取消或調(diào)減限購，降低住房貸款的首付比例，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造……近兩個月來，國家有關(guān)部門打出以“四個取消、四個降低、兩個增加”為主要內(nèi)容的新政“組合拳”，力促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。隨著政策逐步落地發(fā)力，目前，惠州市場初步顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象。據(jù)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計，今年10月，全市新建商品住宅網(wǎng)簽成交3895套，環(huán)比增長29.3%。進(jìn)入11月后，前三周網(wǎng)簽成交約2900套，預(yù)計全月成交4000套左右，新房市場成交量連續(xù)兩個月回升。

　　新政“組合拳”帶給購房者的“體感效果”如何？市場將會呈現(xiàn)怎么走勢？日前，《惠州日報》記者通過走訪調(diào)查，采訪相關(guān)部門、行業(yè)協(xié)會、業(yè)內(nèi)人士等，及時了解購房者訴求及政策落地實施情況，以此來探知惠州房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)或即將出現(xiàn)的一些積極變化。

　　問卷調(diào)查

　　35%受訪者有較強入市意愿，以改善型居多

　　　 日前，《惠州日報》與世聯(lián)行粵東公司聯(lián)合發(fā)布“關(guān)于惠州房地產(chǎn)市場（住宅類）的調(diào)查問卷”。問卷圍繞“你最近有沒有入市購房的剛性需求？”“系列新政是否能刺激你考慮買房？”“你覺得當(dāng)前的樓市刺激政策到位了嗎、力度夠嗎？”等問題展開。截至記者發(fā)稿時，已收到200多份問卷。

市民在市區(qū)隆生鹿江花園銷售中心看房。

　 “系列新政是否能刺激你考慮買房？”是本次問卷最受關(guān)注的問題之一。

　　調(diào)查結(jié)果顯示，36%的受訪者選擇了“想立刻買，現(xiàn)在價格已到底，是進(jìn)場好時機，再不買怕漲價”這一選項；還有28%的人選擇了“想買，但手上錢不夠”；15%的人選擇了“正在糾結(jié)，有剛需但不確定價格是不是見底了”；其余21%的人則選擇“暫時無購房需求”“感覺房價還會掉”等選項。

　　而對“你覺得當(dāng)前的樓市刺激政策到位了嗎、力度夠嗎？”58%的受訪者選擇了“大環(huán)境不好，手上沒錢，怎么放寬都沒用”；24%的受訪者選擇了“覺得還是差點火候，不夠直接，最希望國家‘發(fā)錢’”；15%選擇了“力度差不多了，畢竟房貸利率、稅費和首付降了不少”。

　　“這輪新政力度確實不小，畢竟有國家支持地產(chǎn)市場回暖的堅定信心在這。”市民秋漪告訴記者，為了改善居住環(huán)境，家里早就想在有優(yōu)質(zhì)學(xué)位的成熟片區(qū)換套四居室，可一直下不了決心。

　　今年10月之后，她和老公終于達(dá)成一致意見：新政將刺激市場顯著升溫，中心區(qū)帶有優(yōu)質(zhì)配套的房源大概率會逐步漲價，現(xiàn)在正是進(jìn)場的最佳時機。說出手就出手，11月底，秋漪一家在市區(qū)麥地買下了一套二手房。

　　市民海波則表示，大家都看到了國家促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)的決心，但愁的是首付款和月供款，手里沒什么存款不說，目前工資還不高。“降利息、降首付、降稅費等舉措，在市場旺盛期效果會更好，可在靜淡期，我認(rèn)為還是差點火候。”海波說。

　　“我們認(rèn)為，惠州樓市已經(jīng)觸底回升。”世聯(lián)行粵東公司董事總經(jīng)理、周周洞察主理人周玉仁說，系列新政“組合拳”無疑進(jìn)一步提振了市場信心，但目前還有一些癥結(jié)在影響樓市快速回暖，主要體現(xiàn)在“信心不足”“預(yù)期存疑”。

　　周玉仁稱，“信心不足”是指受大環(huán)境影響，眾多剛需族就業(yè)不穩(wěn)定、收入不高，擔(dān)心未來月供“續(xù)航”能力，不敢輕易上杠桿；“預(yù)期存疑”則是市場經(jīng)過兩年多的下行盤整后，人們對價格上行的動力、支撐力仍存有一些疑問，起碼沒有形成大范圍的一致意見。

　　或許是基于上述考慮，調(diào)查結(jié)果顯示，42%的人表示暫時不考慮入市，35%的人有較強入市意愿，23%的人表示還在觀望中。在擬入市購房的人群中，為改善當(dāng)前居住環(huán)境、孩子讀書買學(xué)位房的居多，二者累計占比達(dá)到78%。心儀戶型方面，120平方米左右的3-4房最受歡迎，占比達(dá)到52%，其次是160平方米以上的大戶型，占比為24%。

