鏖戰(zhàn)五一：惠州樓盤(pán)促銷(xiāo)力度加碼 九折優(yōu)惠重現(xiàn)

　　“近期購(gòu)房者投訴最多的就是購(gòu)房資格不合格或者是貸款條件不符合要求，被銀行退件導(dǎo)致無(wú)法買(mǎi)房的。”貝殼找房惠州站市場(chǎng)公關(guān)中心負(fù)責(zé)人詹皇凱告訴記者，因?yàn)樾刨J政策影響，一些去年通過(guò)貝殼找房平臺(tái)買(mǎi)房的購(gòu)房者，因?yàn)橹两駴](méi)有通過(guò)銀行審批而無(wú)法順利買(mǎi)房，導(dǎo)致投訴變多，“但事實(shí)上，這樣的投訴，是因?yàn)榇蟓h(huán)境的影響，我們也無(wú)能為力，只能盡力解釋，提醒他們?cè)谏暾?qǐng)貸款期間，不要做其他的貸款計(jì)劃，也不要辦信用卡，有信用卡的客戶，千萬(wàn)不要有任何逾期。此外，個(gè)人流水也不要中斷，要確保月入流水在月供款的2.5倍以上，要有余額。”

　　在金融領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域有著豐富法律實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的廣東偉倫（仲愷）律師事務(wù)所律師汪鑫介紹，除了購(gòu)房資格或貸款不符合要求而引發(fā)的購(gòu)房者訴求外，近期新房市場(chǎng)購(gòu)房者咨詢最多的問(wèn)題還包括延期交房和房屋爛尾、開(kāi)發(fā)商虛假宣傳、園林綠化不合格、被迫簽訂陰陽(yáng)合同、開(kāi)發(fā)商變相漲價(jià)、精裝房裝修質(zhì)量差等六個(gè)方面。

　　“一般出現(xiàn)這樣的訴求，購(gòu)房者會(huì)要求開(kāi)發(fā)商履行承諾、按期交付、符合標(biāo)準(zhǔn)，賠償相應(yīng)損失，甚至是解除合同。”汪鑫稱，遇到這樣的訴求，一般購(gòu)房者會(huì)通過(guò)與開(kāi)發(fā)商直接溝通；咨詢律師了解法律規(guī)定及權(quán)益；網(wǎng)絡(luò)問(wèn)政，尋找相關(guān)的政府單位來(lái)解決；業(yè)主組成維權(quán)小隊(duì)；向媒體及自媒體曝光；采取法律途徑解決等方式解決，“一直以來(lái)，我們都倡導(dǎo)通過(guò)法律手段來(lái)解決問(wèn)題。但涉及到房產(chǎn)糾紛，因維權(quán)需要花錢(qián)、時(shí)間成本高、訴訟有周期，不能立馬取得想要的結(jié)果等，法律途徑并不是大部分人的首選途徑。但隨著大眾維權(quán)意識(shí)的提高，在遇到糾紛時(shí)，越來(lái)越多的人會(huì)先咨詢律師，了解法律規(guī)定和自身權(quán)益，再根據(jù)具體情況選擇解決方式。”

　　掌握要點(diǎn)

　　提前規(guī)避置業(yè)維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

　　雖然發(fā)生糾紛維權(quán)后，購(gòu)房者有了各種應(yīng)對(duì)解決的渠道，但相信任何一個(gè)購(gòu)房者安家置業(yè)，都不想遇到維權(quán)糾紛。那么，在置業(yè)之前，究竟該如何做才能及早規(guī)避維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　汪鑫基于多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)提醒，購(gòu)房者在買(mǎi)房簽約之前，要注意五大要點(diǎn)，盡可能加強(qiáng)法律風(fēng)險(xiǎn)防范，降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

