時值七月，夏日炎炎，惠州房地產市場交出上半年成績單。

　　回顧上半年市場，樓市仍然處在深度調整周期之中，市場筑底復蘇的勢頭明顯。在政企各方主體的推動下，市場月均交易穩定在60萬平方米左右的水平，偶有破100萬平方米的高位情況，市場供需信心穩步回升，局部市場有亮點。

　　近日，惠州市住建局、市房地產業協會、惠民之家等部門和機構相繼發布的半年市場交易統計數據，惠州樓市年中考也亮出了“成績單”。綜合各方數據顯示，今年1—6月，惠州樓市共計銷售新建商品住宅37813套，面積約401.88萬平方米，日均售房約207套，市場呈現出穩健行情。

　　對比過往市場，當下的惠州樓市正經歷著冗長的調整周期，但行業各方主體卻比以往任何時候都更加協同起來。暖風政策持續、行業企業積極自救，政府紓困措施不斷，樓市發展展現出了新的活力。行至2023年下半程，南方日報記者通過梳理上半年市場的幾大特點，為下半年樓市把脈探路。

今日惠州網資料圖。

　　關鍵詞1：市場銷售

　　市場交易量穩健，以價換量帶動供需有序恢復

　　“企業回歸市場本質，踏踏實實做產品、做服務，重塑市場價值。”針對惠州樓市的發展，市住建局相關負責人在年初接受媒體采訪時如是表示。他還介紹，2023年要堅持“房住不炒”的定位，因時因勢開展調控，穩住房地產基本面，激發市場活力。

　　自2021年中市場遇困以來，惠州樓市長期處在低位徘徊行情里。聚焦當下市場，盡管對比去年的驚慌，市場各方已變得更為從容，但若市場銷售局面無法打開，市場則仍將呈現積重難返的行情，市場企業也將持續謹慎，再投資的信心不足。

　　改變也在逐步發生。前期市場里頻頻出現的房企爆雷、多個被涉及樓盤項目停工的情況得到改變，在政企合力推動下，“保交樓、保民生”工作取得進展，恒大、藍光、新力、佳兆業等多個企業旗下樓盤項目都加快了交付進程。被“冰凍”的市場銷售也逐步破冰，在政企“購房直通車”等促銷活動帶動，以及樓盤以價換量策略的刺激下，市場入市置業熱情正在逐步恢復。

　　這在即時的樓市交易數據中也得到了明顯的呈現。從各月度的交易數據表現來看，去年市場筑底復蘇的行情得到進一步穩固，今年上半年市場各月交易穩定在60萬平方米左右的次高位，個別月份還出現了破百萬平方米的高位交易值。

　　綜合數據顯示，今年1—6月，全市銷售新建商品住宅房源37813套，面積規模約401.88萬平方米，對比去年同期均上漲三成左右，日均銷售新房數量約207套，住宅市場表現出不錯的活力。

　　具體到每個月的網簽數據分別為：38.6萬平方米、59.42萬平方米、104.51萬平方米、65.27萬平方米、65.25萬平方米和68.83萬平方米。從年初的春節假期歸來，樓市交易迅速恢復到60萬平方米的交易表現，市場呈現出了十足的韌性。

　　值得注意的是，若按全口徑的商品物業銷售情況計算，據惠州市房地產業協會監測數據，上半年新建商品物業交易規模將達到約492.79萬平方米，月均交易規模將突破80萬平方米。另據市統計局統計監測月報信息還可計算出上半年樓市均價約為10714.4元/平方米，對比過去兩年11500—12500元/平方米的價格水平，降幅明顯，這也意味著企業以價換量正在取得不錯效果。

　　“企業以價換量，降價推售對于市場成交的拉升作用是很明顯的，隨著大環境的進一步穩定，市場信心的回升，市場交易有望再往前一步。”惠州資深樓市專家、世聯行粵東公司董事總經理周玉仁介紹，當前的市場客群是以剛需的購房自住為主，市場的購房需求一直都在，購房者在等待合適的出手機會，而企業降價推售無疑就是置業的好時機。“德威江譽誠、奧園梵高的花園的8折推售所帶來的交易潮就很能說明這個問題。”　 

　　關鍵詞2：樓市紓困

　　調控政策接連松綁，各方合力幫扶紓困

　　隨著市場環境的變化，在以往暖市里以約束性功能而存在的樓市調控，在近兩年市場不斷發揮出其為市場紓困的功能，引導市場復蘇發展。

　　關注政策的變化，一方面既有約束性調控措施陸續松綁，另一方面新的幫扶措施創新實施。記者注意到，自去年初以來，市住建局、市自然資源局、市金融局、市住房公積金管理中心等多部門陸續推出相關行業扶持政策，市場逐步呈現出筑底復蘇的回升勢頭。

