2022年樓市將走向何方？且聽大咖眾論。 　　

　　站在歲末的門檻凝眸回望，這一年的樓市變化，可謂是令人眼花繚亂。在上半年，盡管信貸持續收緊、疫情出現反復，但有“深度融入深圳都市圈”等利好加持，市場預期良好，依然交出了一份不錯的“成績單”。下半年，火熱的土拍行情引來調控再深化，加上行業大環境轉變，又呈現另一番風景。

　　面對突如其來的樓市變化，惠州各個區域、各大房企反應不盡相同。有的房企陷入困境，有的房企則安然處之。伴隨年關臨近，樓市亦有新的變化，高層維穩樓市態度逐漸明朗，信貸環境邊際改善。但積極信號傳導至市場端仍需時間，當前市場形勢尚未完全發生逆轉。

　　即將邁入新的一年，記者采訪了多位業內人士，他們的見解將幫助我們厘清重構的市場邏輯，清晰認識惠州樓市的發展機遇。

2022年樓市將走向何方？且聽大咖眾論。 惠州日報記者周楠 攝

　　德威集團董事、營銷中心總經理劉友：

　　當前是自住型客戶最好的出手時機

劉友。 惠州日報記者周楠 攝

　　“對于惠州的整體發展，我個人是非常看好的。”德威集團董事、營銷中心總經理劉友介紹，10年前，他剛到惠州時，整個城市常住人口只有400多萬，而根據“七普”統計數據，惠州最新常住人口已超過600萬，增長了近四分之一。“之前金山湖板塊可以說是空白的，現在不管是人居還是商業氛圍均已發展起來，還有仲愷等區域的城市面貌也在發生變化，惠州GDP也居廣東前列……這些改變都說明這個城市正在快速發展。”

　　樓市的走向與城市發展息息相關，惠州城市發展向好，從長遠看，也會為樓市帶來支撐。“今年惠州樓市確實出現下行，其中關鍵點在于，‘三條紅線’導致部分快速擴張的房企無法獲得融資，同時信貸收緊也影響了購房者入市。在此背景下，不少房企出現債務危機，但是我們也看到還有很多房企是正常運行的。”劉友稱，2021年的行業調控，就像“擰毛巾”，只有把“水分”擠出來，才能使整個行業更健康更持久發展。

　　“房地產始終關聯著太多企業，對整個民生有著重要影響。所以在行業已經明顯調整的情況下，高層也開始表態，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。”劉友表示，從近期所有動向來看，11月是行業政策見底的時候，12月開始復蘇。“當然，明年的情況也并不樂觀，行情不會快速反彈，但會比現在好。對于購房者而言，當前出手優于明年初，明年初出手亦優于明年下半年。因為隨著市場溫和恢復，一些核心優質項目收回折扣是必然的。如果是自住型客戶，可以說目前便是最合適的置業時間，政策已經指向很明白了。”劉友特別提醒購房者，一定要選擇穩健的品牌。

　　惠州（粵東）世聯行市場研究中心總監謝建靈：

　　自住需求釋放引導樓市高質穩定發展

謝建靈。惠州日報記者周楠 攝

　　“‘房住不炒’動真格，炒房客退潮。”惠州（粵東）世聯行市場研究中心總監謝建靈認為，在2020年樓市最為火熱的時期，政府調控政策已然初見端倪，2020年8月“三道紅線”發布——房企更難從銀行融資，同時要降低自身負債率，限制了房企無序擴張的格局；2020年12月31日，房地產貸款集中度管理制度發布，約束銀行放款額度，為后續多地利率走高，放款周期變長埋下伏筆。

　　進入2021年，政策調控更為頻繁，2021年2月起，以深圳為首的一二線城市二手房指導價出臺，學區改革措施發布，一二線城市客戶對行業預期明顯下降；7月惠州被住建部約談；8月恒大爆雷，惠州“惠八條”出臺——惠灣限購，客戶信心嚴重受挫；10月，房地產稅試點消息公布……謝建靈認為，密集的重磅調控如同“組合拳”一環扣一環，投資炒房客大量退場，樓市虛高水分正持續被擠壓。

　　“盡管今年政策調控壓力驟升導致惠州樓市降溫明顯，但需要始終明確的一點是，政府調控最終目的是引導樓市更高質量穩定發展，為未來營造更為穩定健康的樓市大環境。其中最關鍵的一個字‘穩’，樓市一直下降，一直上漲都不能稱之為‘穩’，可以將‘穩’通俗理解成輕微波動，緩慢上升的樓市格局，這是樓市最理想的狀態。”謝建靈如是說。

　　“為維護市場平穩發展，自9月起，政府陸續出臺寬松回調相關政策，兩個維護、保剛需、多地放寬此前調控條件、全面降準等，以穩定市場預期，恢復市場對房地產行業的信心。”謝建靈認為，“保剛需”等舉措，表明政府將大力支持自住型剛需，引導住房回歸居住本質，擠壓樓市水分，為未來營造更為穩定健康的樓市大環境。