　　“首先應(yīng)該審查開(kāi)發(fā)商資質(zhì)。”汪鑫介紹，這個(gè)資質(zhì)包括“一照”“兩書(shū)”“五證”，其中“一照”即企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；“兩書(shū)”即商品房質(zhì)量保證書(shū)和商品房使用說(shuō)明書(shū)；“五證”即國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程用地許可證、建筑工程施工證、商品房預(yù)售許可證，“在簽約前，應(yīng)當(dāng)先要求開(kāi)發(fā)商出示所售商品房的預(yù)售許可證、現(xiàn)售備案證明材料、認(rèn)購(gòu)協(xié)議、買(mǎi)賣(mài)合同及其補(bǔ)充協(xié)議文本等，要求其說(shuō)明房屋的狀況，告知網(wǎng)上簽約、聯(lián)機(jī)打印和辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上登記備案的程序、要求和注意事項(xiàng)。避免購(gòu)買(mǎi)到無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題房屋。”

　　其次應(yīng)該看清協(xié)議再交錢(qián)。汪鑫稱，在簽訂正式合同前，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)要求購(gòu)房者先簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議（如認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等）并交付定金。購(gòu)房者在簽字前應(yīng)認(rèn)真查看協(xié)議內(nèi)容，確認(rèn)沒(méi)有問(wèn)題后再簽署，“‘訂金’和‘定金’一定要分清楚，訂金性質(zhì)一般為預(yù)付款，不適用定金罰則，如果開(kāi)發(fā)商拒絕訂立購(gòu)房合同的，無(wú)需雙倍返還。立約定金，適用定金罰則，購(gòu)房者拒絕訂立購(gòu)房合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的開(kāi)發(fā)商拒絕訂立購(gòu)房合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還。”

　　對(duì)于汪鑫的這個(gè)提醒，記者在采訪中也有遇到真實(shí)案例。兩位分別于大亞灣、仲愷買(mǎi)房的購(gòu)房者，因?yàn)楦鞣N原因要求退房，但在是否能夠全額退回訂金的環(huán)節(jié)發(fā)生了糾紛。最終經(jīng)過(guò)多方協(xié)調(diào)，一位購(gòu)房者因?yàn)楹炇鸬摹坝喗稹眳f(xié)議而順利拿到訂金，另一位購(gòu)房者則因?yàn)楹炇鸬摹岸ń稹眳f(xié)議導(dǎo)致5萬(wàn)元定金打了水漂。

　　汪鑫還提醒，購(gòu)房者購(gòu)房中，合同備案要及時(shí)，補(bǔ)充協(xié)議需謹(jǐn)慎。她強(qiáng)調(diào)，購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要檢查是否已使用建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局聯(lián)合制定的示范合同文本，簽訂購(gòu)房合同后30日內(nèi)申請(qǐng)辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案手續(xù)。正式合同后附帶的補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)逐條閱讀、反復(fù)斟酌，“在簽約時(shí)需核實(shí)是否是從網(wǎng)上簽約系統(tǒng)下載打印的合同文本，簽約后需留意合同是否在30日內(nèi)備案。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商擬定的補(bǔ)充協(xié)議，絕大部分目的就是為了盡可能規(guī)避掉房開(kāi)商的風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任，簽訂時(shí)要謹(jǐn)慎。”

　　此外，汪鑫還提醒，購(gòu)房者對(duì)合同約束中的面積以及交房日期、辦證日期都要認(rèn)真留意。

　　“選擇按‘套內(nèi)建筑面積’為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理的，應(yīng)當(dāng)在‘面積差異處理’條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。”汪鑫表示，如果收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋面積誤差在3%以內(nèi)，是符合法律規(guī)定的，要按照實(shí)際情況補(bǔ)繳或者索要差價(jià)。如果收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋面積誤差超過(guò)3%，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息；也可以要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還購(gòu)房人已付房款；如果購(gòu)房人想繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)該套房屋，購(gòu)房人不用支付房屋面積超出3%部分的價(jià)款。

　　而針對(duì)交房日期、辦證日期，汪鑫則表示，延期交房是常發(fā)生的事，故合同中對(duì)交房日期、辦證日期一定要約定清楚，不要含糊不清，“在合同中最好將交房日期明確約定為‘某年某月某日’，并約定開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的違約責(zé)任。辦證日期也一并明確，避免開(kāi)發(fā)商拖延。”

