2022年樓市將走向何方?且聽大咖眾論。
站在歲末的門檻凝眸回望,這一年的樓市變化,可謂是令人眼花繚亂。在上半年,盡管信貸持續收緊、疫情出現反復,但有“深度融入深圳都市圈”等利好加持,市場預期良好,依然交出了一份不錯的“成績單”。下半年,火熱的土拍行情引來調控再深化,加上行業大環境轉變,又呈現另一番風景。
面對突如其來的樓市變化,惠州各個區域、各大房企反應不盡相同。有的房企陷入困境,有的房企則安然處之。伴隨年關臨近,樓市亦有新的變化,高層維穩樓市態度逐漸明朗,信貸環境邊際改善。但積極信號傳導至市場端仍需時間,當前市場形勢尚未完全發生逆轉。
即將邁入新的一年,記者采訪了多位業內人士,他們的見解將幫助我們厘清重構的市場邏輯,清晰認識惠州樓市的發展機遇。
2022年樓市將走向何方?且聽大咖眾論。 惠州日報記者周楠 攝
德威集團董事、營銷中心總經理劉友:
當前是自住型客戶最好的出手時機
劉友。 惠州日報記者周楠 攝
“對于惠州的整體發展,我個人是非常看好的。”德威集團董事、營銷中心總經理劉友介紹,10年前,他剛到惠州時,整個城市常住人口只有400多萬,而根據“七普”統計數據,惠州最新常住人口已超過600萬,增長了近四分之一。“之前金山湖板塊可以說是空白的,現在不管是人居還是商業氛圍均已發展起來,還有仲愷等區域的城市面貌也在發生變化,惠州GDP也居廣東前列……這些改變都說明這個城市正在快速發展。”
樓市的走向與城市發展息息相關,惠州城市發展向好,從長遠看,也會為樓市帶來支撐。“今年惠州樓市確實出現下行,其中關鍵點在于,‘三條紅線’導致部分快速擴張的房企無法獲得融資,同時信貸收緊也影響了購房者入市。在此背景下,不少房企出現債務危機,但是我們也看到還有很多房企是正常運行的。”劉友稱,2021年的行業調控,就像“擰毛巾”,只有把“水分”擠出來,才能使整個行業更健康更持久發展。
“房地產始終關聯著太多企業,對整個民生有著重要影響。所以在行業已經明顯調整的情況下,高層也開始表態,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。”劉友表示,從近期所有動向來看,11月是行業政策見底的時候,12月開始復蘇。“當然,明年的情況也并不樂觀,行情不會快速反彈,但會比現在好。對于購房者而言,當前出手優于明年初,明年初出手亦優于明年下半年。因為隨著市場溫和恢復,一些核心優質項目收回折扣是必然的。如果是自住型客戶,可以說目前便是最合適的置業時間,政策已經指向很明白了。”劉友特別提醒購房者,一定要選擇穩健的品牌。
惠州(粵東)世聯行市場研究中心總監謝建靈:
自住需求釋放引導樓市高質穩定發展
謝建靈。惠州日報記者周楠 攝
“‘房住不炒’動真格,炒房客退潮。”惠州(粵東)世聯行市場研究中心總監謝建靈認為,在2020年樓市最為火熱的時期,政府調控政策已然初見端倪,2020年8月“三道紅線”發布——房企更難從銀行融資,同時要降低自身負債率,限制了房企無序擴張的格局;2020年12月31日,房地產貸款集中度管理制度發布,約束銀行放款額度,為后續多地利率走高,放款周期變長埋下伏筆。
進入2021年,政策調控更為頻繁,2021年2月起,以深圳為首的一二線城市二手房指導價出臺,學區改革措施發布,一二線城市客戶對行業預期明顯下降;7月惠州被住建部約談;8月恒大爆雷,惠州“惠八條”出臺——惠灣限購,客戶信心嚴重受挫;10月,房地產稅試點消息公布……謝建靈認為,密集的重磅調控如同“組合拳”一環扣一環,投資炒房客大量退場,樓市虛高水分正持續被擠壓。
“盡管今年政策調控壓力驟升導致惠州樓市降溫明顯,但需要始終明確的一點是,政府調控最終目的是引導樓市更高質量穩定發展,為未來營造更為穩定健康的樓市大環境。其中最關鍵的一個字‘穩’,樓市一直下降,一直上漲都不能稱之為‘穩’,可以將‘穩’通俗理解成輕微波動,緩慢上升的樓市格局,這是樓市最理想的狀態。”謝建靈如是說。
“為維護市場平穩發展,自9月起,政府陸續出臺寬松回調相關政策,兩個維護、保剛需、多地放寬此前調控條件、全面降準等,以穩定市場預期,恢復市場對房地產行業的信心。”謝建靈認為,“保剛需”等舉措,表明政府將大力支持自住型剛需,引導住房回歸居住本質,擠壓樓市水分,為未來營造更為穩定健康的樓市大環境。
