惠陽告別“村村點(diǎn)火戶戶冒煙” 打造百億級產(chǎn)業(yè)集群

　　位于秋長街道茶園村的惠州市偉迪包裝有限公司（以下簡稱“偉迪包裝”），引進(jìn)德利賚精密五金制品(深圳)有限公司（以下簡稱“德利賚公司”）進(jìn)行合作，原來鐵皮廠房變成了現(xiàn)代化工業(yè)廠房，從原來生產(chǎn)泡膠產(chǎn)品改為研發(fā)和生產(chǎn)智能設(shè)備、精密軸承、精密五金制品，成為惠陽村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造的典范項(xiàng)目之一。

　　在高速工業(yè)化背景下，地處大灣區(qū)的惠陽，毗鄰深莞等先進(jìn)制造業(yè)地區(qū)。同時，深莞地區(qū)大量優(yōu)質(zhì)企業(yè)有著外溢需求，在“雙區(qū)”驅(qū)動和深度融入深圳都市圈的效應(yīng)下，為惠陽加快承接深圳高端產(chǎn)業(yè)外溢帶來了歷史性發(fā)展機(jī)遇。

　　類似偉迪包裝這樣的企業(yè)，散落在惠陽各個低效村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)，這些原先引領(lǐng)惠陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的村級區(qū)域，可以說是惠陽工業(yè)化進(jìn)程的縮影。從“來者皆是客”到“畝產(chǎn)論英雄”，惠陽如何告別“村村點(diǎn)火、戶戶冒煙”，開啟產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級之路？自提出力爭3年完成1萬畝低效村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造，時間已過去一年多，惠陽向存量要空間的答卷做得如何？

　　典型

　　針織廠車間改造成芯片封裝測試高端廠房

　　在秋長街道將軍路，一處原來低矮的鐵皮廠房，被高端大氣的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)大樓替代，偉迪包裝剛剛完成舊廠房升級改造。這家占地3萬平方米的企業(yè)，2019年產(chǎn)值約1500萬元，主要生產(chǎn)泡膠產(chǎn)品，因招工難，加上從事低端制造業(yè)，企業(yè)發(fā)展受限。

　　之后該公司引入德利賚公司合作，以現(xiàn)有土地、廠房、宿舍作價1億元占物業(yè)股權(quán)70%，德利賚公司出資3000萬元占30%，將現(xiàn)有廠房改造升級后，整體供德利賚公司用于研發(fā)和生產(chǎn)智能設(shè)備、精密軸承、精密五金制品項(xiàng)目。改造后，容積率由0.54提高至3.5，建筑面積10萬平方米，其中偉迪包裝占7萬平方米，以月租金18元/平方米來計算，年收租金在1500萬元以上，比改造前300萬元/年，增長了5倍。

　　目前，偉迪包裝升級改造一期工程的9層樓廠房、12層樓宿舍已拔地而起并完成驗(yàn)收。廠房已經(jīng)交付德利賚公司，正進(jìn)行二次裝修，下月正式投產(chǎn)，預(yù)計年產(chǎn)值4億元。偉迪包裝負(fù)責(zé)人麥目光說，將考慮關(guān)停偉迪包裝生產(chǎn)線，騰出空間讓德利賚公司引進(jìn)精密制造產(chǎn)業(yè)鏈的高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)。

惠州市偉迪包裝有限公司剛剛完成舊廠房升級改造，過去的低矮鐵皮廠房（上圖），

　　距離偉迪包裝不遠(yuǎn)的廣東長華科技有限公司（以下簡稱“長華科技”），位于秋長桃園中路，是一家專注于半導(dǎo)體功率器件和半導(dǎo)體集成電路封裝與測試的代工業(yè)務(wù)企業(yè)。這里原來是松柏針織廠，占地2.3萬平方米，產(chǎn)值僅1000多萬元，因效益不佳面臨倒閉，如今成為了芯片產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)。

　　眾所周知，芯片產(chǎn)業(yè)是高度集成、高度精密、高度國際化、高度研發(fā)導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈包括設(shè)計、制造、封裝測試等主要環(huán)節(jié)。長華科技的芯片研發(fā)、設(shè)計放在深圳，芯片制造最后的封裝測試放在秋長，每年可生產(chǎn)11億～12億只芯片，預(yù)計年產(chǎn)值2億元。

　　長華科技副總經(jīng)理王進(jìn)華說，受國外嚴(yán)重疫情影響，全球市場出現(xiàn)“缺芯”，芯片供不應(yīng)求，該公司今年6月完成車間裝修和生產(chǎn)設(shè)備安裝調(diào)試后，每天都在馬不停蹄趕訂單。這些芯片應(yīng)用領(lǐng)域很廣，如家用電器、電腦、手機(jī)、投影儀等，甚至在動車、電動汽車、航空領(lǐng)域也有應(yīng)用。接下來希望能有空間進(jìn)一步擴(kuò)大廠房，增加芯片產(chǎn)能，滿足全球市場對芯片的需求。