　　聽(tīng)從三大建議 早點(diǎn)拿到房貸

　　采訪中，詹皇凱也好，汪鑫也罷，都多次提及近期因?yàn)樾刨J管控從嚴(yán)，對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房資格嚴(yán)格審批從而導(dǎo)致貸款難批，甚至銀行直接拒貸。為何會(huì)有這樣的情況發(fā)生？急等用房的購(gòu)房者又該如何順利、快速的拿到銀行貸款？結(jié)合多位業(yè)內(nèi)人士的建議，記者在此整理出如下建議，以饗購(gòu)房者。

　　上半年申請(qǐng)貸款更容易

　　一般了解樓市的人都知道，一年之內(nèi)，下半年市場(chǎng)要明顯熱過(guò)上半年，原因在于下半年供應(yīng)量增加，市場(chǎng)銷(xiāo)量自然隨之而漲。加之各樓盤(pán)迫于年終業(yè)績(jī)壓力考核，都會(huì)趕在年底收官前放手一搏，而此時(shí)也是購(gòu)房者“撿到便宜貨”的最佳時(shí)機(jī)。

　　但正因?yàn)橄掳肽旯╀N(xiāo)兩旺，對(duì)貸款額度的需求量也會(huì)隨之增加。不僅額度緊張，且審批條件也會(huì)更嚴(yán)。而且以今年情況來(lái)看，LPR后續(xù)還存在一定的上調(diào)空間，對(duì)應(yīng)到惠州的房貸利率也有可能會(huì)隨之上調(diào)，買(mǎi)房成本自然也會(huì)隨之增加。

　　因此多個(gè)業(yè)內(nèi)人士建議，真正急等用房的購(gòu)房者如果需要貸款買(mǎi)房，盡量放在上半年完成，以避免利率繼續(xù)上浮帶來(lái)的成本增加，以及因扎堆申請(qǐng)而導(dǎo)致“貸款塞車(chē)”，審批時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。

　　真實(shí)有效的資料很重要

　　包括記者在內(nèi)的很多業(yè)內(nèi)人或許都還記得，幾年前如果去買(mǎi)房，假設(shè)流水不夠或是沒(méi)有買(mǎi)房資格，樓盤(pán)銷(xiāo)售顧問(wèn)都會(huì)暗示可以為你提供假收入證明、假流水證明，甚至可以出具假離婚證明。但隨著這幾年市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，特別是信貸政策的一路從嚴(yán)，各大銀行對(duì)首付來(lái)源、收入證明、流水真?zhèn)巍㈦x婚證明的真?zhèn)蔚榷歼M(jìn)行多輪嚴(yán)查，這些“暗箱操作”難再有可乘之機(jī)。

　　一位購(gòu)房者就向記者“吐槽”，自己在貸款審批的過(guò)程中，被要求反復(fù)提供證明材料，“有離婚證不行，還要有離婚協(xié)議。流水中有筆錢(qián)是前妻賬戶轉(zhuǎn)來(lái)的，還被要求證明這筆錢(qián)的來(lái)源，真的很?chē)?yán)格。”

　　基于這樣的情況，有業(yè)內(nèi)人士建議購(gòu)房者，在申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，一定要提供真實(shí)有效的買(mǎi)房證明。特別是銀行流水，最好能夠多提供幾份，以提升審批通過(guò)率。

　　保持良好的個(gè)人信用記錄

　　終于通過(guò)銀行的重重審核，終于進(jìn)入到等待放款階段，是不是就意味著購(gòu)房者可以高枕無(wú)憂，順利拿到按揭款呢？當(dāng)然不是。一些風(fēng)控比較嚴(yán)格的銀行，在客戶等待放款的過(guò)程中還會(huì)抽查客戶的征信，一旦客戶征信出現(xiàn)問(wèn)題，很容易影響放貸甚至拒貸。

　　因此建議購(gòu)房者，即便完成了所有按揭申請(qǐng)的審批流程，也要謹(jǐn)慎小心，千萬(wàn)不要出現(xiàn)信用卡的大額透支或預(yù)期，以及其他的貸款申請(qǐng)，否則很容易功虧一簣。

　　惠州日?qǐng)?bào)記者盧振俠