網簽表現創新高，樓市進入復蘇通道。在“房住不炒”主基調下，惠州因城施策持續對樓市實施更精準的調控政策，穩定市場信心。隨著“貸款利率創歷史最低”“首套房首付降低至兩成”“開發商以價換量”等多重組合拳發力顯效，2023年第一季度惠州房地產市場呈現出積極變化，網簽市場表現創下近6個季度新高。
然而在市場網簽數據表現可圈可點之際，各房地產機構卻監測到：3月中旬以后，惠州案場的實時到訪量及認購量出現一定程度的回調�！皹鞘谢嘏纺芊癯掷m”再度引起市民關注。2023年，惠州樓市有哪些值得關注的信息？市場又將走向何方？惠州市（區縣）房地產協會代表將結合實際情況，以專業視角解讀當地樓市，為我們厘清惠州樓市發展機遇。
惠州市房地產業協會會長黃新華
維持向好態勢 “五一”市場可期
今年2月以來，惠州房地產市場明顯回暖，交易量上揚。3月份新建商品住宅成交數據更是創下21個月以來的單月成交新高。根據惠州市房地產業協會監測數據，2023年3月惠州市新建商品住宅網簽套數為9454套，環比上升73.5%，同比上升153.7%；網簽面積為102.19萬平方米，環比漲76%，同比上升145.3%�；葜輼鞘心苋〉眠@樣的“成績”，主要得益于2月份的多重利好政策刺激，疊加開發商積極營銷，以價換量，使已經積壓許久的購房需求得到了“補償性”釋放。
黃新華
開年以來，從中央到地方，高頻出臺利好政策，提振房地產市場信心，成就了惠州“小陽春”。需要看到的是，近期惠州房地產市場雖然整體比較熱，但各片區熱度分化明顯。就3月份新建商品住宅網簽來看，惠城區同比上升149.8%、大亞灣區同比增388.4%，博羅縣同比增長205.3%，表現較為優異。即使是同片區也出現熱度分化，片區內配套好、品質好、企業信用較好的項目一定是客戶的首選。
就惠州市場實際而言，3月中旬起各大案場的熱度相對2月開始有所消退，4月的樓市基本可認為回歸到正常水平。究其原因，一是受到三年疫情、國際大環境等因素影響之下，雖然經濟在穩步復蘇，但目前市民消費信心仍在慢慢恢復當中。與此同時，惠州二手房帶押過戶政策開始執行、限售年限也從三年改為一年，給市民帶來了更多選擇。不過從整體來看，惠州房地產交易（一手市場以及二手市場）仍然非�；钴S。
目前我國經濟還在持續復蘇局面穩中向好，2023年GDP增長預計將達到5.4%。中國人民銀行發布的《2023年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，未來三個月居民準備增加支出的項目，購房一項從2022年第四季度的16.0%上升了1.5個百分點。大眾的消費信心開始逐漸恢復，對于美好生活的追求，對于居住品質的追求仍然強勁。預計“五一”房地產市場將遠遠好過剛剛過去的兩年，值得大家期待。就全年而言，惠州房地產業將整體維持向好態勢，重新回到健康有序發展的軌道上來。
當前房地產行業逐步復蘇，作為行業協會，我們希望各開發企業要清醒地認識到當前房地產發展的底層邏輯已經改變。開發企業要持續抓住窗口期苦練內功，品質為王，提升精益運營的效率。同時也要加大營銷力度，穩字當頭，為購房者提供高質量的產品和服務！
龍門縣房地產行業協會副會長譚橋真
一季度龍門商品房 銷售面積同比增長21.5%
