踏進(jìn)4月，樓市開(kāi)始邁入“五一”的備戰(zhàn)期。數(shù)據(jù)顯示，2023年開(kāi)年至今，在一系列政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了諸多積極變化：2月行業(yè)數(shù)據(jù)筑底趨穩(wěn)，房?jī)r(jià)指數(shù)由負(fù)轉(zhuǎn)正。春節(jié)以來(lái)，惠州新房住宅月度網(wǎng)簽量連續(xù)兩月上漲。3月新房住宅網(wǎng)簽量為7851套，創(chuàng)下新高。需要關(guān)注的是，近期市場(chǎng)總體的實(shí)時(shí)到訪量及認(rèn)購(gòu)量有所回落。網(wǎng)簽量走高與案場(chǎng)人氣走弱并存的樓市，“小陽(yáng)春”行情能否繼續(xù)維持？

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在平穩(wěn)調(diào)整階段，后續(xù)整體新房銷售規(guī)模和增速回升的持續(xù)性仍受到多方面因素的影響。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐愈發(fā)堅(jiān)定、樓市扶持政策持續(xù)發(fā)酵、促銷力度仍在延續(xù)，惠州樓市將在波動(dòng)中繼續(xù)上行。

　　網(wǎng)簽量持續(xù)走高

　　案場(chǎng)人氣有所回落

　　開(kāi)年以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇通道，房地產(chǎn)政策利好持續(xù)釋放，惠州樓市活躍度明顯提升。在成交方面，惠州中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月惠州新房住宅網(wǎng)簽量5563套，環(huán)比上升107.46%，同比上升148.59%；3月惠州新房住宅網(wǎng)簽量7851套，環(huán)比上升41.13%，同比上升125.99%。但在新房月度成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼之際，部分樓盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)銷售卻反映，近期案場(chǎng)到訪量稍有回落。

　　“我們最近到訪的人氣對(duì)比2月份有所回落，但相較去年還是好很多。”近日，在記者走訪市場(chǎng)時(shí)，惠博大道某樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)銷售透露，2月份該項(xiàng)目案場(chǎng)人氣高漲，來(lái)訪量和成交量均節(jié)節(jié)攀升，但進(jìn)入3月份客戶上門(mén)量出現(xiàn)回落跡象。而這并非個(gè)別現(xiàn)象，不同板塊的多個(gè)樓盤(pán)均給出了類似說(shuō)法。同時(shí)，來(lái)自房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)更進(jìn)一步印證了這一現(xiàn)象。據(jù)中原實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)顯示，自3月中旬以來(lái)，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目實(shí)時(shí)認(rèn)購(gòu)與來(lái)訪均出現(xiàn)小幅回調(diào)。

　　為何會(huì)同時(shí)出現(xiàn)網(wǎng)簽數(shù)走高而到訪人氣下滑的情況？一位業(yè)內(nèi)人士表示，3月惠州新房住宅網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)到7851套，創(chuàng)下自2021年7月份以來(lái)的新高，一定程度上可認(rèn)為樓市兌現(xiàn)了“小陽(yáng)春”。不過(guò)，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后性，從更能體現(xiàn)市場(chǎng)變化的實(shí)時(shí)到訪量和認(rèn)購(gòu)量來(lái)看，3月中旬開(kāi)始，客戶來(lái)訪量指標(biāo)已經(jīng)有所回落。由此可見(jiàn)，此前積累的購(gòu)房需求在這一波“小陽(yáng)春”中已得到集中釋放，后續(xù)市場(chǎng)熱度則需要新的客戶支撐。若無(wú)新利好政策刺激，預(yù)計(jì)樓市接下來(lái)將進(jìn)入相對(duì)平緩的蓄客期，或在“五一”前后迎來(lái)新的發(fā)力節(jié)點(diǎn)。

