原標題：

　　解碼片區優勢 成交大戶是怎樣煉成的？

　　工業園區提質增效，人口規模持續擴大，交通體系加速構建，人居版圖不斷變遷……作為中心城區，惠城區早早布下了一盤高質量發展的大棋，在城市化進程中，全方位重塑城市格局。如今的惠城區，將美好藍圖逐漸化為生動現實，實現了城市能級和品質雙提升，持續領跑區域發展。

　　今年上半年，惠城區地區生產總值468.83億元，同比增長1.6%；完成投資66.9億元，完成年度投資計劃約58%。惠城區高質量發展蹄疾步穩，強企優企不斷入駐，釋放出惠城經濟韌性足、潛力大、空間廣的強信號。如今，在“雙區建設、深度融灣”背景下，惠城區正著力建設更加幸福一流中心城區，讓“更高質量的實力惠城”和“更有品質的幸福惠城”圖景日益呈現。

　　在城市發展提速背景下，惠城區樓市也交出了一份優異答卷：2022年1-7月，惠城區一手住宅成交面積達76.6萬平方米，為七縣（區）中成交量最高的區域。在上半年全市住宅成交top15中，惠城區共8個樓盤入榜，占據“半壁江山”，其中華潤置地曦江潤府成交金額達8.23億元，位居第二位。

惠城是不少人置業的首選地之一。

　　數說樓市

　　“成交大戶”輪番發力

　　數據是最好的見證者。據惠州中原戰略研究中心統計數據，2018年至2022年7月，惠城區新房成交面積1281.93萬平方米；2018年至2022年6月，二手房成交面積669.31萬平方米。江北、金山新城、水口都是“成交大戶”，老城區發展空間受限，在置業地圖上已逐漸讓賢。

　　新房成交方面，2018-2022年7月，馬安片區獨占鰲頭，成交面積總計272.84萬平方米，占比21.3%。得益于金山新城規劃的出臺，馬安從以前的郊區逐漸變身為品牌房企聚集地，中海、華潤、金地、招商、萬科、中交、旭輝等一眾品牌房企上演“群雄逐鹿”的同時，也提升了惠州人居進程，描繪出高端人居生活藍圖。

　　二手房成交方面，江北CBD優勢盡顯。2018年至2022年6月，江北CBD成交量達104.94萬平方米，占比15.68%，排在惠城區各片區首位。需要注意的是，土地稀缺，新房較少，致使眾多想要置業江北的購房者轉向二手房市場。多位業內人士認為，接下來，江北核心區外拓，將助力江北新房市場再度崛起。

　　一個個活力片區，共同構筑了惠城區樓市的新格局，助力惠城樓市在逆周期下仍穩步前行。

惠城樓市多點開花，在逆周期下仍穩步前行。

　　江北區域

　　核心區外延煥新加速

　　超過2000家國內外企業進駐，2021年GDP154.16億元全區第一，稅收總額55.26億元居惠城區鎮（街）首位……歷經一輪輪快速發展，江北通過搶抓政策機遇，贏來千億市政配套落地，成為我市一張閃亮的城市名片。脈絡清晰的交通網將江北與其他縣區緊密聯系起來，軌道交通使江北與周邊城市集群的連通性更為順暢，綠色交通體系已成型。商業方面，江北囊括華貿、佳兆業、麗日等成熟商業中心，還將加快推進水北二期項目沿江商業綜合體、保利達商業綜合體、中海廣場、中京總部大廈等重大項目建設，著力打造高品質商貿集聚區。

　　江北優質學校林立，惠州市第一小學、富民小學、南壇小學鼎峰分校、惠臺中學、惠州市光正實驗學校等優質學校都聚集在此。據悉，“十四五”規劃期間，江北還將新增云山中學、第三小學、金石學校（二期）、第十六小學、北城學校等多所學校。

　　在高速發展之下，江北土地資源不足的短板日益凸顯，土拍少、新房少、發聲少種種原因致使江北的價值沒有被充分發掘，盤活土地資源，核心區向外延展，是江北接下來的破題方向。區域樓市也隨之發生變化，東西兩區成為房企爭奪的新高地。

水口如今已是居住舒適區。

　　金山新城

　　打造惠城新副中心

　　產城項目簽約落戶、征地拆遷有序推進、項目建設工程啟動等多項工作密集推進，讓金山新城從紙上藍圖走向現實。如今，金山新城雛形已顯，廣汕高鐵惠城南站、新會展中心兩大核心項目落地三棟；中海、華潤、萬科等多家品牌房企進駐馬安；金山新城北部區域先后引進利元亨、銀山科技、精力科技等高新科技企業；惠州讀者文化園、惠州天安數碼城、信利康樂創匯5G智慧園佳境漸成……一個多姿多彩的“優美花園城市”樣板迎面走來。

　　金山新城的配套設施也正在逐一兌現。教育配套方面，德威江譽誠小學、新民小學現已開學，惠州中學實驗學校、中海閱江花園配建中學、華發旭輝鉑鉆花園配建小學均預計今秋投入使用；商業方面，隆生金山湖中心、印象城（沃爾瑪山姆會員店）已開業，還有大型商業購物中心正在建設中；交通方面，金山湖一號橋、二號橋已經動工，根據公示，項目建設工期為900天，預計2024年底或2025年初完工。