　　市場走訪

　　近兩月看房成交客戶數(shù)量穩(wěn)步回升

　　　 春江水暖鴨先知。新政出臺后，樓盤的市場表現(xiàn)無疑最直觀。

　　11月17日，記者來到市綜合高級中學(xué)對面的隆生·鹿江花園。在售樓處門口，現(xiàn)場停了不少小車，其中還有粵B、粵S牌。在售樓處里面，看沙盤以及坐下來洽談客戶有近20人。

市民在了解樓盤情況。

　　　  隆生·鹿江花園項目銷售經(jīng)理曾天樂介紹，今年10月份，在系列政策利好的推動下，惠州住宅市場掀起了一波成交小高潮，不僅是鹿江花園項目，其他片區(qū)項目的看房、咨詢和成交量相比9月都有明顯提升，市場“銀十”成色十足。

　　11月23日上午，在市區(qū)江北金石三路的智創(chuàng)星圖項目，記者在售樓處看到，有10多批客戶正在沙盤區(qū)和洽談區(qū)看房。一位工作人員還不停用對講機連線樣板房區(qū)，通知對方準(zhǔn)備接待客戶看房。

　　該項目營銷總監(jiān)鄧子來表示，新政對市場信心拉動明顯。目前，智創(chuàng)星圖每周客戶上門量有幾十批，且都有一定的誠意度。“我們還是比較有信心，無論從項目地段、品質(zhì)、戶型，還是當(dāng)前的在售價格，客戶認(rèn)可度都比較高。”

　　一手房市場人氣提升，在二手房市場熱度也上漲。

　　“現(xiàn)在預(yù)約看房的客戶明顯增多，我們一上午要出去好幾趟。”市區(qū)江北江畔花園附近一間中介店面負(fù)責(zé)人黃先生告訴記者，10月以來，帶客看房、幫辦過戶手續(xù)等業(yè)務(wù)明顯增多。“忙起來的時候，有點兩年前的感覺了。”

　　在下角禾塘街，一家中介門店負(fù)責(zé)人陳先生說，下角片區(qū)是老城區(qū)，配套好、學(xué)位全，關(guān)鍵房子價格相對實惠，還是比較受歡迎。

　　記者看到，在問卷調(diào)查中，針對“買房最關(guān)心哪些因素”這一多選題，超過80%的受訪者同時選擇了價格、地段、周邊生活配套、學(xué)位4項。其中，學(xué)位因素被眾多受訪者重點提及。

　　市民孫強的女兒將在2年后上初中。孫強表示，當(dāng)前他重點考慮江北、江南兩個片區(qū)，并已初步鎖定意向小區(qū)。前者方便自己上班和接送，但房價相對較高；江南下角則是學(xué)位、生活配套齊全，而且房源性價比高，入手門檻低。

　　政策落地

　　市場預(yù)期積極改善，止跌回穩(wěn)態(tài)勢明顯

　　　 9月底中央政治局會議提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)目標(biāo)后，各項房地產(chǎn)行業(yè)支持政策加快推出落實，推動房地產(chǎn)銷售環(huán)境來到10多年來最寬松的狀態(tài)。

　　我市多個樓盤反應(yīng)迅速，推出額外折扣、工抵房促銷、買房送裝修家電等優(yōu)惠“砸”向市場，成功點燃消費者的購房需求，僅國慶黃金周賣出2000多套房，相當(dāng)于“一周賣出了過去1個月的量。”

星河傳奇花園。

　　　 房貸落地方面，建行惠州市分行住房金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理王躍虎告訴記者，系列新政出臺后，建行認(rèn)真落實差別化住房信貸政策，在惠購房客戶辦理住房貸款可低至1.5成首付，同時有序推進(jìn)存量房貸利率調(diào)整工作，為超10萬戶客戶提供調(diào)整服務(wù)。

　　同時針對購房客戶開展“建行生活找房節(jié)”活動，以微信立減金、京東消費券等滿足消費者多元需求。截至2024年10月末，建行惠州市分行個人住房貸款貸款余額592億元，當(dāng)年發(fā)放突破60億元。

　　“新政落地之后，惠州工行新增按揭利率平均為 LPR-60BP（按目前LPR，實際利率為3%）；存量客戶按揭利率平均水平在LPR-30bp左右（按目前 LPR，實際利率為3.3%）。”工行惠州分行房地產(chǎn)與個人信貸部負(fù)責(zé)人介紹，在符合城市首付比例和利率政策基礎(chǔ)上，工行致力于提供最優(yōu)的個人住房貸款具體首付比例和利率水平。以100萬元的30年期的按揭貸款為例，相比之前，新政可為借款人減少利息支出約6萬元。