　　在前期樓市暖風頻吹，各級部門陸續推出房地產行業紓困政策背景下，2022年4月30日，惠州市住房和城鄉建設局、市住房公積金管理中心等6部門聯合印發《關于促進房地產業健康發展和良性循環的通知》，“惠六條”施行。從貸款支持、預售資金監管、土地出讓、公積金貸款和售房政策等方面全面施策，支持市民的合理住房需求。

　　這是繼2016年施策調控開啟“限價”，2017年加碼“限售”，以及2020年被住建部約談后施策“限購”后，惠州再次從宏觀層面調控施策，但一改以往政策的剛性約束，措施均已紓困為主，“限購”“限貸”“限售”等措施都得到相應解綁。

　　延伸至各行政單位的落地實施細則也迅速落地。市住建局、市住房公積金管理中心等部門及時跟進實施，惠陽、大亞灣地區的購房首付比例和信貸優惠，提取住房公積金支付購房首付款措施均第一時間施行，為市民安家置業送“福利”。

　　聚焦2023年市場，紓困為主題的樓市調控政策同樣在延續。在銷售層面，三年限售政策優化調整為“取得不動產權證滿1年方可轉讓”，有效支持剛性和改善性住房需求市民實現置業安家。

　　在備受關注的金融信貸方面，惠州及時跟進施行階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限措施，在惠置業銀行首套房利率下調至3.8%的歷史低位，金融領域助力市民安家，進一步減輕剛需置業市民的還貸成本及壓力。

　　“因時因勢開展調控，支持剛性和改善性住房需求，激發市場活力，切實保障市民的合理住房需求。”市住建局黨組書記、局長嚴戈科介紹，該局將著力構建良性、合理和充滿活力的房地產市場環境，有序的解決問題和紓困市場，穩住房地產基本面，切實地推進房地產市場的平穩健康發展。

　　不只是在政策層面紓困，主管部門及行業協會還加大了市場促銷的引導幫扶。例如在今年“五一”期間，惠州各縣區在市住建部門的指導下，全市七縣區房地產市場均開展了各具特色的集中促銷行動，通過集中設展、帶房企進園區推介和組織看房團等，集中推出成批量的特價房單位，在常規銷售折扣基礎上享受額外的限時購房優惠，吸引置業市民入市消費，為市民置業安居提供便利的同時有效為市場注入新活力。　

　　關鍵詞3：差異化發展

　　縣區表現不均衡，自住消費主導需求

　　聚焦惠州樓市上半年各縣區市場發展情況，記者注意到，盡管對比前幾年暖市行情600萬平方米的交易規模下浮明顯，但是對比去年市場除了惠東市場出現10%左右下浮，其余6縣區均全面上浮，這也意味著市場筑底復蘇的勢頭正在得到穩固。

　　與此同時，市場區域間的不均衡發展局面也在進一步加劇。在投資性需求逐步遠離，自住性購房需求成為主導的市場，購房市民更加關注與居住的實用性和價值的確定性。

　　據惠民之家發布的各縣區樓市銷售數據，在2023年上半年，惠州全市37813套的新建商品住宅成交數在7個縣區分布情況分別為：惠城區7347套，仲愷高新區7966套，惠陽區4492套，大亞灣開發區8575套，博羅縣6305套，惠東縣2412套，龍門縣716套，多縣區市場均出現同比上行行情。

　　細看各縣區市場，作為惠州中心城區，惠城和仲愷一直以來都是樓市剛需自住消費需求的集中區。依托較完善的城市居住生活配套設施資源，以及新城平臺和產業項目的穩定發展，吸引著入惠安家市民前來置業，成為當下市場的“壓艙石”。

　　綜合交易數據，惠城和仲愷兩區域在上半年分別獲得7347套（84.36萬平方米）、7966套（82.71萬平方米）的交易值，同比分別取得逾30%和50%的增長。

　　“在當前的供需環境下，城市換房居民和產業人口加快入市，惠城和仲愷分別作為城市居住核心區和產城融合片區，很好地滿足了市場的及時需求。”惠州中原地產董事總經理徐智勇介紹，去年市場處在“行業調整+疫情防控”雙重影響，市場購房信心下滑嚴重，而當前的市場，購房的信心和需求正在理性恢復，盡管基數不如以往，但合適的區域和合適的項目仍將取得不錯的交易表現。

　　最讓市場意外的則是惠陽和大亞灣市場的復蘇崛起。市場進入調整周期后，以往在惠州樓市表現最活躍的臨深版塊就跌入泥潭，外來置業需求急劇下滑，區域市場跌入冰點。即時去年樓市紓困政策解綁區域限購約束，市場復蘇仍然緩慢。

