1月，29242元/平方米；2月，27189元/平方米；3月，22873元/平方米。東莞住建局官方數據顯示，該市新房網簽均價今年來持續下跌。
剛需客李先生卻越發為買房焦慮：新樓開盤，不動產登記中心顯示有房可售，但開發商說賣完了。而中介則說有房，不過要收高額溢價。溢價不能貸款，一次結清，沒有合同。
日前，南方日報記者暗訪東莞樓市，發現投機炒房現象嚴重：有企業捂盤3年再售，一套最高溢價400萬元；有炒房客、中介倒賣房源，賺取數十萬元內轉金、茶水費；有企業以雙合同規避調控政策……溢價、內轉金、茶水費大多進入私人賬戶。
4月8日，住建部約談東莞市政府，要求堅決遏制投機炒房。東莞市住建局工作人員表示，記者反映的抬價倒賣現象近期確實較為多發，均屬違規，無奈調查難、取證難。
捂盤
囤積3年加價百萬元
李先生是清遠人，在東莞工作多年，兒女要上學了，購房需求越來越迫切。
位于東莞茶山鎮的保利錦城花園引起了他的關注：2018年取得預售證，2019年交房，至今還有數十套房源可售，備案價從1.7萬元到2.1萬元不等，樓層也好，分布在9到12層、19到22層。
然而，現實很快向李先生潑了冷水。房源是真的，但是由“南嶺置業”中介銷售，售價比備案價高出約100萬元，溢價部分不寫入合同，不開發票，一次結清。
東莞市不動產登記中心官網顯示，保利錦城花園的項目名稱為茶溪公館，開發商是東莞市和成房地產開發有限公司（下稱“和成公司”），2號樓有50套房源可售，另有多套別墅可售。
天眼查信息顯示，和成公司于2015年注冊，股東分別為廣東保利城市發展有限公司（占股68%）和東莞市匯峰房地產開發有限公司（占股32%，下稱“匯峰公司”）。
日前，南方日報記者以購房名義來到保利錦城花園，物業稱銷售部已取消，可到“南嶺置業”中介機構（下稱“南嶺置業”）咨詢。南嶺置業設在保利錦城花園一樓商鋪，其工作人員多次接待記者，均稱有房，并帶記者進入小區實地看房。
“這些房說白了，就是開發商想賺錢，留到現在賣。”南嶺置業工作人員稱，保利錦城花園2018年開售后，開發商的股東留了60多套房自己賣。到今年4月，每平方米售價已比備案價高出1萬元。例如，16棟一單元102，288平方米，售價超900萬元，比2017年備案價491萬元高400多萬元；2號樓一單元1104房，103平方米，售價268萬元，比2018年備案價165萬元高103萬元。
南嶺置業工作人員說，若購房，需先一次性支付溢價，轉賬到溫某雯的中國銀行個人賬戶，再持蓋有匯峰公司印章的辦理商品房買賣委托書，按照商品房買賣的程序與和成公司交易，“溢價不會寫進購房合同，沒法開發票，只能給一個收據”。
上述工作人員稱，囤積的60多套房已經賣了一半，“要不是首付比較高，早就賣完了”。兩名市民告訴記者，其向南嶺置業支付溢價后成功購得房產。
倒賣
交內轉金就能買到房
記者暗訪發現，在更多新樓盤，炒房客、中介通過內轉房哄抬房價、賺取溢價。
豐泰·灣區風華世家位于虎門鎮，今年1月，1棟、6棟共352套放盤。截至4月，東莞市不動產登記中心官網顯示仍有166套可售。記者到銷售處咨詢，被告知全賣完了，業主們正陸續網簽。
記者再到周邊的中介咨詢，卻別有天地。
一名“Q房網”的中介人員稱，其手上有1樓、18樓兩套房源，交20萬元“茶水費”，就可讓上個業主轉讓出來。他說，這些房源大都是開發商內部人員拿到，再放到中介售賣，“你既然想要，我們就提供渠道”。
一名“21世紀不動產”的中介人員則介紹了6棟2單元1802房源，95平方米，內轉金20萬元。其稱，業主和開發商的關系很硬，才能拿到1802這樣的好戶型，“他和朋友一共拿了十幾套”。
豐泰·灣區風華世家1棟、6棟平均備案價近3萬元，但中介稱仍未到真實市價。“備案價上不去，新房比二手房價格低，開發商就有一系列操作。”中介說，不止風華世家，虎門多個新開樓盤都需額外的內轉金才能拿到房源。
道滘鎮的時代香海彼岸樓盤，銷售部稱1、2、3期已經售罄，但有人稱可通過中介轉讓房源，當場聯系了“房莞家”中介人員接待記者。
“房莞家”中介人員稱，其獨家代理了香海彼岸的內轉房，已經賣了七八套，稱房源是新政下沒有購房資格的業主轉出的，“人家就算沒資格，也要賺錢的”。
