惠州新興片區C位出道 樓市上演“變形記”

　　板塊輪番發力，描繪出惠州樓市發展迭代更新的歷程。 惠州日報記者周楠 攝

　　“十四五”啟幕季，房地產盤點時。回眸過去五年，是惠州城市建設日新月異的五年，是房地產發展突飛猛進的五年。

　　這五年，或者產業帶動，或者規劃蓄勢，城市建設在各種利好的疊加影響之下，進入一個多中心發展的時代；這五年，交通建設、產業布局，像一根指揮棒，為惠州樓市打開了多個熱點板塊輪番發力的上升通道。金山新城、北站新城、江北東區、江南片區……一個個嶄新的名字，將過去大江北、東部新城、東江新城、南部新城等區域命名取而代之，成為當下最負厚望、最受熱議的新興片區。

　　本期記者就循脈這些新興片區的成長，鑒往知來，重溫惠州樓市發展迭代更新的歷程。

　　變形1

　　金山湖、南部新城、東江新城

　　金山新城

　　打開任何一家惠州房地產網站，點擊搜索引擎，都會根據區域彈跳出一些具體類目的細分。細心的人也許會發現，在不知不覺間，這些區域類目的名稱，或者多區重組，或者華麗升級，悄然發生了改變。

　　譬如如今全城偏愛的金山新城片區，雖然名頭簇新，但追究起來，可是根基深厚，由當年大熱的金山湖、南部新城、東江新城等幾個片區組成。

　　彼時的金山湖，從隆生拿下金山湖中心地塊，到中洲圈下金山湖島，再到方直、和天下、泰豐、中信（現中海）等品牌房企魚貫而入，金山湖片區高居惠州樓市熱點片區首位。而在南部新城規劃正式出臺后，隨著一條條路網建設、一個個市政設施落地，區域更成為房企眼中的香餑餑，吸引鴻潤、金中恒、中駿、奧園、景富等眾多房企進駐。

　　與此同時，在中信（現中海）、隆生、德威、方直等品牌房企助力下，在華羅庚中學、德威學校、惠州市中醫醫院等市政配套加持下，西枝江畔的東江新城片區也成為市民置業的“香餑餑”。

　　2016年以后，一份粵港澳大灣區的構想，讓惠州迎來新的發展機遇。金山湖片區被重新定位，于2019年6月份，華麗轉身為金山新城。按照金山新城的總體規劃，原南部新城、金山湖、東江新城及至馬安片區都納入新城范圍內。一時間，除已然成熟的金山湖中心區、東江新城、南部新城依舊熱度不減外，馬安片區契合新城規劃熱度,變為“金山湖東”，聚集了金地、招商、旭輝、平安、中交、金融街、華發、中海、德威、隆生等十余家品牌企業，獨享置業者恩寵。

　　至此，各大房地產網站平臺，只見今日新寵金山新城，不見往日南部新城、東江新城。

　　變形2

　　小金口片區、惠博片區

　　高鐵北站新城

　　熟悉惠州樓市的人都知道，有兩個區域，曾經是窮盡了房企諸多努力都拉升不起來的板塊，一個是小金口，還有一個就是惠博片區。前者因為歷史原因，自建房太多，難以具備連片開發的條件，加之市政配套難以匹配居住需求，因此很長一段時間，都是外地房企繞著走的片區；而后者則因為山脈相連形成天然的狹長地帶，雖然擁有一線江景優勢，卻很難形成連片開發的規模。此外，同樣存在生活配套不足的問題，所以盡管吸引了一批房企進駐，卻很難聚合市場持久的熱度。

　　這樣的情形，隨著北站高鐵新城的建設發生了改變。據悉，涵蓋小金口部分片區、惠博片區的高鐵北站新城，破除了小金口、惠博片區的原有滯障，憑借贛深高鐵、廣汕高鐵的規劃建設，以及“可容納42萬人口居住”的規劃底氣，自出現在公眾視野開始，就帶著一種傲嬌。

　　從2017年領地集團6320元/平方米高價拿地，到雅居樂一舉斬獲兩宗地，再到百強房企萬科進駐，短短兩三年內，這里聚集了金裕、星河、保利、中海、龍湖、碧桂園、萬科、領地、雅居樂等眾多品牌房企，且拿地價格一路趕超金山新城。

