6月23日，重慶首個(gè)國(guó)企批量收購(gòu)商品房用作租賃住房項(xiàng)目投入使用，地理位置、房租價(jià)格均具優(yōu)勢(shì)，主要面向城市新市民、青年人等群體。作為保障性租賃住房中的“新產(chǎn)品”，市場(chǎng)效果怎樣？運(yùn)營(yíng)模式怎樣？

　　國(guó)家層面從2023年1月份在8個(gè)城市試點(diǎn)，到2024年5月份在全國(guó)層面推進(jìn)，再到6月20日，住建部要求在全國(guó)縣級(jí)城市推進(jìn)，國(guó)企收購(gòu)商品房用作保障性住房，未來(lái)會(huì)帶來(lái)哪些變化和影響？

　　重慶首個(gè)批量收購(gòu)商品房轉(zhuǎn)作的租賃住房項(xiàng)目，什么樣？

　　6月23日，重慶市首個(gè)由國(guó)企批量收購(gòu)商品房用作租賃住房的項(xiàng)目投入使用。

　　首批房源95套，面積35平方米上下，每月租金1500元左右，家具家電基本齊全，可拎包入住……目前出租率已超60%。

　　重慶首個(gè)項(xiàng)目背后都有哪些考量？

　　重慶大學(xué)副校長(zhǎng) 劉貴文：重慶是按照“一點(diǎn)四區(qū)”的思路，“一點(diǎn)”就是在軌道站點(diǎn)旁邊，“四區(qū)”是在工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū)、學(xué)區(qū)和醫(yī)院周邊公共服務(wù)的覆蓋區(qū)域內(nèi)去選擇這些房源，這樣可以極大降低新市民、青年人租房的交通成本。

　　另外這一批租戶也非常看重生活配套的全面性，所以選擇這樣的位置是非常關(guān)鍵的。另外這一次推出的房源，租賃價(jià)格確實(shí)也是按照在充分考慮保障的特質(zhì)情況下，比市場(chǎng)的價(jià)格略微低一些，所以按照區(qū)位優(yōu)、價(jià)格優(yōu)、配套優(yōu)的思路，取得了很好的效果。

　　收購(gòu)過(guò)程中有哪些困難？

　　重慶大學(xué)副校長(zhǎng) 劉貴文：提供出租的房屋面積，一定要考慮供需雙方的適配。對(duì)于新青年和新市民來(lái)說(shuō)，他們需要的面積確實(shí)不是太大，所以可能需要把一些比較大面積的房屋來(lái)進(jìn)行改造，這個(gè)是非常容易實(shí)現(xiàn)的。

　　①最重要的一個(gè)難點(diǎn)，是在做之前對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際情況，即到底需求什么樣的產(chǎn)品、需要什么位置的產(chǎn)品、需要什么服務(wù)的產(chǎn)品，要做長(zhǎng)時(shí)間仔細(xì)調(diào)研。

　　②在需求明確的基礎(chǔ)上廣泛征集房源，從中篩選出適配的房源，這也是需要花費(fèi)時(shí)間和精力的。

　　③在這兩個(gè)選擇之后，要按照市場(chǎng)化的原則，和原有的開(kāi)發(fā)商來(lái)進(jìn)行磋商，以達(dá)到價(jià)格相對(duì)比較優(yōu)惠，同時(shí)也能幫助市場(chǎng)消化一些存量房的目的。這幾個(gè)方面走下來(lái)積累經(jīng)驗(yàn)之后，這些困難也會(huì)越來(lái)越少。

　　承擔(dān)任務(wù)的國(guó)企如何實(shí)現(xiàn)很好運(yùn)營(yíng)？

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：①收購(gòu)商品房的地方國(guó)企，可以在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中引入市場(chǎng)中已有的、有比較豐富經(jīng)驗(yàn)的、對(duì)長(zhǎng)租公寓進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理的企業(yè)。對(duì)于很多特別是之前沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的地方國(guó)企來(lái)說(shuō)，能夠來(lái)確保提高運(yùn)營(yíng)效率。

　　②我們也可以想一想，是不是一定需要長(zhǎng)期，也就是地方國(guó)企現(xiàn)在收儲(chǔ)了這些房源，承擔(dān)了這樣的責(zé)任之后，是不是在條件具備的情況下也是可以退出的。也就是我們要更開(kāi)明地看待這個(gè)問(wèn)題，不是說(shuō)地方國(guó)企現(xiàn)在收購(gòu)了，未來(lái)30年甚至70年，都要持續(xù)運(yùn)營(yíng)，我們要允許它來(lái)做適當(dāng)?shù)耐顺觥?

　　國(guó)企收購(gòu)商品房用作保障性租賃住房，如何實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)？

　　重慶大學(xué)副校長(zhǎng) 劉貴文：對(duì)于運(yùn)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，

　　①管理一定要精細(xì)化。運(yùn)營(yíng)考驗(yàn)的是長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)管理的功夫，不是原來(lái)的高周轉(zhuǎn)模式賺快錢(qián)，所以要精細(xì)化，要有耐心。

　　②運(yùn)營(yíng)的隊(duì)伍一定要迅速專業(yè)化。房屋經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍的專業(yè)技術(shù)水平和管理水平還是需要提升的，現(xiàn)在試水之后不斷累積經(jīng)驗(yàn)，讓隊(duì)伍越來(lái)越專業(yè)化，很關(guān)鍵。

　　③相關(guān)的政策配套和扶持也要跟上。通過(guò)這樣一個(gè)試點(diǎn)，無(wú)論是在政府稅費(fèi)方面的減免，還是金融機(jī)構(gòu)提供的金融產(chǎn)品的支持上，都會(huì)逐步有一個(gè)樣本的效應(yīng)。

　　這樣三個(gè)方面一起努力，會(huì)讓模式和趨勢(shì)得到可持續(xù)發(fā)展。