　　建設(shè)中的惠州中凱黃金珠寶產(chǎn)業(yè)基地，是惠陽盤活低效工業(yè)用地的代表之一。

　　今年1月摘地、5月奠基……在秋長街道維布村，惠州市中凱珠寶產(chǎn)業(yè)投資有限公司項(xiàng)目總監(jiān)肖青洲激動地說，“惠陽速度”讓他佩服，公司的選擇沒錯。“我們考察了國內(nèi)很多城市，最終選擇惠陽秋長，主要看中這里的地理位置。”肖青洲介紹。

　　惠州中凱黃金珠寶產(chǎn)業(yè)基地由深圳市黃金珠寶首飾行業(yè)協(xié)會攜會員企業(yè)共同投資建設(shè)。此前，這里是連片的磚結(jié)構(gòu)工業(yè)廠房，入駐了12家設(shè)計印刷、五金制品等中小企業(yè)，2019年產(chǎn)值只有9000多萬元，稅收只有400余萬元。

　　2020年底，秋長對廠房進(jìn)行拆除，統(tǒng)征后掛牌出讓，1個月后由惠州市中凱珠寶產(chǎn)業(yè)投資有限公司摘牌獲得該地塊，將此拆除重建，打造惠州中凱黃金珠寶產(chǎn)業(yè)基地首開區(qū)。

　　首開區(qū)占地3萬平方米，建筑面積14萬平方米，主要以黃金、翡翠、彩寶的生產(chǎn)加工為主，是一個集科技、環(huán)保、綠色、生態(tài)于一體的黃金珠寶產(chǎn)業(yè)園區(qū)。首開區(qū)北側(cè)圍繞維白水庫及周邊將建成核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，南側(cè)維布片區(qū)將建成對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)配套區(qū)。

　　據(jù)了解，項(xiàng)目計劃總占地面積10.9萬平方米，總投資200億元，全面建成后，將引入2000家以上珠寶企業(yè)、300家創(chuàng)意型企業(yè)，增加15萬個就業(yè)崗位，年產(chǎn)值達(dá)2000億元，年稅收貢獻(xiàn)在25億元以上，屆時將成為秋月湖科學(xué)新城龍頭項(xiàng)目以及惠陽區(qū)全新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

如今被高端大氣的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)大樓替代（下圖）。

　　瓶頸

　　改造項(xiàng)目投資周期長回報慢影響積極性

　　低效村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造面臨一些共性問題，如村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)空間布局混亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，且產(chǎn)業(yè)低端、企業(yè)設(shè)備簡陋落后、產(chǎn)業(yè)效率不高、安全隱患多發(fā)，同時涉及歷史遺留問題多，涉及利益群體多，改造難度大。

　　眾多問題之中，平衡各方利益是最為重要的因素，投資方要有利可圖，村民利益要滿足，現(xiàn)有租賃房方權(quán)益要兼顧，營造多方共贏局面才有利于推動升級改造。惠陽區(qū)工信局局長劉昊說，改造成本高，單靠村集體力量難以完成，需要依靠市場資金助力，但市場主體因改造項(xiàng)目投資周期長、回報慢，往往投資意愿不強(qiáng)、參與積極性不高。

　　劉昊粗略算了一筆賬，以一塊占地1萬平方米的老舊廠房升級改造為例，第三方企業(yè)租賃了村里的建設(shè)用地修建廠房，合約期一般二三十年，按每月5元/平方米標(biāo)準(zhǔn)交地租，廠房以15元/平方米價格出租，第三方企業(yè)每月可收租金10萬元。

　　若要對老舊廠房進(jìn)行改造升級，需要對租客和村集體進(jìn)行利益補(bǔ)償，按5年計算，要補(bǔ)償租客900萬元，村集體則按8元/平方米標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，則要480萬元。廠房按照3.0容積率改造，可建設(shè)3萬平方米，拆除費(fèi)用200萬元，建安費(fèi)用6000萬元，整體算下來要投入7580萬元。

　　深圳寶安區(qū)的工業(yè)廠房一般租金是25元/平方米起，而惠陽高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化廠房租金市場價最高22元/平方米，即使按25元來算，一年收租800萬元左右，扣除各種運(yùn)營成本，需15年左右才能收回成本。