龍門縣2023年第一季度商品房銷售面積4.29萬平方米，同比增長21.5%；商品房銷售金額為3.30億元，同比增長16.5%。龍門縣城商品房銷售較為樂觀的項目有：瓏悅錦云花園銷售25套、裕泰名門花園銷售24套、閱山郡花園銷售13套、美華都城花園銷售10套、富慶公館銷售10套、西林美岸花園銷售9套（以上是網簽數據，未含部分實時認購數據）。從以上數據可以看到龍門縣房地產行業市場經濟逐漸回暖，房地產銷售有轉好趨勢。以上多個樓盤能取得這樣的銷售業績，得益于政府給予房地產行業利好政策的扶持以及銀行信貸降利率。隨著政策持續發力，多重利好因素疊加，房地產市場逐步復蘇，使得房地產市場預期改善，從而今年一季度商品房銷售有止跌轉漲的勢頭。
譚橋真
從客源來看，龍門縣城的主要購房人群為剛需型和改善型，大概各占一半，客戶以自住需求為主。龍門縣城近兩年極少新盤推出，主要以去庫存為主，因此整個房地產市場都會比較平穩。
從長遠來看，龍門房地產市場仍有需求，這主要基于以下三點：（一）城鎮化進程仍在繼續。經濟的發展和人口的流動，將為龍門縣城的房地產市場提供更多發展空間和市場需求。（二）年輕人成家置業的愿望較為強烈。年輕人已成為新的購房主力軍，他們置業安家為房地產市場提供了重要支撐。（三）改善性住房是普遍需求，隨著經濟社會的發展和三孩的放開，人們對“住上更大面積房子”的改善性需求有所增加。改善性住房需求的潛力會被進一步挖掘和釋放，而改善性需求的釋放將成為促進房地產市場平穩健康發展的重要保障。
此外，從大灣區的視角看，龍門縣的自然資源給香港、深圳、廣州客人提供優質的綠色養生環境。事實上，目前龍門縣開發建設了多個主打養生、度假的旅游地產，且備受市場認可。龍門縣的優越綠色生態環境，吸引了大灣區乃至全國各地的游客前來度假，也帶動了旅游地產的銷售。旅游地產主要是為游客提供度假需求的公寓、別墅、產權酒店等消遣場所，通常我們稱之為“第二住所”。作為品質生活至上的輕奢消費品，旅游地產的客群屬于“非剛需”。個人認為，針對這類旅游地產的政策應區別于剛需性商品房，希望政府可以出臺更多鼓勵性措施或政策促進剛需性商品房的銷售。
接下來，希望政府多從房地產信貸、優化預售資金、提升出讓地塊品質、提升購房便利等方面提出政策支持，我們房協也會全力配合，銀行（金融）系統則相應提供穩定的政策支持。在堅持房住不炒的前提下，政府因城施策，各方同心協力促進龍門縣房地產行業良性循環和健康發展，吸引更多人才來龍門安居樂業，滿足人民群眾對美好生活的需要。
大亞灣區房地產協會會長譚建文
政策要加碼房企需發力 打贏“持久戰”
自年初以來，隨著疫情對實體經濟的影響減弱，房地產支柱產業地位得到重視，一系列樓市政策利好逐漸釋放，多地樓市迎來了“小陽春”，大亞灣也不例外，各案場來訪成交同比上漲明顯，進入筑底企穩的復蘇軌道。但在積壓的住房需求釋放后，進入4月，大亞灣樓市后繼乏力，并沒有達到理想的市場預期，后續走勢仍然面臨不確定性，開發商需保持謹慎樂觀預期。
譚建文
當下，惠州正緊緊圍繞高質量發展，積極拉動內需，提升消費信心，促進剛需入市。大亞灣也正在不斷加強“基本功”，提升城市吸引力。產業基礎不斷夯實，教育、商業、公園、交通等配套設施不斷完善，城市面貌不斷煥新，宜居宜業的畫卷正徐徐展開。如今的大亞灣有著自己獨特的名片，為房地產市場平穩健康發展奠定了基礎。
為了充分“補血”，隨著供需兩端利好政策不斷加碼并逐步顯效，房貸利率持續走低，大亞灣的一眾樓盤也給出了積極回應，目前區域房價已經“軟著陸”，購房者的購房門檻進一步降低。但受宏觀經濟周期影響，居民對未來經濟預期不佳，房地產市場數據的修復仍需要時間，回暖基礎尚不穩固。