　　開(kāi)發(fā)商發(fā)力推貨

　　為市場(chǎng)預(yù)留上行空間

　　一般而言，市場(chǎng)熱度能否持續(xù)，也受供應(yīng)量的影響。從供應(yīng)方面來(lái)看，惠州4月或迎來(lái)供應(yīng)“小高峰”，為惠州樓市預(yù)留了上行空間。據(jù)惠民之家數(shù)據(jù)監(jiān)控中心不完全統(tǒng)計(jì)（截至3月31日），2023年4月惠州全市預(yù)計(jì)26個(gè)樓盤(pán)推新，超4000套新房入市。同為惠民之家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3月惠州全市“計(jì)劃推新”項(xiàng)目?jī)H18個(gè)。

　　進(jìn)入二季度，開(kāi)發(fā)商推貨熱情明顯高漲。而供應(yīng)量的上漲，或?qū)��?duì)市場(chǎng)成交給予支撐。熱門(mén)樓盤(pán)，比如德威江譽(yù)城5期、中海龍湖臻如府、華發(fā)鉑鉆花園、隆生鹿江花園等項(xiàng)目新品集中入市，也會(huì)帶動(dòng)市場(chǎng)熱點(diǎn)的形成。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，春節(jié)過(guò)后惠州樓市整體成交的好轉(zhuǎn)主要源于疫情影響消退、經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、政策進(jìn)一步調(diào)整以及前期積壓購(gòu)房需求的集中釋放等。從成交熱點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)看，主要是以下三類項(xiàng)目，第一類為常年價(jià)格堅(jiān)挺，春節(jié)后讓利幅度變大的項(xiàng)目；第二類為新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目；第三類為延續(xù)春節(jié)前折扣，同時(shí)憑借區(qū)域、產(chǎn)品力等，實(shí)現(xiàn)去化的項(xiàng)目。其中，高性價(jià)比的三房、四房產(chǎn)品占主導(dǎo)。從市場(chǎng)供求來(lái)看，開(kāi)發(fā)商為備戰(zhàn)“五一”而促成的供應(yīng)高峰，為市場(chǎng)成交預(yù)留了上行空間。但若后續(xù)無(wú)優(yōu)惠或無(wú)政策利好疊加刺激的情況下，市場(chǎng)或會(huì)承壓。“目前惠州樓市消費(fèi)主力是‘首改’，形成改善型產(chǎn)品更走俏的局面。”惠州資深地產(chǎn)評(píng)論人、惠州天策行總經(jīng)理李建鋒表示，3月之后，惠州樓市分化加劇，項(xiàng)目表現(xiàn)冷熱不均。對(duì)于房企而言，基于市場(chǎng)、板塊不斷“分化”的狀態(tài)，接下來(lái)它們需要在競(jìng)爭(zhēng)、分化的環(huán)境中不斷跑贏競(jìng)品。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)判市場(chǎng)

　　將在波動(dòng)中上行

　　“首先從全國(guó)房地產(chǎn)的近期指標(biāo)來(lái)看，市場(chǎng)確實(shí)在企穩(wěn)回升，根據(jù)中原新房來(lái)訪指數(shù)，2023年春節(jié)后第一周（全年第5周），新房來(lái)訪指數(shù)較節(jié)前大幅回升，新房客戶來(lái)訪熱度顯著回暖，且這一趨勢(shì)延續(xù)了3周，指數(shù)一度回升至0.63，回到2021年7-8月水平。從第8周起指數(shù)連續(xù)三周回落，但對(duì)比去年仍在‘高位’。”惠州中原總經(jīng)理徐智勇表示，雖然中原重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目實(shí)時(shí)認(rèn)購(gòu)與來(lái)訪均出現(xiàn)小幅回調(diào)，但整體來(lái)看惠州樓市復(fù)蘇通道并未改變。目前性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目依舊大受追捧。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐愈發(fā)堅(jiān)定、樓市扶持政策持續(xù)出臺(tái)、促銷力度仍在延續(xù)，惠州樓市將在波動(dòng)中繼續(xù)上行。