　　劉昊說，為推進(jìn)低效村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造，進(jìn)一步拓展產(chǎn)業(yè)升級空間，有效夯實(shí)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)，惠陽正在制定相關(guān)優(yōu)惠政策，已形成文稿并多方征求意見，近期將提交惠陽區(qū)政府常務(wù)會議審議，將結(jié)合實(shí)際給予政策傾斜、資金補(bǔ)助等，更好優(yōu)化新興產(chǎn)業(yè)布局，集聚產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新資源，促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)加快集聚發(fā)展，加快提升產(chǎn)業(yè)承載力和城市功能品質(zhì)，更好地支撐惠陽打造更具實(shí)力“智造高地”。

　　破題

　　以招商引資、騰籠換鳥、挖潛提升等方式推動轉(zhuǎn)型升級

　　當(dāng)前，惠陽發(fā)展中的土地要素制約問題日益凸顯。推動低效村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造是惠陽破解土地約束、提高資源配置效率、加快承接深圳優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要措施。

　　惠陽對村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)摸底調(diào)查資料統(tǒng)計顯示，村鎮(zhèn)范圍內(nèi)面積在2公頃以上的連片工業(yè)園區(qū)或工業(yè)用地連片區(qū)（市、縣、區(qū)級以上工業(yè)園除外）共有497個，總用地面積6032公頃（60.32平方公里），其中2009年底前建成的約有36平方公里。

　　從2020年起至2022年，惠陽力爭用3年時間完成1萬畝低效村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造，實(shí)現(xiàn)“三個一”：即整治提升一批村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)、新建一批高端專業(yè)產(chǎn)業(yè)園、引入一批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。

　　根據(jù)《惠州市惠陽區(qū)推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展三年行動計劃》，惠陽將突出城市更新的產(chǎn)業(yè)優(yōu)先導(dǎo)向，學(xué)習(xí)借鑒佛山市順德區(qū)、東莞市村鎮(zhèn)工業(yè)園改造有益經(jīng)驗(yàn)，堅持“先易后難、分類推進(jìn)、試點(diǎn)先行、總結(jié)推廣”和“政府強(qiáng)力推動、市場深度參與”原則，采用“工改工”（含M0）、連片“工改工”（單元規(guī)劃）、多地塊整合“工改工”、“商改工”等多種方式推進(jìn)低效村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)物業(yè)升級改造，通過招商引資、騰籠換鳥、挖潛提升等方式，推動村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

　　目前，惠陽建立了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級動態(tài)項(xiàng)目庫，將企業(yè)、村集體有意向進(jìn)行載體改造或產(chǎn)業(yè)升級的項(xiàng)目以及政府認(rèn)為確需轉(zhuǎn)型升級的項(xiàng)目，列入項(xiàng)目庫，實(shí)施動態(tài)監(jiān)管。納入項(xiàng)目庫的項(xiàng)目，可以優(yōu)先享受惠陽陸續(xù)出臺的相關(guān)優(yōu)惠政策。

　　劉昊說，惠陽計劃在新圩、沙田選取連片升級改造項(xiàng)目作為試點(diǎn)，目前正開展洽談籌備工作，引進(jìn)連片升級改造的開發(fā)主體，在試點(diǎn)動工后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，明年起推廣至其他連片升級改造項(xiàng)目。

　　惠陽曾組織干部前往順德、東莞等地取經(jīng)學(xué)習(xí)，實(shí)地參觀改造升級的項(xiàng)目，與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)、政府部門等進(jìn)行交流。對佛山順德村級工業(yè)園區(qū)升級改造的經(jīng)驗(yàn)，惠陽將參照政府掛賬收儲、政府直接征收、政府生態(tài)修復(fù)、企業(yè)長租自管、政府統(tǒng)租統(tǒng)管、企業(yè)自主升級改造、一二級聯(lián)動開發(fā)、國有集體混合開發(fā)等模式開展工作。

　　惠陽將探索產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級改造中政府、村集體、企業(yè)之間相互合作路徑和利益科學(xué)分配機(jī)制，建立適合惠陽土地前期整理、土地整合開發(fā)利用的工作機(jī)制，因地制宜制定出臺土地收儲創(chuàng)新措施和土地整理開發(fā)操作指引，建立綠色通道，快速辦理項(xiàng)目調(diào)規(guī)手續(xù)和用地指標(biāo)審批。推行“凈地”“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓和“帶方案”“帶項(xiàng)目”掛牌，徹底扭轉(zhuǎn)工業(yè)項(xiàng)目“落地難”“落地慢”的局面。

　　低效村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造是惠陽城市更新推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要措施之一。惠陽將探索制定“三舊”改造項(xiàng)目補(bǔ)助扶持辦法，結(jié)合惠陽實(shí)際制定方案，對項(xiàng)目分階段按比例進(jìn)行獎補(bǔ)。對成片連片改造的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，制定相關(guān)稅收獎勵政策，不斷強(qiáng)化城市更新稅務(wù)端發(fā)力，形成城市更新+稅務(wù)的合力。對屬于村企合作、自行改造（包括加大投資強(qiáng)度）、政府主導(dǎo)等方式進(jìn)行“工改工”的項(xiàng)目，超過稅收貢獻(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的增量部分，以一定的比例對改造主體進(jìn)行獎補(bǔ)。

