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　　惠城區新基準地價10月起實施

　　中心城區住宅用地最高達5250元/平方米

　　近日，由惠州市自然資源局組織制定的《惠州市惠城區城鎮土地定級與基準地價更新成果（2021年版）》（下稱《基準地價成果》）通過市政府批復公布，將于10月1日起正式施行。

　　各類型土地在新版基準地價標準中均有上漲，其中住宅用地價格接近翻番。新版基準地價將給市場帶來怎樣的影響？相關專家認為，有望推進土地掛牌價格精準化，帶動土地市場發展和拉升企業的投資熱情。

　　各類型用地價格

　　均有明顯上漲

　　隨著惠州加速融深融灣，城市的軌道交通、產業園區建設均得到快速發展。城市基礎設施和區位優勢不斷凸顯，各類型企業入惠投資提速，惠州土地作為項目建設落地的關鍵要素備受關注。

　　尤其是房地產市場領域，在2015年至2021年的暖市行情里，作為粵港澳大灣區重要節點城市，惠州迎來了全國規模型房企扎堆搶灘。樓市交易供需兩旺，企業在惠州土地掛牌市場激烈競奪，地塊高溢價出讓一度成為常態。

　　“惠州商住地的高溢價主要有兩方面原因，一是階段性的價格定價標準沒有跟上城市快速發展的實際，另一方面則是企業為實現搶灘惠州以超實際的高價擊退競爭者。”長期關注惠州土地市場的專家胡光宇表示。

　　談及新一輪基準地價調整，惠州市自然資源局相關負責人直言屬于新發展階段的精準調整。他介紹，土地是城市最基礎的資源要素，結合惠州經濟發展的實際，及時更新調整城市土地基準價格，既是有效給予用地企業和項目建設基準參考的需求，也是充分發揮土地效能、節約集約用地的題中之義。

　　關注《基準地價成果》，新一輪基準地價調整區域涵蓋惠城區江北、江南、橋西、龍豐、河南岸、水口、小金口等8個街道，三棟、馬安等5個鎮和1個惠州市林場，面積1157平方公里，其中除橫瀝和蘆軸兩鎮外的636平方公里面積均被劃入中心城區。在用地類型上，覆蓋商服、住宅、工業和公共服務，均設定為“五通一平”的土地開發程度。

　　對比尚在實施的2018版基準地價標準，各類型用地價格均出現顯著漲幅。以中心城區為例，商服地塊價格區間從825—4275元/平方米，漲至1735—7630元/平方米；住宅用地則從615—2925元/平方米，漲至1205—5250元/平方米，整體漲幅接近八成；工業用地和公共服務用地則較平穩，其中工業用地價格區間從470—660元/平方米，上浮至610—850元/平方米，漲幅保持在三成以內。

　　“不同于商住用地的‘短平快’開發，工業項目從落地到投產，再到營收的周期比較長，在4年周期的調整中幅度不如商住地大。”胡光宇直言，當前惠州正處在產業園區集聚發展周期，土地要素往工業傾斜，工業用地供應規模比較大，商住地占比比較少，因此將更加稀缺。

 
惠州實景。圖片來源：惠州東江圖片社

　　土地價格形成機制

　　有望優化精準

　　“基準地價考慮了城市發展潛力、經濟發展水平、產業基礎、區位要素，不同片區的方位和資源要素組合等，基本反映了階段性的區域發展實際。”惠州市國土空間規劃協會評估分會會長鄭心苗介紹，基準地價標準的成型綜合了城市發展各類要素，能夠有效為企業投資和市民提供參考。

　　針對不同的城市板塊，《基準地價成果》還將某一種用地類型根據片區實際劃分為七個等級，并劃定土地級別界線。對于最受關注的住宅用地，被劃定為一級住宅用地的區域為：北起新江路—華潤御苑東側第一條現狀路—隆生大橋—東江—三新北路圍合區域，以及北起惠州大橋—東江—西枝江—麥地路—南岸路—和地路—麥地東二路—麥地南路—麥地路—南湖路—西湖圍合區域，為城市開發最為完善的片區，土地價格為最高的5250元/平方米。

