一套房溢價400萬元進私賬!東莞樓市抬價倒賣現象多發

        1月,29242元/平方米;2月,27189元/平方米;3月,22873元/平方米。東莞住建局官方數據顯示,該市新房網簽均價今年來持續下跌。

        剛需客李先生卻越發為買房焦慮:新樓開盤,不動產登記中心顯示有房可售,但開發商說賣完了。而中介則說有房,不過要收高額溢價。溢價不能貸款,一次結清,沒有合同。

        日前,南方日報記者暗訪東莞樓市,發現投機炒房現象嚴重:有企業捂盤3年再售,一套最高溢價400萬元;有炒房客、中介倒賣房源,賺取數十萬元內轉金、茶水費;有企業以雙合同規避調控政策……溢價、內轉金、茶水費大多進入私人賬戶。

        4月8日,住建部約談東莞市政府,要求堅決遏制投機炒房。東莞市住建局工作人員表示,記者反映的抬價倒賣現象近期確實較為多發,均屬違規,無奈調查難、取證難。

        捂盤

        囤積3年加價百萬元

        李先生是清遠人,在東莞工作多年,兒女要上學了,購房需求越來越迫切。

        位于東莞茶山鎮的保利錦城花園引起了他的關注:2018年取得預售證,2019年交房,至今還有數十套房源可售,備案價從1.7萬元到2.1萬元不等,樓層也好,分布在9到12層、19到22層。

        然而,現實很快向李先生潑了冷水。房源是真的,但是由“南嶺置業”中介銷售,售價比備案價高出約100萬元,溢價部分不寫入合同,不開發票,一次結清。

        東莞市不動產登記中心官網顯示,保利錦城花園的項目名稱為茶溪公館,開發商是東莞市和成房地產開發有限公司(下稱“和成公司”),2號樓有50套房源可售,另有多套別墅可售。

        天眼查信息顯示,和成公司于2015年注冊,股東分別為廣東保利城市發展有限公司(占股68%)和東莞市匯峰房地產開發有限公司(占股32%,下稱“匯峰公司”)。

        日前,南方日報記者以購房名義來到保利錦城花園,物業稱銷售部已取消,可到“南嶺置業”中介機構(下稱“南嶺置業”)咨詢。南嶺置業設在保利錦城花園一樓商鋪,其工作人員多次接待記者,均稱有房,并帶記者進入小區實地看房。

        “這些房說白了,就是開發商想賺錢,留到現在賣。”南嶺置業工作人員稱,保利錦城花園2018年開售后,開發商的股東留了60多套房自己賣。到今年4月,每平方米售價已比備案價高出1萬元。例如,16棟一單元102,288平方米,售價超900萬元,比2017年備案價491萬元高400多萬元;2號樓一單元1104房,103平方米,售價268萬元,比2018年備案價165萬元高103萬元。

        南嶺置業工作人員說,若購房,需先一次性支付溢價,轉賬到溫某雯的中國銀行個人賬戶,再持蓋有匯峰公司印章的辦理商品房買賣委托書,按照商品房買賣的程序與和成公司交易,“溢價不會寫進購房合同,沒法開發票,只能給一個收據”。

        上述工作人員稱,囤積的60多套房已經賣了一半,“要不是首付比較高,早就賣完了”。兩名市民告訴記者,其向南嶺置業支付溢價后成功購得房產。

        倒賣

        交內轉金就能買到房

        記者暗訪發現,在更多新樓盤,炒房客、中介通過內轉房哄抬房價、賺取溢價。

        豐泰·灣區風華世家位于虎門鎮,今年1月,1棟、6棟共352套放盤。截至4月,東莞市不動產登記中心官網顯示仍有166套可售。記者到銷售處咨詢,被告知全賣完了,業主們正陸續網簽。

        記者再到周邊的中介咨詢,卻別有天地。

        一名“Q房網”的中介人員稱,其手上有1樓、18樓兩套房源,交20萬元“茶水費”,就可讓上個業主轉讓出來。他說,這些房源大都是開發商內部人員拿到,再放到中介售賣,“你既然想要,我們就提供渠道”。

        一名“21世紀不動產”的中介人員則介紹了6棟2單元1802房源,95平方米,內轉金20萬元。其稱,業主和開發商的關系很硬,才能拿到1802這樣的好戶型,“他和朋友一共拿了十幾套”。

        豐泰·灣區風華世家1棟、6棟平均備案價近3萬元,但中介稱仍未到真實市價。“備案價上不去,新房比二手房價格低,開發商就有一系列操作。”中介說,不止風華世家,虎門多個新開樓盤都需額外的內轉金才能拿到房源。

        道滘鎮的時代香海彼岸樓盤,銷售部稱1、2、3期已經售罄,但有人稱可通過中介轉讓房源,當場聯系了“房莞家”中介人員接待記者。

        “房莞家”中介人員稱,其獨家代理了香海彼岸的內轉房,已經賣了七八套,稱房源是新政下沒有購房資格的業主轉出的,“人家就算沒資格,也要賺錢的”。

        帶記者進入小區實地看房后,中介詳細介紹了交易模式:以一套87平方米房子為例,備案價約170萬元,需事先額外支付業主60萬元內轉金,雙方簽訂三方合同,然后到開發商處辦理手續。