　　進入2023年市場則變了模樣。數據顯示，惠陽和大亞灣在上半年分別取得4492套（46.89萬平方米）、8575套（88.31萬平方米）交易成果，同比均取得超五成的漲幅表現。最為關鍵的還是購房客群的改變，在惠州市房協聯合世聯行進行的客戶問卷調查報告顯示，通過對全市各縣區1萬批次成交客戶問卷調查分析，處在深度調整期的惠陽市場外來客戶占比大幅下降，本地置業客戶接近50%，深圳客戶占41%；大亞灣市場的中流砥柱仍為深圳客戶，占比超80%，但從需求上則全部轉移至剛需自住為主，純自住客戶購房占比逾九成規模。

　　縣域市場則踹出現了較為明顯的波動。其中，博羅市場因其承接主城區置業需求的跨區域屬性，以及轄區產業發展帶來的活力，依托對比周邊“低洼”的價格屬性，市場交易仍較為樂觀，半年成交房源6305套，僅次于惠城、仲愷和大亞灣；惠東和龍門市場則因其產品的特殊性出現分化，在投資購房需求離場的情況下，面對新的市場供需邏輯，度假居住產品價值還有待進一步挖掘和重構。　

　　關鍵詞4：房企業績

　　知名企業業績樂觀，重金拿地深耕布局

　　“市場確實是遇到了難題，但也并非毫無機會，找準市場痛點營銷精準施策還是能夠取得樂觀成效的。”針對當下的惠州樓市，市房地產業協會相關負責人這樣表示。她介紹，隨著樓市逐步淡化金融屬性，真正回歸居住和民生屬性，高品質、高性價比的項目仍然能夠獲得客戶需求的青睞。

　　綜合上半年樓市數據，事實上，惠州多家企業都交出了亮眼的“成績單”。盡管無法與暖市周期的高位值相比，但仍有碧桂園、星河控股等6家企業半年取得破10億元銷售額，全市前十榜單門檻也從去年的5億元提升至8億元的交易體量。

　　據全市房企成交業績榜單數據，在惠州市場連續多年霸屏的碧桂園集團再次在2023年上半年銷售榜單拔得頭籌，銷售金額達33.04億元，緊隨其后的星河控股和德威集團也分別取得了25.14億元、16.25億元的交易數據。另外，隆生企業、合生創展、中洲控股等3家企業也均取得了破10億元的成交業績。分列第7—10位的房企分別為華潤置地、德豐集團、海倫堡地產、佳兆業集團，分別取得9.92億元、9.4億元、8.91億元和8.83億元的交易規模。

　　關注該榜單企業排名情況，碧桂園集團、星河控股、合生創展、華潤置地等頭部企業均因深耕惠州市場多年，在多縣區布局多個樓盤項目，長期處在市場銷售榜單前列。同時值得關注的則是本土房企的厚積薄發，德威集團、隆生企業、中洲控股、德豐集團等長期聚焦本土市場的本地企業在今年市場集體爆發，獲得了市場客戶的關注和認可。

　　“盡管市場在紓困，‘保交樓’工作穩步推進，市民購房有了保障，但選擇深耕市場的企業，選擇市場口碑好的企業肯定是首選。”周玉仁介紹，企業何謂深耕，肯定不是階段性市場來掘金，而是長周期的相守與共，與惠州市場共同成長的企業。

　　在上半年的樓盤銷售排行榜單中同樣呈現出這一局面，開發周期長，前期產品建造獲得認可的項目更為市場偏好。數據顯示，在銷售規模前10的樓盤項目中，僅有德威江譽誠項目交易面積突破10萬平方米（10.46萬平方米），星河臻譽府、壹城中心、曦江潤府、東江新城等其余9項目銷售面積均集中于5萬—8萬平方米之間，在各自區域均受到了購房市民的關注。

　　“市場交易不再集中于某幾家企業或某幾個樓盤了，而是更加分散，購房者更加理性地按照實際購房需求進行選擇，不再跟風而為。”徐智勇分析稱，江譽誠、臻譽府、曦江潤府、東江新城等項目無疑都是所在區域的優質居住社區，滿足不同屬性的購房市民需求。“只要企業項目能夠真正滿足市民的居住生活需求，有比較優勢，自然就能吸引到有效地客群。”

　　市場交易的理性恢復也堅定了企業持續深耕惠州市場的決心。梳理全市土地交易市場可以看到，今年以來，翔順置業、德威集團等多家房企接連入市重金拿地，深度布局惠州市場。“深耕惠州多年，德威集團的成長經歷也印證著市場發展的廣闊前景。”德威集團營銷中心總經理劉友介紹，市場發展有起伏很正常，但城市發展的活力在這里，行業的發展潛力和機遇是可預期的，持續深耕布局是企業堅定的選擇。

　　（數據來源：市住建局、市房協、惠民之家）

　　南方+記者 張峰