　　市住建部門統(tǒng)計，10月份以來，從來訪量來看，全市主要房地產(chǎn)項目周均來訪量在國慶節(jié)后穩(wěn)定在3500批次以上，較9月份來訪量增長約40%。10月份新房價格指數(shù)同比降幅也較9月份收窄0.7%。從量價指標(biāo)來看，量價兩端呈現(xiàn)向好態(tài)勢，市場預(yù)期有積極改善，止跌回穩(wěn)態(tài)勢明顯。

　　目前來看，無論世聯(lián)行、中原地產(chǎn)，還是開發(fā)商、購房者，都普遍認(rèn)為惠州樓市止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)初步形成，市場景氣度回升。雖然市場供應(yīng)量小于成交量，但未來至少兩年仍處于去庫存階段，去庫存壓力仍然較大。

　　據(jù)世聯(lián)行估算數(shù)據(jù)，截至10月31日，惠城區(qū)庫存面積約為270萬平方米，居全市各區(qū)縣住宅庫存量首位；其后分別為大亞灣開發(fā)區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、仲愷高新區(qū)、博羅縣、龍門縣。去化周期短的約18個月，長的約64個月。

　　中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)經(jīng)濟學(xué)家柏文喜近期撰文表示，畢竟剛需的規(guī)模和增長速度有限，無法完全抵消經(jīng)濟下行壓力和樓市庫存壓力。因此，在樓市回暖的過程中，需要挖掘更多元化的需求來共同推動市場復(fù)蘇。

　　“有一個破題思路，就是推動房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型升級和創(chuàng)新發(fā)展，用新產(chǎn)品激發(fā)新需求。”周玉仁表示，惠州現(xiàn)存樓房產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，難以大范圍喚起居民的換房需求。“第四代住宅”能給居民帶來全新的居住體驗，也符合國家提出的房地產(chǎn)業(yè)提高居住質(zhì)量、建設(shè)美好家園的要求。

　　市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長劉瀟說，在房住不炒時代，要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)止跌回穩(wěn)，關(guān)鍵還是要統(tǒng)一思想、共同出力，齊心協(xié)力維護(hù)好房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。建議接下來相關(guān)政策可以利用惠州的自然資源優(yōu)勢，對于存量土地，推出具備差異化競爭優(yōu)勢、比如發(fā)展“第四代住宅”的政策。同時，推動打通與深圳的軌道交通瓶頸，爭取實現(xiàn)同城化發(fā)展，提升產(chǎn)品差異化競爭力、城市價值再上新臺階。

　　市場信心

　　整個行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)信心增強

　　　 記者走訪多個樓盤了解到，本輪出手的購房者本地化和區(qū)域化特征明顯。

　　例如，江北某樓盤，9月以來的購房者普遍是江北周邊的居民，“最遠(yuǎn)到汝湖，博羅有少數(shù)幾位。”一位樓盤銷售員表示，現(xiàn)在來惠州買房的深廣莞客戶許多都是跟惠州有商緣、親緣等關(guān)系。例如，工作、親友等在惠州，而不是像以往一樣，單圖惠州房價便宜。

市民在看房。

　  “這種變化是有利于惠州樓市長遠(yuǎn)健康發(fā)展。”周玉仁評價道。

　　據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計分析，此輪購房者超5成為首次換房的改善型客戶，超過剛需客戶。這些客戶要么是因家庭成員增加，一直持幣觀望的群體；要么是首套房時因市場需求熱烈恐慌入場，買小戶型的群體。而新型儲能、電動汽車等這幾年發(fā)展不錯的行業(yè)從業(yè)者也成了目前市場的主力軍。

　　后市怎么看？在問卷中，多數(shù)人還是選擇了謹(jǐn)慎樂觀：26%的人預(yù)測未來3個月會回暖，21%的人認(rèn)為在半年左右，認(rèn)為回暖將在1年左右、更長時間的占比更高，兩者累計達(dá)到53%。

　　“我們認(rèn)為的回暖，并不是說市場會全面上漲。”周玉仁認(rèn)為，所謂回暖，是說起碼不會全面低迷、下行，整個行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)更有信心，更活躍，對房產(chǎn)價值的認(rèn)可度大幅提高。

　　劉瀟對此表示認(rèn)可。她認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)前大環(huán)境，市場應(yīng)該會在未來4-6個月回暖。“首先，新政為市場奠定了良好的信心基礎(chǔ)。其次，惠州周邊一線城市的行情已進(jìn)入上升通道，相信熱度會很快傳導(dǎo)過來。”

　　劉瀟補充說，房地產(chǎn)作為對經(jīng)濟推動和發(fā)展的作用不言而喻，當(dāng)前國家對于全力復(fù)蘇地產(chǎn)行業(yè)的決心是顯著的。中國房地產(chǎn)作為政策市，有了這一基礎(chǔ)，應(yīng)該說就有了最根本的信心來源。

　　曾天樂表示，當(dāng)前市場最需要的是客戶信心。如果開發(fā)商可以守住價格底線，堅定客戶對價格的信心，推動市場“治愈”，屆時行情穩(wěn)步上升將是大趨勢。