原標題

政策暖風頻吹 樓市將迎春來
業內人士熱議惠州樓市發展新機遇

　　2022年，對于房地產而言，注定是不平凡的一年。這一年，疫情反復、多個期房項目停工等超預期因素頻現；這一年，暖市政策接踵而至，效力層層顯現。一次次狂風驟雨，一支支“希望之箭”，惠州樓市在危與機中向前跋涉，韌性彰顯。這種韌性，體現在城市產業聚集發展之中，企業堅定信心深耕之中，人才集聚的“磁場效應”之中……

　　站在歲末的門檻凝眸深思，2022年，惠州樓市有哪些值得關注的信息？即將到來的2023年，市場又將走向何方？在這起承轉合的時間節點上，記者采訪了多位資深業內人士，他們的見解有助我們厘清市場邏輯，洞察惠州樓市的發展機遇。

中指研究院常務副院長黃瑜

明年全國房地產市場銷售量價趨穩

　　2022年，房地產政策進入全面寬松周期，在“房住不炒”總基調指導下，監管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業端，政策力度不斷加大，同時也為地方因城施策釋放空間。據不完全統計，今年以來已有超300省市（縣）出臺政策近千條，達到近年峰值，政策力度進一步加強，對需求端政策的優化頻發，多地房貸利率達歷史低位。進入11月，多項重磅政策落地，“金融16條”允許房企債務展期并加大對房企融資支持力度，后續商業銀行積極跟進落實資金支持，“第二支箭”“第三支箭”接連落地，政策整體呈現出落地快、范圍廣、規模大的特點。

黃瑜。

　　市場方面，2022年1~11月，根據中國房地產指數系統百城價格指數，百城新建住宅價格累計上漲0.06%，漲幅較去年同期收窄2.4個百分點；百城二手住宅價格累計下跌0.55%。下半年以來，受市場下行壓力加大、居民購房預期持續走弱、房企打折促銷等因素影響，房價持續下行。

　　展望2023年，全球經濟增長預期放緩，外需增長或出現乏力，我國出口貿易面臨較大挑戰，國內經濟支撐或將轉向內循環拉動，而短期疫情防控政策過渡仍需時間，消費或延續疲軟態勢，房地產的穩定性愈加重要。預計未來我國財政、貨幣政策仍將持續發力并保持寬松基調，助力經濟運行在合理區間。隨著各項穩經濟政策顯效發力，經濟運行有望逐步恢復。

　　在房地產方面，中央繼續堅持“房住不炒”基調不變，供需兩端政策均有繼續優化空間，政策力度有望進一步加強，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優化空間較大，如限購、“認房又認貸”等方面有望繼續調整；企業合理融資需求將繼續得到支持，房企融資鏈條有望進一步暢通，企業資金面有望得到改善；“保交樓”仍然是側重點，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質性進展，共同促進購房者預期好轉。

　　根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，2023年全國房地產市場將呈現“銷售量價趨穩，新開工面積調整態勢難改，投資或繼續下行”的特點。需求端，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實現正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預期和信心修復不明顯，商品房銷售面積繼續回落，降幅或在3.6%左右。供應端，2023年新開工仍依賴于銷售市場的恢復節奏，同時受制于近兩年土地成交規模縮量、企業資金壓力較大等因素，2023年房企新開工規模或難有明顯改善。同時，得益于“保交樓”政策持續發力，竣工有望逐漸改善，進而對投資形成支撐。

購房總站總經理吳景華

建議自住型客戶當下可果斷出手

　　近年來，地產進入“大變局”時代。2022年，由于受到疫情反復、多個期房項目停工等超預期因素影響，房地產行業面臨的挑戰也是前所未有。幸而，今年下半年以來，尤其是在第四季度，國家對房地產行業的支持力度不斷加碼。11月末，隨著證監會回應房股權融資支持政策啟動施行，針對房地產信貸、債券、股權融資的三支箭均已落地，有望進一步化解房企危機。

