重磅！惠州出臺按項目進度設置預售款留存額度新規

　　分四階段設置預售資金的留存額度；可在六個節點申請使用；適用范圍擴大至全市；構建統一監管系統，對違法違規、歷史欠稅企業重點監管……日前，記者從市住房與城鄉建設局獲悉，新修訂的《惠州市商品房預售資金監督管理辦法》（以下簡稱“《辦法》”）正式出臺，對我市商品房預售資金監管措施進一步完善優化，細化預售資金的收存、支取、使用及監督管理，保證專款專用，減輕企業負擔。

購房者趨于理性。 惠州日報記者周 楠 攝

　　規范管理

　　加強資金監管保證專款專用

　　2015年，我市制定發布預售資金監管辦法，有效促進房地產市場健康發展。此次新修訂的《辦法》將進一步加強商品房預售資金監督管理，保證資金專款專用。

　　對比原管理辦法，新修訂《辦法》適用范圍從市區中心區（含惠城區、仲愷高新區）擴大到全市行政區域。市住建局相關負責人表示，為貫徹“促進房地產市場健康發展”的政策要求，亟需在全市推行商品房預售資金監督管理措施。

　　《辦法》明確，本市行政區域內商品房項目在取得預售許可前需設立商品房預售資金專用賬戶，存入監管賬戶的預售款在項目竣工之前只能用于項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款、法定稅費以及監理、設計、檢測等工程建設費用。開發商留存監管及可提取使用的額度，根據項目建設進展而定。

　　該負責人表示，《辦法》主要是對房地產開發企業預售資金的收存和使用進行規范，逐步有效地化解商品房預售資金潛在風險，保障預售資金合理使用，防止建設資金挪作他用導致后續建設和配套設施資金不足、出現延期交房甚至爛尾現象，維護購房群眾合法權益。

　　留存額度

　　分四階段設置預售資金留存額度

　　商品房預售資金進入監管賬戶后，房地產開發企業按規定比例留存，其余部分可以根據規定向監管部門申請使用。

　　對比原管理辦法，《辦法》分階段設置預售資金的留存額度，對預售資金分步解除進行細化，分為預售、規劃驗收、竣工驗收備案、不動產首次登記四個階段，不同階段對應不同的預留額度。

　　《辦法》明確，監管項目預售后至規劃驗收前，監管賬戶內的資金按項目銷售總金額的10%留存；規劃驗收后至竣工驗收備案前，按銷售總金額的8%留存；竣工驗收備案后至不動產首次登記前，按銷售總金額5%計算留存。直至項目辦理不動產首次登記后，房地產開發企業可申請解除賬戶監管。

　　值得一提的是，《辦法》還提出，監管項目竣工驗收備案后至不動產首次登記前，若監管賬戶內留存的預售資金超過規定的留存額度的，超出部分房地產開發企業可申請支付預售前已支付的工程建設費用、法定稅費、監管項目占地范圍分攤的土地購置費用以及營銷費用，其中營銷費用不得超過項目銷售總金額的3%。

　　同時，監管項目未售房屋辦理在建工程抵押，抵押貸款未存入監管賬戶的，抵押貸款額抵扣監管部門同意使用的預售資金。

　　對此，市住建局相關負責人表示，由于規劃驗收至不動產首次登記階段時間跨度較大，為了更合理優化商品房預售資金監管，充分提高商品房預售資金的使用效率，在原基礎上進一步細分，控制好每個節點，可緩解房地產開發企業的資金壓力。

　　資金收存

　　意向金定金需轉入專用監管賬戶

　　購買商品房出現糾紛往往是信息不對等造成的。對此，《辦法》明確，房地產開發企業預售商品房時，應當將監管賬戶的名稱、賬號、對應的銷售點終端機商戶編號等信息在銷售場所《房屋銷售信息公示欄》公示。

　　具體到收存上，購房人應按照《商品房買賣合同》約定的付款方式及期限，將商品房預售房款直接存入監管賬戶。房地產開發企業不得另設賬戶收存商品房預售資金。對于已收取的購房意向金、定金等款項，應當按照本辦法規定，將其轉為商品房價款存入監管賬戶。

　　過去，有些城市的開發商出現通過設立其他賬戶收取定金逃避監管情況。對此，《辦法》進行了明確。

　　申請使用

　　六個節點確定監管項目用款額度

　　對于房地產開發企業來說，如何申請使用監管資金是關注的重點。對比原管理辦法，《辦法》細化明確了用款節點，讓房地產開發企業更加清楚各階段可使用資金的情況。

　　市住建局相關負責人表示，房地產開發企業應當根據預售項目建設方案和施工進度向監管部門申報后續工程量及所需的資金、用款計劃，以及所需的稅費。

　　《辦法》明確，項目后續工程量及所需的資金包括預售時現狀至各項工程竣工驗收所需要完成的工程量、所需購買的材料和設備等款項，以及因本項目而產生的其他工程建設費用。

　　在用款計劃上，原辦法規定的“用款計劃由房地產開發企業根據工程的具體實際確定”，修訂為“用款計劃則應按照預售后首次申請用款、主體結構封頂、安裝工程完成、規劃驗收、竣工驗收、竣工驗收備案六個節點確定監管項目用款額度”。

　　在申請材料上，為了進一步加強管理，《辦法》在原有申請材料上新增加了施工合同、監理合同、設備材料買賣合同等合同；工程造價預算書；經房地產開發企業、施工許可證上載明的施工單位及監理單位三方確認的施工進度計劃等。

　　此外，首次申請使用監管賬戶內資金的，還需要提交施工單位、供貨商出具的房地產開發企業在預售前支付工程款、設備材料款的稅務發票等材料。

　　從申請材料增減可以看出，在預售資金使用上，今后我市將更加嚴格。

　　強化監管

　　建立三級預售監管資金核算賬戶

　　在留存額度上分階段，就需要在監管上更加強力。在此方面，《辦法》將企業行為和預售資金監管力度掛鉤。

　　“對違法違規記錄較多、群眾投訴集中、存在歷史欠稅以及取得銷售（預售）許可證滿5年仍未完成土地增值稅清算的企業將加強其預售資金的收存與使用監管。”市住建局相關負責人表示，監管部門將加強對監管項目預售資金使用的管理，充分利用商品房預售資金監管系統對資金實施實時監管，發現預售資金使用異常的，會立即責令改正。

　　同樣，賬戶監管今后也將加強。該負責人表示，隨著適用范圍擴大到全市，我市將構建全市統一的商品房預售資金監管系統，逐步推行監管銀行按照“監管賬戶－預售項目記賬賬戶－預售單元記賬賬戶”建立三級預售監管資金核算賬戶。

　　該負責人表示，為了使賬戶管理更加規范，設立的監管賬戶應當與商品房預售項目相對應，項目規模較大、分期開發的，每期可分別設立專用賬戶。原則上一個項目每期開設一個專用賬戶，最多不超過兩個。同一房地產開發企業有多個商品房預售項目的，應當分別設立監管賬戶。

　　《辦法》規定，監管銀行應按約定建立監管賬戶收存、支出臺賬，每日定時向預售資金監管系統推送監管賬戶的數據信息。

　　惠州日報記者邱若蓉 特約通訊員趙麗霞