惠州樓市怎么走？三大要素左右購買情緒

　　有過購房經歷的人都知道，在準備決策是否買房，或是買多大、買哪里時，一項政策的發布、一個規劃的出臺，甚至于一宗地塊的成交，都可能影響到買房決定。

　　對有置業打算的惠州市民來說，近期密集出臺的“交房即發證”“三孩開放”等政策，以及金山湖土拍刷出新高價等新聞，就發揮了類似的作用。

近期市場傳出利好信息，購房者置業熱情有所回溫。 惠州日報記者周楠 攝

　　要素：三孩政策

　　四房產品成標配

　　5月31日，中共中央政治局召開會議。會議指出，進一步優化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施，有利于改善我國人口結構、落實積極應對人口老齡化國家戰略、保持我國人力資源稟賦優勢。

　　熟悉房地產行業的人都知道，房地產行業向來有“房地產周期長期看人口，中期看土地，短期看金融”的說法。房地產市場的發展與和人口息息相關，人口結構的調整必將對行業帶來廣泛而深遠的影響。

　　因此，“三孩政策”一出，社會各界尤其是房地產行業議論紛紛，很多房企更是將“三孩政策”作為樓盤推售的營銷賣點。

　　對此，業內人士田先生認為，人口紅利雖然可以兌現為住房需求，對房地產行業產生一定的影響，但這個周期相對較長，且人口新增的數量仍依賴于配套政策的支持力度，須有子女教育、住房、稅收等方面全方位的支持，才能真正提升適齡群體的生育意愿，“因此短期內，‘三孩政策’并不能真正形成對房地產市場的利好。”

　　田先生分析認為，短期來看，“三孩政策”真正會對房地產市場產生影響的是住宅產品結構方面的變化，“近幾年惠州樓市的主流戶型集中在90~120平方米段的產品，未來120~140平方米段的產品應該會越來越多，90平方米以下的產品會越來越被邊緣化。”

　　對于田先生的這個分析，購房者楊建君表示認同。他告訴記者，“三孩政策”出臺后，原本就有要三孩念頭的他，更堅定了“追三孩”的想法，“所以現在考慮買房，至少會買四居室，面積要在140平方米左右，要不然不夠住。”

　　要素：交房即發證

　　購房者權益再加保護殼

　　4月1日，廣東提出在全省范圍全面推廣“交房即發證”，目前“交房即發證”已在全省14個地市試點，涉及納稅人2.14萬戶。

　　6月2日，市自然資源局聯合市住建局、市稅務局共同發布《關于加快推進“交房即發證”工作的實施方案》），要求自10月1日起，各縣區新建商品房全部實現“交房即發證”，有力保障購房群眾的合法權益。

　　據悉，“交房即發證”是指新建商品房等項目組織交房時，在相關準備工作完成的前提下，不動產登記機構與稅務、金融機構等部門聯動，在交房現場為提出申請的購房人辦理不動產登記、頒發不動產權證書，實現購房人收房同時即可領取產權證書。

　　在多位業內人士看來，“交房即發證”政策的出臺，較好地保障了購房者的合法權益，給購房者吃了一顆定心丸。有購房者表示，買房最怕拿不到產權證書，“有了這個政策作為保障，一邊交房一邊就能拿證，心里更有底。”

　　在金融領域和房地產領域有著豐富法律實務經驗的廣東偉倫（仲愷）律師事務所律師汪鑫介紹，2018~2020年期間，逾期交房辦證類糾紛占房屋買賣合同糾紛的五成以上，“產權證書辦不下來，主要與開發商‘五證’不全、未繳納契稅、資金周轉不靈、土地抵押問題、違規建房、驗收不合格等有關。”

　　汪鑫介紹，購房者不能如期拿證，不僅無法進行房屋買賣、贈與、置換、繼承、出租、抵押、典當等，而且房屋拆遷時無法獲得相應補償，土地使用年限到期后也無法申請繼續使用該土地，“若因項目非法開發而拿不到產權證書，還會面臨被強拆或拍賣的風險。此外，若開發商因債務問題被強制執行，沒有辦理房產過戶的房屋也會作為開發商的財產，被依法強制執行。”

　　基于這些利害關系，汪鑫認為，“交房即發證”政策實際上是將不動產登記申請、權籍調查、審核登簿等環節進行全鏈條流程再造，節約了開發商時間成本和建設成本，規避了因拿不到產權證書造成的落戶、子女上學、銀行貸款、資產處置和收益等方面的影響，實現了業主住權和產權同步，保障了購房群體的合法權益。

　　要素：土拍高價

　　市場重燃置業熱情

　　近幾天的惠州樓市，被金山湖一宗地塊成交的信息刷了屏。引起關注風暴的原因之一是近年來寸土寸金的金山湖核心板塊，土地資源稀缺，鮮有地塊出讓；二是該地塊競拍引來10余家房企爭搶；三是該地塊最終樓面成交價破了“9字頭”，打破了惠州土拍價格紀錄。

　　據悉，這宗位于金山湖片區的JSH-A04-05-03-01商住地塊，最高計容建面52670.52平方米。在中海、江西新旅、招商、奧園、保利、龍湖、中梁、建發、越秀、遠洋、海倫堡、城投等10余家房企的圍攻下，最終被中海地產以48250萬元的價格拿下，折合樓面價9161元/平方米，溢價率43%。這也是惠州土拍歷史上，首宗樓面價“破9”的地塊。

　　值得一提的是，據相關資料顯示，該地塊競得人須配建150套定向銷售的人才房。同時，競得人還須配建1所12班幼兒園、物業服務用房、養老服務設施，開發投資總額不少于50000萬元。有業內人士根據成交樓面價及配建條件測算，該地塊實際樓面價成本至少在13000元/平方米。

　　就在市場熱議聲音未息之時，金山湖片區另一宗地塊掛牌出讓的消息，又一次吸引了市場注意。據悉，該宗位于天安數碼城附近的商住地塊，最高計容建面為67384平方米，以“限地價、竟配建”的方式出讓。地塊掛牌起拍總價47850萬元，折合樓面價7101元/平方米，每次報價加價幅度為500萬元的整數倍。當地塊競價至60350萬元，即樓面價8956元/平方米時，還須轉入競爭配建無償移交人才房面積環節，每次面積增加幅度為600平方米。配建總建面不低于3000平方米的人才房并無償移交政府。競拍條件可謂十分苛刻。

　　兩宗地塊成交、掛牌的信息引發了行業內外的廣泛熱議。在“如此高的地價成本，未來房價去到幾何”的猜想中，很多購房者對置業金山湖又重燃了熱情。

　　改善型購房者朱先生告訴記者，看到近兩年金山湖的房價漲勢，自己原本放棄了在這個片區置業的念頭，“我以為這個區域價格已經上到了天花板，現在追漲不太明智。但從最近成交的土地來看，未來這個區域還有很大的發展空間，所以又動了心。”

　　世聯行粵東公司數據中心相關負責人分析認為，中海地塊出讓情況反映出房企、購房者對金山湖區域價值的認可。從某種意義上說，金山湖區域代表了價格和價值上的保障，“預計中海地塊會成為惠州新的豪宅項目。”

　　惠州日報記者盧振俠