惠州資深地產評論人、天策行總經理李建鋒:
預計明年樓市情況比今年好
李建鋒。 惠州日報記者周楠 攝
“剛剛過去的11月,惠州商品房交易出現了翹尾情況。”惠州資深地產評論人、天策行總經理李建鋒指出,惠民之家數據研究中心監測數據顯示,惠州市(四區三縣)2021年11月新建商品住宅網簽5532套,網簽面積59.72萬㎡,套數和面積分別環比上漲約20%和18%。“這也是下半年惠州網簽連跌4個月后,首次迎來小幅上漲。但是我們要看到2020年11月惠州全市網簽為16463套。算下來,今年11月單月網簽同比下跌66%,因此目前市場成交依然處于低谷。”
“今年下半年以來,惠州樓市持續低迷下行,7-11月,月均網簽僅6320套,而去年同期月均網簽為17210套。11月市場成交有所回升,除了季節性因素,一方面源于信貸環境改善,推動購房需求釋放,另一方面則是心理預期糾偏、超跌后的正常修復,不代表整體環境出現實質性轉向。”李建鋒說。
進入12月,經濟年會重提房地產是支柱產業、房地產稅立法緩行、全面降準正式落地……樓市暖風頻吹。“雖然這次降準不會大幅改變當前市場狀況,但是向房地產釋放‘合理流動性’是很重要的信號。對于那些目前資金鏈緊張的開發商,應該是一個很好的機會。”李建鋒認為,在經歷此前大幅降溫后,樓市行情局部回暖,屬于政策邊際糾偏,預計惠州明年一季度市場有望小幅回升。但在三道紅線,二道紅線,以及貸款集中度管理等影響下,回升幅度不會太大。“但無論如何,預計明年的樓市情況肯定會比今年好,這是毫無疑問的。”
騰訊廣告惠州首席內容官曾學明:
贛深高鐵通車利好高鐵站周邊住區
曾學明。 惠州日報記者周楠 攝
12月10日,贛深高鐵正式開通運營,意味著惠州和深圳將從“一小時生活圈”進入“半小時生活圈”。
“高鐵一響,黃金萬兩。這是通過實踐得出的真理。出行方式的便利化,對一座城市,特別是高鐵站周邊的住區會起到絕對利好作用。”騰訊廣告惠州首席內容官曾學明認為,交通工具革新會影響人們對距離的認識,高鐵會改變人的生活半徑。贛深高鐵的通車后,市民會慢慢意識到,區域間的地理距離已被時間距離打破。“北站新城的業主,前往惠州北站乘坐高鐵,30分鐘左右可到達深圳北站。這無疑為兩地居民提供了另外一種生活選擇。”
“對于房地產來說,除了利用便利的交通優勢,更重要的還是房企本身,建造人們當前想要的房子,才是交通+房子兩者兼具的,真正宜居的社區。”曾學明表示,交通是共有的,房子是可以獨立設計的。因此,房企建造的社區,在生活配套、建筑風格上契合當地需求,同時又擁有獨樹一幟的產品力才能贏得市場信心。
“總體而言,贛深高鐵對惠州,特別是站點區域的樓市起到推動作用。但高鐵通車只是第一步,依托于高鐵通車帶來的影響,加快落地站點周邊區域的配套,相關部門與企業協同打造片區優質配套,才能使片區真正做到成熟宜居,帶來更多的置業需求。”曾學明說。
華潤置地粵東公司營銷負責人韋磊:
房地產行業進入更加良性的新階段
韋磊。 惠州日報記者周楠 攝
“今年整個市場變化劇烈,從大環境上看,國家對于‘房住不炒’持續堅定執行。”華潤置地粵東公司營銷負責人韋磊認為,這并非是壞事,行業會由此進入一個全新的洗牌階段,會有一個良幣驅除劣幣的過程。
“在整個行業向前發展的過程中,我們可以用更好的產品、更好的理念、更好的服務,去給消費者創造更多優質體驗。”韋磊認為,現行環境下正是體現房企綜合實力的時候。房地產行業發展已經到了新的階段,需要好的企業,去做好的產品。
韋磊表示,自己個人十分看好惠州未來的城市發展。“惠州這個城市非常有特點,房地產規模非常靠前,無論是銷售面積還是交付量都是。它的樓市是由本地客戶與外地客戶共同支撐的。像惠灣、仲愷等區域,表現出很強的經濟活力,有大量的外地客支撐市場。”他指出,惠州的房地產市場,一方面依靠城市本身的發展來支撐,另一方面,外地客的置業意愿也會對其造成較大影響。“隨著產業和人口的不斷流入,我相信惠州未來的發展一定非常好。而且惠州本身自然環境優越,擁有山、河、湖、海包括溫泉等資源。因此,不管是城市發展帶來的潛力,還是城市本身的天賦資源,都會對樓市產生支撐作用。”