　　惠州資深地產評論人、天策行總經理李建鋒：

　　預計明年樓市情況比今年好

李建鋒。 惠州日報記者周楠 攝

　　“剛剛過去的11月，惠州商品房交易出現了翹尾情況。”惠州資深地產評論人、天策行總經理李建鋒指出，惠民之家數據研究中心監測數據顯示，惠州市（四區三縣）2021年11月新建商品住宅網簽5532套，網簽面積59.72萬㎡，套數和面積分別環比上漲約20%和18%。“這也是下半年惠州網簽連跌4個月后，首次迎來小幅上漲。但是我們要看到2020年11月惠州全市網簽為16463套。算下來，今年11月單月網簽同比下跌66%，因此目前市場成交依然處于低谷。”

　　“今年下半年以來，惠州樓市持續低迷下行，7-11月，月均網簽僅6320套，而去年同期月均網簽為17210套。11月市場成交有所回升，除了季節性因素，一方面源于信貸環境改善，推動購房需求釋放，另一方面則是心理預期糾偏、超跌后的正常修復，不代表整體環境出現實質性轉向。”李建鋒說。

　　進入12月，經濟年會重提房地產是支柱產業、房地產稅立法緩行、全面降準正式落地……樓市暖風頻吹。“雖然這次降準不會大幅改變當前市場狀況，但是向房地產釋放‘合理流動性’是很重要的信號。對于那些目前資金鏈緊張的開發商，應該是一個很好的機會。”李建鋒認為，在經歷此前大幅降溫后，樓市行情局部回暖，屬于政策邊際糾偏，預計惠州明年一季度市場有望小幅回升。但在三道紅線，二道紅線，以及貸款集中度管理等影響下，回升幅度不會太大。“但無論如何，預計明年的樓市情況肯定會比今年好，這是毫無疑問的。”

　　騰訊廣告惠州首席內容官曾學明：

　　贛深高鐵通車利好高鐵站周邊住區

曾學明。 惠州日報記者周楠 攝

　　12月10日，贛深高鐵正式開通運營，意味著惠州和深圳將從“一小時生活圈”進入“半小時生活圈”。

　　“高鐵一響，黃金萬兩。這是通過實踐得出的真理。出行方式的便利化，對一座城市，特別是高鐵站周邊的住區會起到絕對利好作用。”騰訊廣告惠州首席內容官曾學明認為，交通工具革新會影響人們對距離的認識，高鐵會改變人的生活半徑。贛深高鐵的通車后，市民會慢慢意識到，區域間的地理距離已被時間距離打破。“北站新城的業主，前往惠州北站乘坐高鐵，30分鐘左右可到達深圳北站。這無疑為兩地居民提供了另外一種生活選擇。”

　　“對于房地產來說，除了利用便利的交通優勢，更重要的還是房企本身，建造人們當前想要的房子，才是交通+房子兩者兼具的，真正宜居的社區。”曾學明表示，交通是共有的，房子是可以獨立設計的。因此，房企建造的社區，在生活配套、建筑風格上契合當地需求，同時又擁有獨樹一幟的產品力才能贏得市場信心。

　　“總體而言，贛深高鐵對惠州，特別是站點區域的樓市起到推動作用。但高鐵通車只是第一步，依托于高鐵通車帶來的影響，加快落地站點周邊區域的配套，相關部門與企業協同打造片區優質配套，才能使片區真正做到成熟宜居，帶來更多的置業需求。”曾學明說。

　　華潤置地粵東公司營銷負責人韋磊：

　　房地產行業進入更加良性的新階段

韋磊。 惠州日報記者周楠 攝

　　“今年整個市場變化劇烈，從大環境上看，國家對于‘房住不炒’持續堅定執行。”華潤置地粵東公司營銷負責人韋磊認為，這并非是壞事，行業會由此進入一個全新的洗牌階段，會有一個良幣驅除劣幣的過程。

　　“在整個行業向前發展的過程中，我們可以用更好的產品、更好的理念、更好的服務，去給消費者創造更多優質體驗。”韋磊認為，現行環境下正是體現房企綜合實力的時候。房地產行業發展已經到了新的階段，需要好的企業，去做好的產品。

　　韋磊表示，自己個人十分看好惠州未來的城市發展。“惠州這個城市非常有特點，房地產規模非常靠前，無論是銷售面積還是交付量都是。它的樓市是由本地客戶與外地客戶共同支撐的。像惠灣、仲愷等區域，表現出很強的經濟活力，有大量的外地客支撐市場。”他指出，惠州的房地產市場，一方面依靠城市本身的發展來支撐，另一方面，外地客的置業意愿也會對其造成較大影響。“隨著產業和人口的不斷流入，我相信惠州未來的發展一定非常好。而且惠州本身自然環境優越，擁有山、河、湖、海包括溫泉等資源。因此，不管是城市發展帶來的潛力，還是城市本身的天賦資源，都會對樓市產生支撐作用。”

　　至于明年的樓市表現，韋磊認為，首先，受大環境影響，客戶會更加理性，開發企業要做更好的產品和服務才會受到客戶認可。其次，如惠城這樣的自住型區域、或者一些供應量不足的區域，值得關注。“也許上半年會出現置業‘窗口期’，或者下半年行情會有所復蘇，‘好機會’始終是有的，就看我們能不能提供更好的產品和服務，抓住市場機會。”