　　他山之石

　　東莞這樣拓空間

　　去年4月，東莞市出臺《關(guān)于加快鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)改造提升的實(shí)施意見》，通過“一保五降”對鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)實(shí)施全環(huán)節(jié)降低成本。“一保”即保障產(chǎn)業(yè)空間，實(shí)行更新單元“產(chǎn)業(yè)用地占比”底線管控；“五降”即降低補(bǔ)充成本、降低用房貢獻(xiàn)、降低公配負(fù)擔(dān)、降低稅費(fèi)成本和降低融資成本。

　　在提高低效鎮(zhèn)村工業(yè)園收益策略上，東莞從鼓勵提容增效、實(shí)施優(yōu)惠地價、支持在建工程抵押、提高財政獎補(bǔ)、增加稅收獎勵和支持產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓六方面，全鏈條提高收益。如加大連片改造的獎補(bǔ)力度，75畝以內(nèi)最高補(bǔ)助1000萬元，每增加75畝，封頂金額增加1000萬元。

　　在創(chuàng)新低效鎮(zhèn)村工業(yè)園模式上，東莞主要通過鼓勵政府收儲改造、鼓勵農(nóng)村集體改造、鼓勵歷史用地企業(yè)改造、鼓勵市屬國企參與、鼓勵人才住房籌建和鼓勵定制改造進(jìn)行多路徑創(chuàng)新模式。

　　為破解低效鎮(zhèn)村工業(yè)園難題，東莞從指標(biāo)規(guī)模、標(biāo)圖入庫、連片改造、園區(qū)整治、拆遷補(bǔ)償和歷史用地手續(xù)問題入手，多舉措破解難題。如破解指標(biāo)規(guī)模難題，每年省“三舊”改造工作考核獎勵的新增建設(shè)用地指標(biāo)優(yōu)先用于保障“工改工”項(xiàng)目和工業(yè)騰挪安置建設(shè)用地需求。

　　智庫觀察

　　市委黨校科研部主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士黃忠平：

　　調(diào)動各方積極性 實(shí)現(xiàn)惠益共享

　　惠陽土地開發(fā)強(qiáng)度達(dá)到18%，但不少存量用地以低效村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)的形態(tài)存在，缺少規(guī)劃、布局零散、產(chǎn)業(yè)低端、經(jīng)濟(jì)效益低。推進(jìn)改造升級，可以拓空間、優(yōu)環(huán)境，是惠陽發(fā)揮毗鄰深圳區(qū)位優(yōu)勢、加快承接深圳高端產(chǎn)業(yè)外溢的突破之舉。突破之舉要取得突破之效，關(guān)鍵要找到社會效益最大公約數(shù)，調(diào)動市場主體、村集體等各方積極性，變政府想改為企業(yè)、村民主動想改。

　　對市場主體，惠陽可建立“工改工”與“工改居商”掛鉤聯(lián)動機(jī)制，以“工改居商”的項(xiàng)目收益反哺“工改工”，實(shí)現(xiàn)用地成本平衡。充分利用政策性銀行資金額度高、利率低、期限長等優(yōu)勢，支持“工改工”項(xiàng)目在建工程抵押，降低融資成本。通過降低用房貢獻(xiàn)、降低公配負(fù)擔(dān)、鼓勵“工改工”提容增效、對“工改工”項(xiàng)目實(shí)施優(yōu)惠地價、提高對“工改工”項(xiàng)目的財政獎補(bǔ)、稅收獎勵等一系列政策措施，進(jìn)一步強(qiáng)化市場動力。

　　對村集體，可鼓勵村（社區(qū)）以產(chǎn)業(yè)用房、物業(yè)置換方式獲取補(bǔ)償，補(bǔ)償款可以置換為股權(quán)、基金和信托，回流投資項(xiàng)目，保證長期穩(wěn)定收益。通過與村集體共享土地收益、降低對村集體開發(fā)主體準(zhǔn)入認(rèn)定、鼓勵村集體以磋商交易方式引入產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商等措施，確保在改造過程中村集體的利益得到充分保障，實(shí)現(xiàn)惠益共享，讓惠陽的村居環(huán)境更美麗、企業(yè)更滿意、村民更富裕。

　　統(tǒng)籌 惠州日報記者黃尉宏

　　文/圖 惠州日報記者黃尉宏 李芳娟

　　通訊員楊理軍