　　2020年，區域內金裕星河丹堤、龍光天禧、中海湯泉、領地蘭臺府等持續發力，雅居樂龍湖常樂府、龍湖雅居樂春江紫宸、萬科·中天·宏遠魅力之城等先后亮相，區域新建住房網簽均價一度攀升為12216元/平方米，高于全市11485元/平方米的均價，形成了南有金山新城，北有高鐵新城的競爭態勢。

　　“隨著2021年年底贛深高鐵的通車，高鐵北站新城應該還有一波樓市行情。”一位業內人士分析。

　　變形3

　　下角片區

　　江南新區

　　進去一身土、出來一身泥；原路進去只能原路返回；缺乏高檔配套；惠州城中村……如果將這些話用作對一個片區的形容上，你會想到哪里？對惠州城市建設有了解的人，應該都會想到是下角片區。

　　集一線江景資源和菱湖、西湖等雙湖景觀資源于一身的下角，在很長時間里卻是惠州置業者淡忘的片區。究其原因，在于很長時間里，這里都存在交通配套嚴重不足的問題，原路進去只能原路折回；在于區域自建房太多，形象凌亂；在于生活、商業配套不足，區域內難有品牌學校、大商業。

　　2019年年初，《惠州市江南大道沿線城市設計與控制性詳細規劃》（草案）公告出臺。按照“一心、一軸、三片區”的總體框架，區域從交通規劃，教育、醫療配套等方面進行了全面布局。自此，一個東、南瀕西湖，西、南與惠城區龍豐街道、仲愷區潼湖鎮相鄰，西北與博羅縣接壤，北靠東江，與江北相對的江南新區全新亮相。隨后，惠新大道、第三東江大橋相繼建成通車，2020年9月江南大道通車，以道路對接、交通同城，將下角拉進了江北、仲愷、博羅等區域的范圍之內，推動下角邁入嶄新的江南時代。

　　在先后吸引了佳兆業、海倫堡、碧桂園等品牌房企進駐江南片區開發后，2020年，總投資30億元的哈工智谷CTD落地江南片區，總占地40萬平方米，建筑面積逾150萬平方米，致力為科技創新人才打造“灣區創業理想城”。

　　變形4

　　汝湖片區

　　江北東區

　　2019年10月10日，經過近一個小時的激烈競價，惠城區汝湖金石四路南側一宗地塊，被中交地產以7.9億元的價格拿下，折合樓面價6431元/平方米，溢價率達16.9%。該地塊的成功出讓，吸引了大家對地塊所在片區——江北東區的密切注意。

　　眾所周知，近年來，江北片區作為城市CBD往西線延伸發展腳步不斷提速，而往東線延伸的江北東區的發展腳步則稍顯緩慢。很長一段時間，自光正實驗學校以北，金龍大道以東，雅居樂白鷺湖以南，惠民大道以西的片區，都處于荒涼狀態。

　　事實上，早在2017年，《惠州市惠城區江北東區（金龍大道東南片區）控制性詳細規劃》出臺，就已明確了江北東區的未來發展。江東片區依托區位和資源優勢，將重點發展布局物流商貿服務、商務辦公、濱江高端居住、特色休閑等功能產業。在未來，這里將打造集濱江商貿服務、濱水文化體驗、綠色城鎮化建設示范、宜居宜游活力休閑功能于一體的惠州市濱江魅力水城。

　　但囿于各種原因，雖然先后有望江瀝整治工程完工，獅子城文化創意園建設開園，以及現代農業觀光樂園、熊貓觀光園的建設、規劃，區域樓市卻始終難以形成聚合熱度，在長達三四年的時間里，僅有南國園青水灣一個項目亮相。

　　直至中交地產高調宣告進駐片區，江北東區才似乎真正進入到公眾視線之中。隨后碧桂園攜手日昇昌進駐區域開發領峰項目；久別重逢的方直集團高調拿下區域6萬平方米的地王地塊，這個曾經被人們一度遺忘的片區，才以具有前瞻性的規劃、連片開發的土地空間、日趨完善的交通配套、豐富優越的景觀資源等諸多優勢，擔負起江北CBD東擴的重任，受到市場關注。

　　2020年度，區域內中交和風春岸、碧桂園日昇昌領峰項目，都成為炙手可熱的紅盤、熱盤。

　　惠州日報記者盧振俠