進入2022年，央行、住建部等中央各部門屢次提及保障合理購房需求，這里的合理購房需求包括剛需和改善兩個層面。

　　落到惠州地方來看，2月份我們研究中心調查發現，惠州最低房貸利率降至5.2%，最近甚至出現了5.1%的利率；部分區域部分樓盤執行首套房2.5成首付。以上這些都是能實實在在降低置業首付門檻和購房成本的。此外，現在幾乎每個樓盤的促銷折扣力度都非常大，而且近期盤源及房源的選擇余地很大，購房者心態也比較穩，可以更加理性從容地去購房。

　　但不可否認，當前諸多房企面臨資金壓力，住房消費維權案例時有發生，購房者如何判斷房企是否穩健，如何買到令自己比較放心的房子呢？

　　相對來說，國企央企、穩健型民企的樓盤要安全許多。因為國企央企、穩健型民企信用好，融資成本和難度低，容易獲得資金用以公司和項目運轉。另外國企央企、穩健型民企由于公司性質使然，本身發展也一直是穩健型，而非高杠桿、高周轉、高負債的瘋狂擴張模式。

　　從技術層面來說，一個公司的股價、評級、過去一年的拿地金額、三線四檔所在檔位也都是重要考量指標，如果公司股價下跌幅度較大、評級被大幅下調，這表明公司是有一定風險的，而如果過去一年拿地金額較低、三線四檔多處于橙色及以下檔位，也反映出公司的流動性可能已經出現問題。

　　購房者還可以上網找一找公司的有關信息，看看近期是否頻繁發生股東減持、高管套現、債務違約、業主大規模維權、房企糾紛不斷等事件，如果去年底這些事件發生比較多，購房者也需要多多留意。

　　當然，除了上述判斷房企狀況的方法，購房者還要去看一看項目本身，到售樓中心及施工現場了解項目是否五證齊全；施工場地是人煙稀少、門可羅雀，還是熱火朝天地進行建設。如果一家房企在一個城市有多個樓盤就更好了，一方面可以能從已經交付的樓盤中看出些許端倪，另一方面房企有多個樓盤在一定程度上也表明這家房企在這個城市的實力還是比較強的。

　　如果還不放心，可以選擇現樓。惠州目前新房庫存較大，現樓的選擇余地也比較多。在惠州，購房者還可在認購書簽訂之日起3個自然日內申請退定，惠州許多樓盤項目都加入了“三天無理由退定”倡議，感興趣的市民朋友可以搜一搜相關樓盤。

　　惠州天策行總經理李建峰

　　重點關注金山新城馬安片區

　　進入2022年以來，全國超40個城市發布了各種力度的房地產寬松政策，多地商貸首付比例降至兩成，房貸利率下調。3月以來，樓市利好信號不斷，惠州樓市正在復蘇中，單周成交量已連續多周上漲。在此特殊時期，各大房企仍推出或者保留已有的優惠政策吸引購房者，這得益于在面對流動性極其緊張的巨大壓力下，開發商“保流動性優先于保房價”的思考路線。因此這個月也是剛需購房者上車的好時機。

　　目前，不管是政策調控、信貸環境，還是市場促銷力度均對自住型購房者非常友好，與此同時，深圳都市圈、粵港澳大灣區的一體化程度在加速推進，未來深惠之間的交通互聯、產業互補、民生互通等方面會逐步推進完善。長遠而言，惠州城市發展潛力巨大，樓市基本面向好，房子是有大量需求的。雖說“房住不炒”，自住型購房群體的置業目的是居住，但一座有發展潛力的城市，無疑更值得大家安居。

　　最后，多提一句，在當下置業，最值得關注的區域是金山新城東部的馬安片區。眾所周知，如今的馬安片區屬于金山新城的一部分，也是新開發區域中興起最快的區域。馬安片區周邊配套完善，未來還將通過湖山大橋連接到金山湖島內，享受到島內配套。如果市場回暖，成交量首先上來的會是馬安區域。

　　惠州地產觀察員羅洲

　　購房“返現”后續兌付存在不確定性

　　開年至今，市場上樓盤優惠折扣力度依然很大，有些房企還不斷“加碼”，不僅僅是9折、8折，還送物業管理費、車位，甚至推出首付分期付款、購房返現……優惠折扣五花八門，會讓人眼花繚亂，更讓購房者產生焦慮，不知何從下手。如果一味去追求有沒有更低折扣，最終會讓一部分客戶望而卻步，可能還會導致大幅度讓利的樓盤，后續出現質量問題等。

　　因此，我個人給購房者提幾個建議。首先，買房應先考慮自身需求。目前在惠州，工作乃至生活的“半徑圈”，一個小時的生活圈比較正常。從自住角度考慮，要看戶型大小、居住環境乃至配套能否跟上。而我們一般會建議購房者以教育配套為先。

　　其次，考慮樓盤品質乃至房企實力。目前市場上同等價格里可選擇樓盤較多，從產品再到房企，先考慮央企國企乃至有實力的品牌房企，這類房企從產品到后續物業管理，都有積累良好的口碑。

　　最后，再考慮價格。如果購房者一味以價格為導向，可能在品質上會有所得失。還要提醒一點，關于首付返現的問題。一般開發商不會就此類問題給客戶書面承諾。對客戶而言，樓盤承諾的返現后續能否兌現存在一定的不確定性。建議購房者置業過程中，想辦法在每個環節留下證據，萬一過后發生爭議，可以更好地維護自身權益。同時，最讓人擔心的是，力度過大的讓利會導致房企面臨資金困局，產生樓盤“難交付”的風險。所以，購房者要慎重選擇項目，最好購買現房或者即將交樓的期房，將風險降到最低點。

　　惠州日報記者鄔玉婷