吳景華。

　　從大環境上看，房地產泡沫在近兩年得以去除，整個行業回歸理性狀態。隨著支持行業的政策慢慢發酵，樓市亦將趨穩。從惠州樓市的發展情況來看，由于此前惠州房地產規模非常靠前，每年的銷售面積遙遙領先于周邊各城市。隨著政策顯效，惠州房地產市場會呈現穩中有升的局面，但不會回到以往“一房難求”的時代。

　　未來，受大環境影響，客戶會更加理性。也就是說，一個樓盤想要獲得客戶認可，必須要有切實能吸引人的優點，在園林品質、社區配套和戶型設計等方面要有“拿的出手”東西。更具體說，我們會看到區域分化越來越明顯，客戶會更向一些規劃落實迅速、人居環境優越的區域靠攏，同片區內品質感更強的樓盤，亦更容易被購房者選擇。

　　在購房邏輯發生變化的當下，貨比三家、全面考量才是置業過程中的常態。站在購房者的角度，肯定希望在買房這件事上考慮更周全，但花費的精力卻更少。因此，我們購房總站與惠州日報社聯合舉辦“2022年惠州地產明星樓盤年終購房節”，在會展中心打造出一座大型城市展廳，精選惠州市優質房企及項目，逢周六日舉行大型購房交流會。在集中展示房地產新時代背景下我市明星房企魅力的同時，亦能一站式滿足市民的購房需求。我們期待購房者能通過此次購房節，快速貨比三家選到合適自己的房子。同時，房企亦可提升成交時效性。

　　當前，政策向樓市傳遞的信息已經明確，在“房住不炒”大方向不變的情況下，支持房地產行業，保障剛需、改善型置業群體的合理需求。個人認為自住型購房客在現階段出手最為合理，第一，很多房企的優惠政策很吸引；第二，市場上產品足夠多，選擇空間大。

翔順惠州公司總經理關國永

應以產品力交付力提振客戶信心

　　在房地產深度調整期，各房企要行穩致遠，需轉變思維，適應行業回歸民生屬性，助力企業穩健發展，同時提高自身產品品質。項目品牌的穩健、產品的硬核實力、配套的兌現等才是提振客戶信心最好的保障。

關國永。

　　2022年下半年，穩經濟一攬子政策措施及時出臺，各地區各部門狠抓落實、主動作為，加上當前疫情解封，預計經濟會逐漸復蘇。隨著經濟增長，居民收入水平提高，購買力也將逐步提升。冬天已經到了，春天還會遠嗎？

　　在“房住不炒”的政策背景之下，樓市的投資屬性大幅減少，更多是注重剛需買房，回歸到“居住價值”。在購房者需求主導之下，項目需更加注重產品力、交付力、服務力、品牌力，簡而言之就是回歸到房子的產品屬性，方能收獲購房者的“傾心”。

　　“惠州地產明星榜評選”可以促進優秀房企與獎項之間的雙向奔赴，作為惠州樓市的見證者和記錄者，每年度的榜單評選既是總結、梳理，亦是鼓勵、展望。從第三方的角度、從輿論監督的角度，為行業提供專業的總結梳理、良性的發展建議以及積極的輿論導向，在惠州房地產界形成了強大的品牌影響力，為發掘行業榜樣、促進行業進步、引導購房者樹立品牌消費意識起到重要作用。

惠州中原總經理徐智勇

年后市場有望進入上行周期

　　2022年，全國各地樓市急速進入量縮價跌的下行通道，惠州房地產市場亦如是。但從國家政策導向以及惠州經濟潛力來看，惠州房地產市場筑底回穩趨勢更加明朗。區位、經濟潛力、交通便利、優質高性價比產品，惠州憑借著多重優勢，在大灣區經濟一體化中快速發展，已成為下一個萬億GDP的熱門城市。隨著國家大灣區戰略實施，與深圳、東莞、廣州的立體交通（公路、城軌、高鐵、公交等）建設不斷落地，惠州城市配套、居住價值將繼續大幅提升，與多城市之間的跨城生活將與廣佛一樣受到追捧，預計年后市場會得到有力修復，進入上行周期，惠州樓市也將重回健康發展的軌道，未來可期。