在此情況下，一方面，大亞灣樓市仍需要支持政策加碼呵護，同時還需加強城市宣傳，讓更多人了解大亞灣的文化底蘊，和宜居宜業的城市環境，更加正確地認識大亞灣。另一方面，各大開發商需要面對市場現實情況，保持謹慎樂觀預期，做好打“持久戰”的充分準備，通過加強基本功、減負、抱團取暖等措施，減輕債務杠桿，恢復“造血”能力，充分挖掘剛需市場，把握深圳外溢需求，想辦法以更好的狀態面對前方的“考驗”。
沒有一個冬天不可逾越，沒有一個春天不會來臨。房地產野蠻增長、炒房一本萬利的時代已經過去，但在滿足居民高質量住房需求上，未來房地產發展仍有一定空間，加上大亞灣穩健的發展前景以及房價優勢，相信大亞灣樓市將迎來轉機，走上健康發展之路。
大亞灣區房地產協會也將繼續傾聽區域內各房地產企業的心聲和訴求，搭建政府與企業之間交流溝通的橋梁。同時統籌資源，為企業排憂解難，助力大亞灣區房地產市場平穩健康發展。
仲愷高新區房地產行業協會秘書長康爽
多重優勢夯實 仲愷樓市發展基石
一季度仲愷高新區（以下簡稱“仲愷”）樓市熱度有所回升，成交量環比上漲，但市場基本面未有明顯改變，此前積壓的購房需求在集中釋放后又開始收縮，樓市進入階段性調整期。
當下，購房者對于房地產市場預期仍信心不足，主要受三個方面影響：一是期房爛尾，房企危機削弱購房者對期房的信心，加重觀望情緒，“保交樓”重鑄對期房的信心；二是經濟、就業形勢不樂觀，預防性儲蓄比例增強，擔心斷供，投資支出減少，但隨著疫情形勢好轉，恢復收入增長持有信心，樂觀估計要下半年會好轉；三是大眾心理都是買漲不買跌，房價漲幅趨緩時，購房者選擇觀望，此時若返首付、超低折扣等手段持續盛行，對客戶購房信心將構成明顯打擊。
康爽
樓市仍面臨諸多挑戰，但從長遠來看，仲愷房地產市場持續向好態勢穩定，且為人口流入區域。從第七次全國人口普查數據來看，廣東省新增2171萬人，其中九成流入珠三角。核心城市的人口在快速增加的同時，也在快速外溢。深圳人口增加714萬，東莞人口增加225萬，惠州累增145萬，深莞惠10年人口增長超千萬。與此同時，深圳人口、產業在明顯流向莞惠，市場自身的演進，在自發催生“深莞惠都市圈”，深莞惠“千萬人口經濟帶”已然形成。
從惠州層面來看，深莞惠都市圈的發展決定了惠州城市的上限，也決定了惠州房地產市場的上限。從仲愷層面來看，區域的發展將決定仲愷房地產市場的上限。伴隨著多個城市之間的交通壁壘逐漸打通，房地產市場的格局也得以重塑，不再以行政區為單位，而是以通勤時間為單位。粵港澳大灣區各城市之間融合的腳步正與跨城交通一起提速，深圳上班、莞惠居住的雙城生活已成為不爭的事實。而仲愷又占據了深莞惠的幾何中心，交通“輸血”能力逐步增強，成為深圳都市圈的東部交通樞紐中心。再加上近年來，仲愷城市面貌煥然一新，產業聚集效益日益凸顯，大項目好項目紛至沓來，房地產項目的質量、配套落地都持續向好，為仲愷的房地產發展夯實了堅強的底部基石。
2022年12月中央經濟工作會議召開，會議指出，要確保房地產市場平衡發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，提振市場信心。房地產作為國民經濟支柱產業的地位再獲確認。宏觀政策層面的支持，各項利好政策的發布，多重積極因素共振，對市場的平穩和運行發揮了積極的作用，幫助了房地產市場信心的重鑄，民眾的置業信心在逐步恢復，市場預期在走強。種種跡象表明，人們終將從不確定情緒中走出來，收入預期也將有所恢復，會從過去預防性儲蓄轉變為追求財富增長。同時隨著人們生活水平的提高，惠州的房產依然具有不可替代的價值，市場必將伴隨著惠州經濟的發展，企穩回升。
本版文/圖 惠州日報記者鄔玉婷 伍磊