　　2022年7月，惠州市自然資源局發布《惠州市金山新城核心區控制性詳細規劃（道路、綠地水系部分）（草案）》，公告顯示，金山新城核心區定位惠城新副中心，將成為立足灣區，鏈接國際的惠州中央創新區（CID）。與大灣區城市群分工合作、協同共進、打造大灣區特色中心節點，同時對接港深廣，塑造區域專業特色服務中心、惠州市創新成長共享基地、年輕人群歡樂生活的舞臺。

金山新城打造了一個多姿多彩的“優美花園城市”樣板。

　　北站新城

　　樞紐型生態新城崛起

　　去年12月10日，隨著第一列高鐵緩緩駛入惠州北站，依托于惠州北站規劃建設的惠州北站新城進入新的發展篇章。快速、舒適的高鐵出行，改變的不僅是居民的出行速度，更是生活方式。

　　關于惠州高鐵北站新城，有這樣一幅規劃藍圖：以惠州北站為中心，周邊布置大量產業、住宅、商業、學校、綠地、醫療等地塊，跨行政區域構建一個面積近44平方公里、未來可供42萬人口生活居住的樞紐型生態新城。其中，高鐵新城商貿核心區將以TOD模式開發，興建大型超市、酒店和文化項目，形成集辦公、購物、酒店、金融、商務、文化娛樂等于一體的高鐵樞紐經濟圈。

　　伴隨著惠州北站的開通運營，這一幅藍圖正在加緊兌現。在惠州市政府的重點建設下，惠州高鐵北站新城的交通、教育等相關配套正逐步完善。據了解，當前惠州一中五礦學校預計9月開學；金裕星河丹堤配建的九年一貫制學校已動工；惠州市第八中學高中部、第55小學征地項目正全力推進。金泉路、小金河大道陸續通車，惠州1號公路（惠霞高速）全面啟動建設，白鐵路、黃背坑路和瑞頭路等配套道路建設項目也在推進中。隨著周邊交通路網日益完善，惠州高鐵北站新城正變得外聯內暢。

　　水口片區

　　高水平產城融合濱江區

　　城市發展，規劃先行。2018年，市住建局發布《惠州市水口濱江片區控制性詳細規劃》，水口濱江片區充分貫徹生產、生活、生態“三生合一”的理念，打造成“高水平的產城融合的濱江地區”。隨著隆生大橋通車，水口與江北及周邊片區的聯系更為緊密，區位優勢凸顯。

　　惠澤大道快速化、三環東路等道路改造工程已于2021年提上日程，鵝城大橋主橋墩樁基現已完成灌注，計劃在2024年底建成通車，未來將大大縮短水口通達其他區域的時間，承接江北、金山新城等區域外溢需求，在便利市民出行、改善人居環境、提升城市品質的同時，還將進一步優化市區過江通道布局，激活橋東、水口等片區的開發潛力，促進多區域經濟融合發展。據惠城區“十四五”規劃顯示，還將建設惠澤學校、大興學校、第五十二學校等多所學校，助力片區教育提質。

千億配套成就魅力江北CBD。

　　業界觀點

　　■惠州中原總經理徐智勇

　　購房窗口期

　　勿僅看優惠要多維考量

　　經歷近一年的深度調整，市場已經基本觸底，加之近期國家及各城市紛紛出臺系列紓困政策，市場開始進入觸底回暖過程，因此現階段是較好的購房窗口期。對于有購房需求的置業者而言，現階段或許可以用更小的代價買到中意的物業，隨著后期市場回暖，開發商流動資金緩解，優惠力度勢必逐漸收緊，購房成本隨之增加。從2009年、2011年、2015年的樓市走勢中均可發現這一規律。

　　此階段給置業者一個中肯建議，即置業決策不能只根據優惠力度，還應結合自己的實際需求、開發商實力、項目發展前景等方面多維度去思考。

　　由于每個人的置業目的、預算總額都不盡相同，所需的置業區域或產品會有很大區別，因此作為置業者，首先要理清自己的置業關注度排序，如教育、通勤便利、養老以及其他置業敏感點，根據自己的實際需求實地看盤。總體而言，稀缺資源占有度高、物業較好、具有一定規模的項目比較值得關注。

惠州高鐵北站新城正進入新的發展篇章。

　　■世聯行粵東公司策略中心總監謝建靈

　　過去五年看金山湖

　　未來五年看大江北

　　據惠州世聯行統計數據，大江北板塊2018-2022年7月住宅成交10721套，而大金山湖板塊2018年-2022年7月住宅成交32017套，是大江北成交量的3倍。

　　江北中心區正在向東區、西區擴容賦能，大江北房地產表現不如大金山湖的情況不會延續下去。近期來看，大江北道路體系以及教育配套均會迎來升級提檔。中期來看，惠城“十四五”規劃發布，明確以江北街道為中心，沿東江兩岸著力做大做強樓宇等城市經濟，江北區域產業中心的位置將更加突出。遠期來看，大江北未來人口聚集效應顯著，發展擁有穩定基石。個人認為，惠城過去五年看金山湖，未來五年看大江北。

　　■惠州資深地產評論人、惠州天策行總經理李建鋒

　　市場回暖之際

　　馬安片區成交量率先上揚

　　當下置業，最值得關注的區域是金山新城東部的馬安片區。眾所周知，如今的馬安片區屬于金山新城的一部分，也是新開發區域中興起最快的“戰場”。馬安片區周邊配套完善，前往金山湖片區享受萬象天匯、印象城等大型商業方便快捷。未來還通過湖山大橋連接到金山湖島內，享受到島內配套。市場回暖之際，馬安區域的成交量將率先上揚。

　　文字 惠州日報記者伍磊

　　圖片 惠州日報記者周楠 攝