        佳兆業·時代芳華樓盤一名銷售人員稱,能幫忙買到香海彼岸的內轉房,房源是開發商抵扣給工程方的,售價約2.5萬元/平方米,比備案價高6000元。溢價部分一次性結清給業主,然后再按備案價到房管局網簽。

        時代香海彼岸一名銷售人員表示,部分參與內轉房交易的是其前同事,公司知道內轉金的存在,但認為是業主的行為,管不了。

        雙合同

        借“裝修合同”收取溢價

        東莞市2016年10月8日起對新建商品住房銷售價格實行備案制度,經價格備案后,商品住房實際成交價不得高于備案價格。但記者暗訪發現,除了不法人員以私人賬戶收取溢價變相規避備案制度外,也有房地產開發企業用“雙合同”抬高實際售價。

        中堂鎮的佳兆業·時代芳華樓盤,3棟502房88平方米,公示單價19427元/平方米,公示總價171萬元。

        “如果我們按政府的備案價去賣,是虧本的。”記者暗訪時,銷售人員直言,芳華樓盤開發商拿地價是10700元/平方米,售價是拿地價的2倍才能盈利,因此公司調高了售價,均價不到2.2萬元。以502房為例,實際售價約189萬元,比備案價高18萬元。這18萬元須在首付時一次結清,按裝修合同簽約,有收據有發票,“只是說你去銀行不能按189萬元貸款,要按171萬元”。

        在2020年中國百城房價累計漲幅指數中,東莞的新房以9.5%居于首位。而東莞中原戰略研究中心發布的2020年報顯示,部分新盤備案價遠遠低于預期。

        時代芳華銷售人員稱,東莞很多新盤的實際售價都超過備案價,有的以“雙合同”形式收取溢價,有的則以喝茶費形式收取。“我感覺見過你,知道不是政府暗訪的,所以直接跟你講。”這名銷售人員說。

        公開信息顯示,2020年11月,東莞樓盤華潤·萬象府被爆出置業顧問收取茶水費的違法行為,收取金額在10萬到30萬元不等,涉案總額較大,涉案的95后銷售人員朱某被刑拘。幾天后,厚街一商業城股東王某因收取喝茶費也被刑拘。

        上述銷售人員說,在申購者支付萬元以上的誠意金后,工作人員或中介人員會向購房者說明“雙合同”“喝茶費”等收取溢價的情況,以規避政府部門的暗訪檢查。一些樓盤溢價嚴重,便增設“驗資”門檻,以確定購房者有能力支付溢價。

        住建局

        暫無有效處置手段

        4月16日,記者以群眾信訪的名義咨詢了東莞市住建局工作人員。對方稱,記者反映的各類抬價倒賣房源行為,近期確實較為多發,“搶房的人太多了,實際需求幾乎是供應面積的兩倍”。

        工作人員明確,抬價倒賣行為均屬違規。若交易未發生,但有充分證據證明推銷人員有意圖加價倒賣,有關部門可予以行政處罰并通報;若交易發生了,則觸犯刑法,由公安機關調查處置。

        不過,工作人員坦言,目前尚無有效處置手段。溢價內轉金茶水費大多轉入私人賬戶,收取現金的更是沒有任何證明記錄,加之開發商有很強的規避調查能力,調查難、取證難。

        雖然東莞2020年7月發文要求加大力度打擊開發商捂盤惜售的行為,嚴格規范商品住房認購行為,認購后不得擅自更改購房者姓名。但東莞市住建局工作人員承認,如果企業為認購者出具認購證明,而認購者以各種理由延遲網簽,很難判斷其是否為捂盤不售;而開發商在更改認購者姓名時,往往又能給出早前認購者不滿條件的種種理由。“對這些,我們很難做一刀切的規定。”

        記者了解到,早在去年7月和今年2月,東莞先后出臺“莞九條”和“莞六條”,堅決遏制投機炒房行為,嚴肅查處捂盤惜售、收茶水費、變相規避調控政策等違法違規行為。4月8日被住建部約談后,東莞又重申堅持“房住不炒”定位,深化“一城一策”調控。

        “如果把售賣渠道收回來,研發一個公平公正的申購搖號系統,問題可能會有所緩解。”東莞市住建局工作人員說。目前,上海、成都等地已引入公證機構現場監督樓盤售賣,并開發專門的搖號系統,規避房地產企業“捂盤惜售”、內部人員認購等問題。

        接待記者時,一名工作人員也忍不住吐槽:不久前,他曾到茶山鎮金融街·金悅府買房,沒買到。次日,中介來電稱手上有房,交15萬元就可轉讓。

        南方日報記者

      編輯:任己章
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