徐智勇。

　　近期防疫政策逐漸放開，由于相鄰區位優勢，城市間的邊界逐漸模糊，跨城置業需求出現明顯回流跡象，尤其是臨深區域。但要長期留住外地購房者，開發商還需不斷提升項目品質，豐富項目配套，開發出更切合不同置業者需求的產品。

　　2023年，惠州樓市有望迎來轉折點。從目前惠州樓市庫存及成交量來看，明年上半年惠州樓市依然將處于修復階段，呈現出以價換量、價穩量增的態勢，隨著國家、地方相關政策持續發力，經濟環境復蘇，樓市信心將得到有效修復，全年樓市將會出現前低后高的態勢。

　　不同區縣回暖的速度也將略有不同。整體而言，配套相對好的區域在以剛需為主體的市場中更受歡迎。惠城區購買力相對較為穩健，金山湖、河麥片區因區域市場供應少、需求旺盛等原因，市場反彈速度會較快；作為臨深區域的惠陽區與大亞灣區域，隨著防疫政策優化放松，跨城人口的流動性將會恢復至疫情前的狀態，加快深客外溢需求的釋放，與深圳樓市關聯性會更強，因此惠灣樓市成交量會較快上升；而外需客源與內需客源兼容的博羅縣與仲愷區，受軌道交通及潼湖發展等多因素影響，未來將有可能成為惠州樓市發展的“網紅”片區。

　　在近期舉行的中央經濟工作會議中，提出“要確保房地產市場平衡發展，有效防范化解優質對部分房企風險”。國務院副總理劉鶴表態“房地產是國民經濟支柱產業，正考慮新的舉措改善行業資產負債情況”，這也是高層再次重提房地產支柱產業地位，再結合11月份穩樓市的“三支箭”及最近國家發改委印發《“十四五”擴大內需戰略實施方案》，房地產業的平穩發展已成為當前社會工作的重點，是保障民生、防范風險、提振消費的必然需求，因此，在國家高密度政策支持下，房地產業一定會加速從下行周期回歸至有序平穩發展周期。

　　市場回暖并不意味著恢復到以往“投資過熱”的周期，“房住不炒”與“平穩發展”是政策的關鍵，未來更傾向于自住，房價也將隨著經濟增長而同步增長而非炒作性暴漲。房地產業只有健康穩定地運行，才能兼顧民生與經濟，才能起到國民經濟支持產業的作用。

世聯行粵東公司董事總經理周玉仁

預計明年下半年樓市將穩步爬升

　　商品房銷售大幅下滑、土拍市場表現不佳、房企資金壓力沉重……2022年，惠州房地產市場經歷了前所未有的挑戰。追根溯源，與這幾方面因素不無關系。

　　在疫情及經濟大環境等多重因素影響之下，惠州樓市的下行并非個案，全國各地樓市均呈現下行態勢。從市場發展規律而言，在經歷了2016~2021年的高歌猛進之后，惠州樓市勢必會迎來調整期，走勢高低起伏方才符合市場發展的基本規律。此外，近年惠州樓市產品同質化嚴重，供應量爆發性增長，而人口凈流入的速度難以跟上。此前有周邊城市外溢需求作為補充和平衡，問題暫未凸顯，但在逆市之下，疫情阻隔、購房者對樓市預期下降，導致外來客戶撤出市場，供需失衡充分暴露。

周玉仁。

　　不可否認，樓市進入深度調整期，對行業以及從業人員均帶來巨大沖擊。但經歷過這一階段之后，能讓此前高熱的樓市回歸本真，做更多“分內之事”。大浪淘沙之后，一部分堅持長期主義的房企將迎來更好的發展機會。反之，急功近利的企業或面臨被淘汰的風險。

