“惠八條”影響有多大？業(yè)內(nèi)人士：購房將回歸自住需求

原標(biāo)題：
“惠八條”出臺(tái)，影響有多大？
業(yè)內(nèi)人士：市場趨向理性 購房將回歸自住需求

　　8月9日凌晨，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，分別從建立完善房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制、加強(qiáng)新建商品住房預(yù)售和價(jià)格備案管理、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)資金監(jiān)管、進(jìn)一步完善商品住房銷售政策、嚴(yán)格落實(shí)配建公建設(shè)施、穩(wěn)步提升住房保障覆蓋面、嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、強(qiáng)化聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制等八個(gè)方面提出措施，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。因調(diào)控內(nèi)容共計(jì)8條，新政因而被業(yè)界稱為“惠八條”。

　　記者走訪市場了解到，其實(shí)在新政頒布前，惠州樓市已開始冷靜下來，逐步回歸理性。此次新政發(fā)布，業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)普遍預(yù)期，購房需求將回歸自住需求。 

在新政頒布前，惠州樓市已逐步回歸理性。 惠州報(bào)業(yè)全媒體記者周楠 攝

　　新政重點(diǎn) 重點(diǎn)片區(qū)實(shí)行二套限購

　　根據(jù)《通知》內(nèi)容，本次調(diào)控，將對(duì)大亞灣、惠陽非本市戶籍居民實(shí)行二套房限購。之所以選擇對(duì)大亞灣、惠陽兩區(qū)實(shí)行限購，或主要考量穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)市場兩方面因素。

　　眾所周知，惠陽區(qū)與大亞灣區(qū)作為重要臨深片區(qū)，購房者主要以深圳等外地剛需、投資客為主，兩區(qū)房價(jià)與城區(qū)相比出現(xiàn)倒掛。據(jù)惠民之家數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前大亞灣區(qū)的平均房價(jià)已高達(dá)15144元/m2，惠陽區(qū)為14885元/m2，而作為城市主城區(qū)的惠城區(qū)房價(jià)卻只有13949元/m2，其余各縣區(qū)則更低。在行內(nèi)人士看來，只有嚴(yán)防投資過熱，穩(wěn)定區(qū)域房價(jià)，才能讓區(qū)域更穩(wěn)定地發(fā)展。

　　調(diào)控新政對(duì)兩區(qū)實(shí)行限購，簡明扼要地切斷惠灣區(qū)投資客的買房通道，同時(shí)，又為深圳等地外溢剛需客戶留了上車的口子，讓惠灣市場進(jìn)入更良性的發(fā)展階段。

　　除了區(qū)域限購，新房供應(yīng)也是此次調(diào)控政策的關(guān)注重點(diǎn)。《通知》明確商品房項(xiàng)目在取得預(yù)售許可后10日內(nèi)須一次性公開全部房源。商品房項(xiàng)目分期申請(qǐng)價(jià)格備案的，總建筑面積在5萬平方米以下的，須一次性申請(qǐng)；總建筑面積在5萬平方米（含本數(shù)）以上申請(qǐng)的，每批次的建筑面積不低于3萬平方米（尾盤除外）。

　　該政策目的在于避免開發(fā)商捂盤銷售，營造樓市供不應(yīng)求的假象，打破了樓盤小步快跑、低開高走的傳統(tǒng)做法。政策對(duì)抑制房價(jià)過快、過熱上漲有積極作用。

　　此外，《通知》還明確指出，要優(yōu)化土地競拍規(guī)則，實(shí)行“限房價(jià)、限地價(jià)、競配建、競品質(zhì)”等出讓方式。對(duì)超出“三道紅線”，存在重大失信行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得參與土地招拍掛。這意味著，以后惠州出讓地塊，明確限定未來該地塊的房價(jià)，一旦競拍超過最高限值，則通過競?cè)瞬排浣ǚ棵娣e、競項(xiàng)目建設(shè)品質(zhì)，來競得地塊。同時(shí)，對(duì)參與招拍掛的房企進(jìn)行信用管理，也是政府防患于未然，維護(hù)購房者利益的體現(xiàn)。

　　縱觀下來，此次“惠八條”政策，看似十分溫和，實(shí)際上卻是刀刀切中要害，在確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)的同時(shí)，也為行業(yè)發(fā)展留有空間。 

數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心

　　市場反應(yīng) 市場將進(jìn)一步趨于理性

　　實(shí)際上，在“惠八條”發(fā)布之前，在疫情與約談的雙重影響下，市場低迷狀態(tài)已經(jīng)明顯反映在成交數(shù)據(jù)上。

　　世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，上周(8月2日-8月8日)惠州一手住宅網(wǎng)簽1369套，環(huán)比下降14.12%%，同比下降72.28%；網(wǎng)簽面積13.36萬平米，環(huán)比下降23.22%，同比下降74.89%；網(wǎng)簽戶均面積97.57平米，環(huán)比下降10.6%。

