正式實施！建筑面積超5萬平米的小區(qū)選聘物業(yè)實行電子招標

　　為建立優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制，提高物業(yè)管理服務(wù)意識和服務(wù)水平，惠州住建局印發(fā)的《關(guān)于進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招標投標活動的通知》（下稱《通知》）已于本月正式施行。其中明確要求，總建筑面積超過5萬平方米的商住小區(qū)需通過電子招標選聘前期物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，實現(xiàn)全流程電子化交易，從源頭上根治物業(yè)小區(qū)“父建子管”的亂象。

　　破解住宅小區(qū)“父建子管”局面

　　數(shù)十年來，惠州商品房小區(qū)由開發(fā)企業(yè)建設(shè)，企業(yè)旗下的物業(yè)公司管理運營幾乎成為常態(tài)。由于涉及小區(qū)建設(shè)工程移交、物業(yè)服務(wù)費收取，以及小區(qū)公攤和廣告位等收益，惠州既有商住小區(qū)普遍存在著“誰開發(fā)、誰管理”（即俗稱的“父建子管”）的現(xiàn)象。

　　由于建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不分家，企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)比較順暢，一定程度上小區(qū)維修等問題能夠有效處置。但隨著時間的推移，部分開發(fā)企業(yè)不再存續(xù)，一些小區(qū)因“父建子管”所帶來的問題也逐步凸顯，嚴重影響了社區(qū)居民對于更高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)需求。

　　如何破解這一問題？早在2015年，惠州便出臺了《惠州市前期物業(yè)管理招標投標管理實施辦法》，要求新建物業(yè)采取公開招投標方式來確定前期物業(yè)服務(wù)單位，打破了此前開發(fā)企業(yè)直接交由自己物業(yè)管理的方式。

　　辦法實施以來在很大程度上破除了既有物業(yè)交付過程中存在的弊病，但“父建子管”的問題仍然存在。惠州市物業(yè)服務(wù)平臺的數(shù)據(jù)顯示，自2015年實施前期物業(yè)招投標以來，全市已有800個左右的物業(yè)小區(qū)實施前期物業(yè)招投標，但可以看到，只要是開發(fā)企業(yè)旗下物業(yè)公司參與競標基本都能順利中標。

　　開發(fā)企業(yè)旗下的物業(yè)公司中標不一定意味著不公平和不規(guī)范，但也顯示物業(yè)行業(yè)發(fā)展不夠獨立，更多的企業(yè)仍依附于開發(fā)企業(yè)運行，而不是獨立經(jīng)營持續(xù)提升管理服務(wù)水平。

　　小區(qū)超5萬平方米均需電子招標選聘物業(yè)公司

　　隨著新修訂的《通知》施行，惠州前期物業(yè)選聘流程得到進一步規(guī)范，推動物業(yè)行業(yè)優(yōu)勝劣汰的市場化競爭機制完善。

　　《通知》明確，規(guī)劃建筑面積超過5萬平方米的住宅小區(qū)或商住樓，確定小區(qū)的前期物業(yè)管理機構(gòu)統(tǒng)一實施公開招標，采用電子交易平臺選聘物業(yè)公司。小區(qū)開發(fā)企業(yè)招標要在市住建局和市物業(yè)協(xié)會官網(wǎng)，以及智慧物業(yè)平臺、招投標服務(wù)平臺等同步公告，且要在房源辦理預(yù)售許可證或現(xiàn)房銷售許可證前完成招標。

　　對于規(guī)劃建筑面積不足5萬平方米的小區(qū)，經(jīng)所在轄區(qū)的區(qū)、縣房地產(chǎn)主管部門批準可采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)方。

　　針對此前出現(xiàn)的個別開發(fā)企業(yè)分組團拆分小區(qū)物業(yè)以逃脫公開招投標的現(xiàn)象，市住建局將嚴厲打擊這種違法違規(guī)行為，及時強化與市自然資源部門的協(xié)同，嚴格按照社區(qū)規(guī)劃報建的批復作為依據(jù)，確保開發(fā)企業(yè)依法依規(guī)、公平公開選聘物業(yè)企業(yè)。

　　對于招標平臺的選擇，《通知》要求企業(yè)選擇符合《廣東省公共資源交易平臺場所設(shè)施標準和服務(wù)標準》建設(shè)的場所且通過相關(guān)部門認證依法合規(guī)建設(shè)的公共資源交易平臺進行，全流程施行電子化交易，且全程接受市住建局的實時監(jiān)管。

　　前期物業(yè)管理招投標流程分別在依法建設(shè)的公共服務(wù)平臺、交易平臺和行政監(jiān)督平臺完成，實現(xiàn)在線監(jiān)督，全程留痕，確保招標過程公平有序開展。招標過程中還鼓勵采取酬金制服務(wù)收費，引導小區(qū)管理機制的進一步完善。

　　此外，電子招投標選聘物業(yè)機構(gòu)方式還將延伸至業(yè)主委員會解聘、選聘物業(yè)機構(gòu)的行為過程中，明確實施原則和流程，有序推動小區(qū)治理的規(guī)范和優(yōu)化。