　　惠州地產(chǎn)觀察員羅大樹(shù)則表示，接下來(lái)市場(chǎng)熱度能否維持，要看經(jīng)濟(jì)環(huán)境能否促進(jìn)更多新客戶入市。同時(shí)，4月份缺乏營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，市場(chǎng)或會(huì)表現(xiàn)平平，下一個(gè)樓市發(fā)力節(jié)點(diǎn)應(yīng)該在“五一”前后。如果4月份的成交能保持平穩(wěn)，則能給市場(chǎng)注入重大信心，帶來(lái)更好預(yù)期。“3月末，惠州幾個(gè)‘豪宅’項(xiàng)目集體獲批預(yù)售證，但這些項(xiàng)目的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)均在‘五一’前后。”他補(bǔ)充道。

　　“建議面向無(wú)房戶、年輕人和新市民，投放按揭普惠貸款。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，目前需要穩(wěn)定存量資產(chǎn)價(jià)值，從而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，糾偏需求萎縮、信貸緊縮的情況。同時(shí)，要直面問(wèn)題并開(kāi)新局，創(chuàng)造需求的新生力量，將3-4億的無(wú)房戶、年輕人和新市民，以較低門(mén)檻納入到商品房市場(chǎng)。

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4月惠州預(yù)計(jì)4000套新房入市

　　隨著近期樓市成交數(shù)據(jù)向好，開(kāi)發(fā)商推貨熱情高漲。據(jù)惠民之家數(shù)據(jù)監(jiān)控中心不完全統(tǒng)計(jì)（截至3月31日），2023年4月惠州全市預(yù)計(jì)26個(gè)樓盤(pán)推新，超4000套新房入市。其中，全新盤(pán)為5個(gè)，老盤(pán)加推項(xiàng)目為21個(gè)。

　　從分布區(qū)域來(lái)看，4月份惠州預(yù)計(jì)新增供應(yīng)最多的區(qū)域?yàn)榛莩菂^(qū)，預(yù)計(jì)有12盤(pán)推新，超2000套新房入市。梳理發(fā)現(xiàn)，惠城區(qū)的推新項(xiàng)目主要分布在金山新城和“大江北”兩個(gè)片區(qū)，均有5盤(pán)推新。

　　熱門(mén)片區(qū)金山新城4月份將迎來(lái)德威江譽(yù)城5期、中海龍湖臻如府、華發(fā)鉑鉆花園、隆生鹿江花園、吉祥東方花園等項(xiàng)目新品集中入市。“大江北”片區(qū)本月預(yù)計(jì)有國(guó)鵬大廈、九頌中奧沃華丨瑞府、方直星圖園、星河傳奇和寶悅豪庭等項(xiàng)目加推新品。

　　記者注意到，本月仲愷高新區(qū)是繼惠城區(qū)之后的“供貨大戶”。4月份，仲愷高新區(qū)預(yù)計(jì)8個(gè)項(xiàng)目推新，主要分布在陳江、惠環(huán)、潼僑、惠南等板塊。其中，陳江預(yù)計(jì)有星河臻譽(yù)府、昊翔源壹城中心11期、大坤時(shí)代豪庭和中交紫薇春曉等項(xiàng)目加推。

　　在仲愷高新區(qū)的8個(gè)推新項(xiàng)目中，全新盤(pán)有2個(gè)，分別為惠南科技園內(nèi)的鴻潤(rùn)·南韻花園和惠環(huán)片區(qū)的深業(yè)半山云階。鴻潤(rùn)·南韻花園預(yù)計(jì)4月22日開(kāi)盤(pán)首批1棟，建面約80/98㎡，總計(jì)186套住宅。深業(yè)半山云階預(yù)計(jì)4月中旬推出首批8棟住宅，建面約97/114/130㎡，總計(jì)120多套住宅。

　　惠州日?qǐng)?bào)記者鄔玉婷