　　當前惠州城市的集中開發區，金山新城馬安新城組團和港深高鐵北站新城，兩個片區大致區劃范圍為：北起新聯西路—水口大道—三環東路—惠澤大道—合生實驗學校東側第二條現狀路—鹿江瀝—惠州大道—長湖東路—規劃路—三環東路—東江圍合區域；北起倚山路—小金口河—規劃路—長深高速圍合區域，均被劃分為三級，基準地價標準為4000元/平方米。

　　梳理過去幾年的土拍市場，從2017年初碧桂園在江南片區溢價330%（折合樓面價4522.5元/平方米）拿地開始，保利、星河和領地在北站競價爭奪，佳兆業、合能分別在馬安和北站高溢價拿地，樓面地價到達8000元/平方米左右。

　　“忽略市場的不確定性和政策風險，為拓規模、搶占市場而以過高溢價拿地，對于企業正常經營是一種破壞。”惠州天策行行銷機構總經理李建鋒介紹，無論是北站還是馬安，8000元/平方米的樓面價是不切實際的。即使按照暖市行情，疊加融資、財務以及營銷等成本，基本沒有盈利空間，這在很大程度上造成了相關企業和項目目前的困境。

　　胡光宇認為，隨著《基準地價成果》施行，稍顯冷清的土地掛牌市場有望迎來改變，“一方面依托政策端暖風頻吹，市場供需開始呈現筑底復蘇行情；另一方面基準地價成果施行，有望帶動土地掛牌價格形成機制的優化，土地價格與行業發展充分銜接，也更加符合企業投資和開發的預期”。

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　　惠州江北

　　今年首宗商住地掛牌

　　隨著惠州市中心城區新一輪基準地價標準即將施行，惠城區土地掛牌市場迎來了新消息。日前，惠州市公共資源交易中心土地與礦業網上掛牌交易系統發布信息，一宗商住地塊掛牌，將于10月18日交易，起始價格為37450萬元。

　　據公告信息，該宗地為惠城區金龍大道東南片區地塊，面積為52881平方米，最大計容積率建筑面積132205平方米（其中商業服務業建筑面積比例≤10%，配套設施建筑面積≥530平方米），屬于住宅、商服用地，土地使用年限分別為住宅70年、商服40年。

　　在價格方面，該宗地掛牌起始價格37450萬元，折合起始樓面價格2833元/平方米。綜合市場“穩地價、穩房價、穩預期”目標，地塊采取“限地價、搖號”方式出讓，最高限價43067萬元（折合最高樓面價3258元/平方米），同時明確地塊所建單套毛坯商品住宅銷售單價不高于17400元/平方米。

　　值得注意的是，該宗地是惠城區繼6月掛牌出讓水口中心區、鹿江瀝南岸4宗商住地后，下半年的首次推地，也是江北主城片區今年推出的第一宗商住用地。在區位上，用地位于新江路與望江瀝交會處，鄰近萬科金域華庭、鼎峰國匯山、摩卡小鎮等社區，為城市核心區的成熟開發片區，交通道路、學校、醫院和公園等均已完善，屬于最新基準定價的三級用地范圍，基準地價標準為4000元/平方米水平。

　　在配套建設方面，根據地塊規劃條件告知書可知，競得人須承擔江北南區地塊的安置房小區建設。據江北南區地塊信息，宗地須建設不少于600套安置房，項目須在2024年底前竣工交付，這意味著金龍大道東南片區地塊競得企業開發成本將相應提升。

　　聚焦宗地2833元/平方米的掛牌起始價格，相比過去幾年江北片區動輒5000—6000元/平方米的樓面價格水平，即使考慮到配建成本仍屬罕見。

　　“隨著市場環境的變化，新的基準地價標準實施，政府土地價格的形成機制將更加符合實際。”惠州樓市相關人士表示。

　　●南方日報記者 張峰