帶記者進入小區實地看房后，中介詳細介紹了交易模式：以一套87平方米房子為例，備案價約170萬元，需事先額外支付業主60萬元內轉金，雙方簽訂三方合同，然后到開發商處辦理手續。
佳兆業·時代芳華樓盤一名銷售人員稱，能幫忙買到香海彼岸的內轉房，房源是開發商抵扣給工程方的，售價約2.5萬元/平方米，比備案價高6000元。溢價部分一次性結清給業主，然后再按備案價到房管局網簽。
時代香海彼岸一名銷售人員表示，部分參與內轉房交易的是其前同事，公司知道內轉金的存在，但認為是業主的行為，管不了。
雙合同
借“裝修合同”收取溢價
東莞市2016年10月8日起對新建商品住房銷售價格實行備案制度，經價格備案后，商品住房實際成交價不得高于備案價格。但記者暗訪發現，除了不法人員以私人賬戶收取溢價變相規避備案制度外，也有房地產開發企業用“雙合同”抬高實際售價。
中堂鎮的佳兆業·時代芳華樓盤，3棟502房88平方米，公示單價19427元/平方米，公示總價171萬元。
“如果我們按政府的備案價去賣，是虧本的。”記者暗訪時，銷售人員直言，芳華樓盤開發商拿地價是10700元/平方米，售價是拿地價的2倍才能盈利，因此公司調高了售價，均價不到2.2萬元。以502房為例，實際售價約189萬元，比備案價高18萬元。這18萬元須在首付時一次結清，按裝修合同簽約，有收據有發票，“只是說你去銀行不能按189萬元貸款，要按171萬元”。
在2020年中國百城房價累計漲幅指數中，東莞的新房以9.5%居于首位。而東莞中原戰略研究中心發布的2020年報顯示，部分新盤備案價遠遠低于預期。
時代芳華銷售人員稱，東莞很多新盤的實際售價都超過備案價，有的以“雙合同”形式收取溢價，有的則以喝茶費形式收取。“我感覺見過你，知道不是政府暗訪的，所以直接跟你講。”這名銷售人員說。
公開信息顯示，2020年11月，東莞樓盤華潤·萬象府被爆出置業顧問收取茶水費的違法行為，收取金額在10萬到30萬元不等，涉案總額較大，涉案的95后銷售人員朱某被刑拘。幾天后，厚街一商業城股東王某因收取喝茶費也被刑拘。
上述銷售人員說，在申購者支付萬元以上的誠意金后，工作人員或中介人員會向購房者說明“雙合同”“喝茶費”等收取溢價的情況，以規避政府部門的暗訪檢查。一些樓盤溢價嚴重，便增設“驗資”門檻，以確定購房者有能力支付溢價。
住建局
暫無有效處置手段
4月16日，記者以群眾信訪的名義咨詢了東莞市住建局工作人員。對方稱，記者反映的各類抬價倒賣房源行為，近期確實較為多發，“搶房的人太多了，實際需求幾乎是供應面積的兩倍”。
工作人員明確，抬價倒賣行為均屬違規。若交易未發生，但有充分證據證明推銷人員有意圖加價倒賣，有關部門可予以行政處罰并通報；若交易發生了，則觸犯刑法，由公安機關調查處置。
不過，工作人員坦言，目前尚無有效處置手段。溢價內轉金茶水費大多轉入私人賬戶，收取現金的更是沒有任何證明記錄，加之開發商有很強的規避調查能力，調查難、取證難。
雖然東莞2020年7月發文要求加大力度打擊開發商捂盤惜售的行為，嚴格規范商品住房認購行為，認購后不得擅自更改購房者姓名。但東莞市住建局工作人員承認，如果企業為認購者出具認購證明，而認購者以各種理由延遲網簽，很難判斷其是否為捂盤不售；而開發商在更改認購者姓名時，往往又能給出早前認購者不滿條件的種種理由。“對這些，我們很難做一刀切的規定。”
記者了解到，早在去年7月和今年2月，東莞先后出臺“莞九條”和“莞六條”，堅決遏制投機炒房行為，嚴肅查處捂盤惜售、收茶水費、變相規避調控政策等違法違規行為。4月8日被住建部約談后，東莞又重申堅持“房住不炒”定位，深化“一城一策”調控。
“如果把售賣渠道收回來，研發一個公平公正的申購搖號系統，問題可能會有所緩解。”東莞市住建局工作人員說。目前，上海、成都等地已引入公證機構現場監督樓盤售賣，并開發專門的搖號系統，規避房地產企業“捂盤惜售”、內部人員認購等問題。
接待記者時，一名工作人員也忍不住吐槽：不久前，他曾到茶山鎮金融街·金悅府買房，沒買到。次日，中介來電稱手上有房，交15萬元就可轉讓。
南方日報記者