　　惠州中原戰略研究中心負責人羅淑平：

　　“惠八條”促使市場進一步回歸理性

羅淑平。惠州日報記者周楠 攝

　　“2021年對地產界而言，無疑是魔幻的一年，從增長極跌入調控底部。”惠州中原戰略研究中心負責人羅淑平分析認為，國家調控目的無非是求一個“穩”字，且下了很大決心與力度去尋求能夠真正實現。在這種核心思想的指引下，地產行業結束過往普漲階段，將進入一個新的“微盈利”時代。

　　而惠州方面，為了促進房地產市場平穩健康發展，今年也出臺了“惠八條”新政。羅淑平認為，“限購政策”一方面限制了外地客戶在惠灣區域購買二套房及以上的房產，直接減少了外地客戶來訪和成交量，另一方面致使外地客戶對惠灣區域的預期下降，置業目光從聚焦一線臨深的惠灣區域轉向可替代的其他區域，如仲愷、惠博等區域，模糊了置業地理界線。

　　“在分區限購政策的影響下，外地客戶分流減少，本地客戶剛需不足，惠灣市場經歷了前所未有的考驗，不少項目都推出了力度不小的促銷策略，以期能帶動項目銷售量。”她補充道。

　　隨著“惠八條”效力逐漸顯現，不僅對惠灣區域產生影響，也促使2021年下半年惠州樓市進一步回歸理性。“明年，從政策調控層面看，國家依然堅持‘房住不炒’和‘三穩政策’。惠州在跟隨主基調的同時，預計也會針對惠州房地產具體市場表現進行政策微調。”對于2022年的市場走向，羅淑平認為，從金融環境層面看，明年將繼續執行穩健的貨幣政策，而惠州在經歷了利率高企、放款期超長的調整期后，利率已出現微降，放款速度明顯加快。“2022年額度重啟后，信貸環境將進一步改善，致使開發商預期降低，土地市場預計僅能維持溫和狀態。而新房市場或將持續一段時間的頹勢后在剛需增長刺激下緩慢回升。”

　　惠州樓市資深評論人余鶴皋：

　　企業健康發展才是硬道理

余鶴皋。 惠州日報記者周楠 攝

　　“首先可以肯定的是，房地產行業過去十多年帶動國民經濟良好增長的使命已經完成，接下來無論是‘硬著陸’還是‘軟著陸’，都已經明確要著陸。”樓市資深評論人余鶴皋認為，房子這一過去十多年最受老百姓歡迎的投資品，在今后受熱愛的程度勢必減弱。“毫無疑問，在未來很長一段時期，‘房住不炒’以及‘保障房地產市場的合理需求和資金需求’將是主旋律，也就是說既要滿足和保護剛需，又要遏制投機和炒房。”

　　如何從此前的高周轉理性平穩回歸良性發展，不僅考驗企業的專業能力，更是對其資金實力的巨大考驗。“大浪淘沙，無論是急流勇進，或是擇機而退，市場才是檢驗開發商實力與水平的唯一真理。”余鶴皋表示，當前環境下，房地產開發企業要降低資金杠桿，降低利潤目標，保持較好的去化，根據資金實力去推動新項目的開發建設。“對于房企而言，好好活著就是他們繼續發展的機遇，博市場短期回調已不現實，回籠資金，保持企業健康發展才是硬道理。”

　　惠民之家主編劉清：

　　買房前應深入了解開發商經營狀況

劉清。 惠州日報記者周楠 攝

　　“下半年以來房企頻頻爆雷，引發購房者信任危機。盡管不少項目頻頻推出大力度優惠，不少購房者亦有置業需求，但他們不知道該信任哪些企業，亦沒法確保買哪個項目更有保障。”對于2021年頻現大型房企爆雷，導致購房者產生觀望情緒的問題，惠民之家主編劉清表示，這個信任危機的消除需要一個較長的時間過程。

　　“我身邊有位首次置業的剛需朋友，看中了小金口某個項目，折扣力度很大，戶型也不錯，但是因為開發商第一次在惠州做項目，而且要到2024年才交樓，朋友認為沒法確保產品質量和按期交房就猶豫了。”劉清稱，在當下的市場，這種情況并非個例。

　　“房地產行業進入洗牌階段，購房者買房之前，首先應該深入了解開發企業經營狀況，包括負債情況、違約情況、停工現象、員工停薪等，盡量選擇國企、央企、綠檔房企開發的項目。”劉清建議，購房者在多方考察房企實力之余，還要認真研讀廣東省住房和城鄉建設廳發布的13條商品房交易風險提示。“例如某些樓盤價格跌出合理范圍，將有可能出現降質減配，無法交付等問題風險。”

　　最后，她表示，如果實在擔心風險，最好的辦法就是買現房。與期房、準現房相比，五證齊全的看得見摸得著的現房安全系數更高，不會出現爛尾，而且買房前可以實地考察，房子質量一目了然。

　　惠州日報記者鄔玉婷