　　當下，惠州樓市正面臨重重挑戰。第一，惠州樓市面臨庫存高企、去化壓力大的問題，據世聯行統計數據，目前惠州樓市庫存去化周期長達三年。第二，買房之后會不會繼續降價、能不能按時交樓？如今購房者憂心忡忡，惠州樓市的購房信心亟待修復和重建，而這一任務道阻且長。第三，惠州樓市在高壓之下亦滋生出一些亂象，價格戰、促銷戰此起彼伏，給購房者原本就脆弱的信心造成新一輪沖擊，又再次反射到市場成交量之上。第四，十分不友好的網上輿論環境也是壓在惠州樓市身上的一座大山。在互聯網上，頻頻可見對惠州樓市的各種負面言論，片面、夸大、不客觀、不準確地描述了惠州的“現狀”，這些不負責任的抹黑無疑對惠州樓市的整體復蘇帶來更多障礙。

　　惠州樓市到底何時迎來“春天”？如何準確判斷市場，可關注這些指標數據。首先是供求比，即當期的供應和消化，樓市回暖的第一階段會體現在新增供應量與當期網簽量保持平衡；其次，需關注庫存去化周期是否縮短，以近一年平均去化量與已拿預售證的未售房源來計算，當惠州的去化周期降至15~18個月左右，則可以側面論證市場正走上穩中有升的階段；最后是房價，2022年，惠州各片區之間價格表現不一，如主城區價格相對較穩，而片區價格是否穩定可以作為評判標準之一。

　　綜合來看，2023年上半年，惠州房地產市場仍將處于深度調整期，是一個筑底慢慢企穩的過程，2023年下半年預計會慢慢爬升。有置業需求的購房者可以抓住今年底到明年上半年這一時機，銀行利息、首付比例、各項購房補貼多重利好政策落地，樓盤折扣優惠已基本到底，此時入手，不僅購房成本低，選擇面亦更為廣泛。

德威集團董事、營銷中心總經理劉友

房企應更關注客戶居住體驗感

　　2022年是房地產行業在當前周期中的探底之年。用一句通俗的話語概括便是來年肯定比今年好。這一年，受疫情、經濟環境等多重因素影響，房地產行業經歷了嚴峻考驗。2022年上半年，宏觀經濟下行壓力加大，“穩地產”對“穩經濟”重要性有所提升，高層多次表態支持地方政府因城施策穩定房地產市場。轉入下半年，房地產支持政策走深走實，通過降息、降準、降首付等一系列信貸優化措施，進一步滿足購房群體合理需求，推動房地產市場回暖。

劉友。

　　而后，高層逐漸意識到常規需求端政策效用的局限性。因此，11月末，房地產支持政策由需求端轉向供給端，金融部門針對地產金融端打出一套政策組合拳。“金融16條”及支持房企股權融資5項優化措施等政策相繼落地，從供給端發力，有效緩解開發企業現金流緊張等諸多問題，尤其有助于問題房企信用風險的處置與出清。此外，保障了供給端的穩定，亦等于給市場吃一顆“定心丸”。這從“金融16條”等政策落地后地產股強勢大漲，可見一斑。但政策的效力在銷售端的體現仍需時間。畢竟生病服下“良藥”后，亦需時間康復。

　　從長遠看，惠州樓市依然擁有巨大潛力和希望。首先，惠州近幾年的人口一直在增加，對樓市形成重要支撐；其次，惠州的產業發展態勢喜人，多個千億級產業園區落地；再者，去年惠州GDP直逼5000億元大關，但房價整體不過1字頭，處于一個相對合理的水平，這非常有利于房地產市場的后續發展。

　　不管如何，樓市已進入新的發展階段。作為房企，我們不能用過去的思維去做產品，要切切實實從客戶的角度出發，要舍得為客戶的居住體驗感去投入。在此，也想多提一句，當下高喊“保交付”的房企需要擔起更多的責任，讓“保交付”成為基本底色，而非努力之后的結果。

　　文/圖 惠州日報記者鄔玉婷 伍磊