至于明年的樓市表現,韋磊認為,首先,受大環境影響,客戶會更加理性,開發企業要做更好的產品和服務才會受到客戶認可。其次,如惠城這樣的自住型區域、或者一些供應量不足的區域,值得關注。“也許上半年會出現置業‘窗口期’,或者下半年行情會有所復蘇,‘好機會’始終是有的,就看我們能不能提供更好的產品和服務,抓住市場機會。”
惠州中原戰略研究中心負責人羅淑平:
“惠八條”促使市場進一步回歸理性
羅淑平。惠州日報記者周楠 攝
“2021年對地產界而言,無疑是魔幻的一年,從增長極跌入調控底部。”惠州中原戰略研究中心負責人羅淑平分析認為,國家調控目的無非是求一個“穩”字,且下了很大決心與力度去尋求能夠真正實現。在這種核心思想的指引下,地產行業結束過往普漲階段,將進入一個新的“微盈利”時代。
而惠州方面,為了促進房地產市場平穩健康發展,今年也出臺了“惠八條”新政。羅淑平認為,“限購政策”一方面限制了外地客戶在惠灣區域購買二套房及以上的房產,直接減少了外地客戶來訪和成交量,另一方面致使外地客戶對惠灣區域的預期下降,置業目光從聚焦一線臨深的惠灣區域轉向可替代的其他區域,如仲愷、惠博等區域,模糊了置業地理界線。
“在分區限購政策的影響下,外地客戶分流減少,本地客戶剛需不足,惠灣市場經歷了前所未有的考驗,不少項目都推出了力度不小的促銷策略,以期能帶動項目銷售量。”她補充道。
隨著“惠八條”效力逐漸顯現,不僅對惠灣區域產生影響,也促使2021年下半年惠州樓市進一步回歸理性。“明年,從政策調控層面看,國家依然堅持‘房住不炒’和‘三穩政策’。惠州在跟隨主基調的同時,預計也會針對惠州房地產具體市場表現進行政策微調。”對于2022年的市場走向,羅淑平認為,從金融環境層面看,明年將繼續執行穩健的貨幣政策,而惠州在經歷了利率高企、放款期超長的調整期后,利率已出現微降,放款速度明顯加快。“2022年額度重啟后,信貸環境將進一步改善,致使開發商預期降低,土地市場預計僅能維持溫和狀態。而新房市場或將持續一段時間的頹勢后在剛需增長刺激下緩慢回升。”
惠州樓市資深評論人余鶴皋:
企業健康發展才是硬道理
余鶴皋。 惠州日報記者周楠 攝
“首先可以肯定的是,房地產行業過去十多年帶動國民經濟良好增長的使命已經完成,接下來無論是‘硬著陸’還是‘軟著陸’,都已經明確要著陸。”樓市資深評論人余鶴皋認為,房子這一過去十多年最受老百姓歡迎的投資品,在今后受熱愛的程度勢必減弱。“毫無疑問,在未來很長一段時期,‘房住不炒’以及‘保障房地產市場的合理需求和資金需求’將是主旋律,也就是說既要滿足和保護剛需,又要遏制投機和炒房。”
如何從此前的高周轉理性平穩回歸良性發展,不僅考驗企業的專業能力,更是對其資金實力的巨大考驗。“大浪淘沙,無論是急流勇進,或是擇機而退,市場才是檢驗開發商實力與水平的唯一真理。”余鶴皋表示,當前環境下,房地產開發企業要降低資金杠桿,降低利潤目標,保持較好的去化,根據資金實力去推動新項目的開發建設。“對于房企而言,好好活著就是他們繼續發展的機遇,博市場短期回調已不現實,回籠資金,保持企業健康發展才是硬道理。”
惠民之家主編劉清:
買房前應深入了解開發商經營狀況
劉清。 惠州日報記者周楠 攝
“下半年以來房企頻頻爆雷,引發購房者信任危機。盡管不少項目頻頻推出大力度優惠,不少購房者亦有置業需求,但他們不知道該信任哪些企業,亦沒法確保買哪個項目更有保障。”對于2021年頻現大型房企爆雷,導致購房者產生觀望情緒的問題,惠民之家主編劉清表示,這個信任危機的消除需要一個較長的時間過程。
“我身邊有位首次置業的剛需朋友,看中了小金口某個項目,折扣力度很大,戶型也不錯,但是因為開發商第一次在惠州做項目,而且要到2024年才交樓,朋友認為沒法確保產品質量和按期交房就猶豫了。”劉清稱,在當下的市場,這種情況并非個例。
“房地產行業進入洗牌階段,購房者買房之前,首先應該深入了解開發企業經營狀況,包括負債情況、違約情況、停工現象、員工停薪等,盡量選擇國企、央企、綠檔房企開發的項目。”劉清建議,購房者在多方考察房企實力之余,還要認真研讀廣東省住房和城鄉建設廳發布的13條商品房交易風險提示。“例如某些樓盤價格跌出合理范圍,將有可能出現降質減配,無法交付等問題風險。”
最后,她表示,如果實在擔心風險,最好的辦法就是買現房。與期房、準現房相比,五證齊全的看得見摸得著的現房安全系數更高,不會出現爛尾,而且買房前可以實地考察,房子質量一目了然。
惠州日報記者鄔玉婷