　　如果將時(shí)間軸拉長，把目光放到月度成交數(shù)據(jù)，惠州市場回歸理性的情況會(huì)更明顯。據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)，7月惠州新房住宅網(wǎng)簽成交7120套，環(huán)比下滑30.45%，同比下滑57.50%，為2015年以來同期最低值。

　　近期記者走訪惠城部分熱門樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，上門客戶較以往有不同程度的減少。有銷售向記者反映：“客戶確實(shí)較以往少了，工作日都很少客戶上門，周末好一些。”為了刺激銷售，目前市場上部分項(xiàng)目選擇以打折的方式出售房源，朋友圈里樓盤優(yōu)惠信息頻頻刷屏。例如，位于博羅的新城香悅瀾山目前三期房源可打9折等。

　　8月10日夜間，惠州市公共資源交易中心發(fā)布公告稱，因地塊需要完善房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)措施，原定8月11日上午掛牌出讓的惠城區(qū)馬安新群上寮145畝城鎮(zhèn)住宅及商服用地，中止掛牌出讓。由此來看，新政施行后收效明顯。

　　總體來看，新政前惠州房產(chǎn)市場在疫情、信貸額度收緊等背景下，已有降溫趨勢(shì)。相信，在“惠八條”發(fā)布以后，市場將進(jìn)一步趨于理性。

　　業(yè)內(nèi)分析

　　有利于引導(dǎo) 房企理性拿地

　　“惠八條”出臺(tái)之后，作為購房者其實(shí)更關(guān)注的是接下來市場走向如何？對(duì)此，惠州業(yè)內(nèi)各大權(quán)威機(jī)構(gòu)給出了分析觀點(diǎn)。

　　惠州世聯(lián)行分析認(rèn)為，在政策加碼壓力下，客戶觀望情緒加重，炒房客退場，投資者趨向謹(jǐn)慎理性，購房需求回歸自主需求，市場或者進(jìn)入調(diào)整下行周期。同時(shí)，實(shí)行優(yōu)化土地競拍規(guī)則，房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，穩(wěn)定房價(jià)、地價(jià)預(yù)期，有利于引導(dǎo)房企理性拿地，限制超出“三道紅線”、存在重大失信行為的房企，加強(qiáng)房企資金管控，預(yù)計(jì)土拍市場回歸理性，溢價(jià)率得以控制，降溫明顯。

　　合縱聯(lián)行則表示，此次調(diào)控重點(diǎn)圍繞土拍限定房價(jià)+資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)+惠灣對(duì)外地客戶實(shí)行第二套限購來進(jìn)行。雖然說惠灣區(qū)域限購力度相對(duì)較弱，但是對(duì)惠州房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展有積極作用。此次調(diào)控將是惠州下半年調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，并且沒有任何寬松的可能。在全國樓市進(jìn)一步穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的前提條件下，更多三四線城市也陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，惠州仍有可能掀起第二輪樓市調(diào)控潮。

　　惠州報(bào)業(yè)全媒體記者鄔玉婷

　　“惠八條”核心內(nèi)容

　　1、房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)，出讓地塊時(shí)住宅銷售限價(jià)。

　　2、商品房項(xiàng)目在取得預(yù)售許可后10日內(nèi)須一次性公開全部房源。

　　3、對(duì)高價(jià)樓盤價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，半年內(nèi)成交價(jià)折扣率低于95折，未推售房源備案價(jià)格下調(diào)。

　　4、嚴(yán)格執(zhí)行三年限售政策。

　　5、重點(diǎn)片區(qū)（惠陽、大亞灣）暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房。根據(jù)市場變化情況，及時(shí)調(diào)整重點(diǎn)片區(qū)的范圍。

　　6、嚴(yán)審企業(yè)購地資金來源，超出“三道紅線”房企禁止參與土地招拍掛。

　　7、嚴(yán)查市民購房資金來源，禁止非銀行金融機(jī)構(gòu)向個(gè)人提供購房貸款。

　　8、建設(shè)保障性租賃住房，解決新市民和青年人住房保障問題。

　　調(diào)控回顧

　　惠州樓市調(diào)控 政策層層加碼

　　近年來，在“房住不炒”大背景下，惠州樓市調(diào)控政策幾乎未曾間斷，調(diào)控措施越周密，調(diào)控方向越清晰。

　　2016年，市發(fā)改和房管部門聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售價(jià)格行為的通知》，祭出“限價(jià)令”。

　　2017年，惠州連發(fā)限售、備案價(jià)政策。

　　2018年，大亞灣實(shí)行限制性購房，對(duì)一次性購買3套以上(含3套)的購房行為采取暫緩網(wǎng)簽。

　　2019年，明確延續(xù)“3年限價(jià)令”，規(guī)定商品房實(shí)際成交價(jià)格低于監(jiān)制價(jià)格10%的樓盤，將被限制網(wǎng)簽。

　　2020年，重點(diǎn)查處捂盤惜售、變相囤積房源、虛假廣告、虛假房源等擾亂市場秩序行為。