2022年以來，銀行信貸政策松綁，房貸利率下調，放款速度加快……一系列樓市利好政策在穩定新房市場，推動購房者信心逐漸回升的同時，也助力二手房市場有所起色。數據顯示，上半年，惠州新房市場筑底企穩，連續4個月呈現上漲態勢，惠城區二手房市場亦同樣實現月度成交4連漲。

　　上半年惠城二手房成交4288套

　　據惠州中原戰略研究中心統計，2022年上半年惠城區二手房累計成交4288套，成交面積45.9萬㎡。雖然同比跌幅較大，接近2018年上半年的歷史低位水平，但具體到月份，惠城區二手房成交數據為1月713套，2月336套，3月704套，4月784套，5月816套，6月935套，已連續4個月環比上漲。

　　隨著今年二手房市場成交量逐月穩步爬升，6月惠城區二手房成交均價達9034元/㎡。從走勢來看，上半年成交均價波動回升，接近去年同期水平。從產品成交結構看，上半年建面約60-90㎡、90-120㎡兩個階段的戶型面積仍是成交主力，占比約47%。此外，約144㎡以上面積段產品同比上漲1%左右。

　　惠州中原戰略研究中心分析，2021年下半年，惠城區二手房市場熱度下滑，2021年10月銀行信貸邊際性松綁，二手房成交量開始回升，但受到新房促銷打折優惠力度不斷加碼，導致二手房價格進一步倒掛（價格高于新房），分流部分客戶進入新房市場，拖慢二手房市場復蘇進度。

在各種利好政策推動下，二手房市場也在逐漸回溫。 惠報全媒體記者周楠 攝

　　利好頻出置業者入市信心加強

　　“4月份以來，二手房帶看量明顯好轉，開始有更多客戶找到我們要求帶看房源并出手買房。”惠州市萬聚房產總經理孫鐿泓向記者透露，第二季度惠城區二手房市場相比一季度有所好轉，成交量環比上揚。

　　孫鐿泓分析認為，惠城區二手房市場好轉共有4個原因，首先是松綁的樓市政策，包括公積金購房等，對剛需購房者的支持力度加大；其次是銀行信貸政策放松，房貸利率下調，審批、放款速度加快；第三則是市場筑底，新房優惠力度大，二手房議價空間也隨之加大；第四，還有部分購房者因對新房市場信心不足而轉戰二手房市場。

　　目前惠州二手房房貸利率與新房持平，首套房最低4.25%，且放款周期相比之前有所加快。“銀行審批約10個工作日左右，放款在20個工作日左右。”孫鐿泓介紹，基于房住不炒的大背景，剛需客戶在惠州購房會得到“優待”，無論是房貸利率還是各項審批環節，剛需客戶都更有優勢。

　　“在當前市場環境下，二手房成交大多以有議價空間的房源為主。”孫鐿泓表示，業主的賣房周期也深受價格因素影響，業主議價空間大，成交周期則相對短一些，最快僅需一到兩個星期就能成交，如果業主掛盤價格與市場價格持平，且所在小區掛盤房源較多，成交周期則相對拉長。

　　市場回穩購房者可擇機入市

　　目前惠州二手房市場尚未全面回暖，但部分區域二手房市場交易活躍度確有提升，如江北、金山湖、河南岸等熱點片區。記者走訪市場時，不少二手房經紀人坦言，惠城區二手房市場成交區域已呈現出兩極分化現象，熱點片區與非熱點片區之間的熱度差異逐漸明顯，下半年或還將持續。

　　信貸政策寬松，市場預期向好，購房者信心正在回升，孫鐿泓預判，隨著帶看量和成交量的逐步回升，預計下半年惠州二手房市場量價將走上回穩通道。“從當下整個房地產市場成交預期來看，惠城各區域兩極分化或會更加明顯，局部區域市場可能熱度較高，但尚不具備大幅回暖的條件，價格上不會有太大變化。”

　　如今惠州房地產市場正處于筑底企穩階段，孫鐿泓建議剛需購房者看到合適的房源可以抓緊入市。他特別提醒購房者，選擇經紀人時也需注意，需查證該經紀公司是否在相關部門有備案，經紀人是否有房地產經紀人資格證，最好選擇品牌經紀公司以及從業多年的資深經紀人，經紀人入行越久，越能說明他將這份工作當成事業在用心經營。

　　大部分業主預期看漲

　　據了解，當前有房源掛牌的業主大多分為兩種，一種是不愿意降價出售的業主，認為市場在復蘇，手中房源處于中心地段，價格有望繼續走高。一種是因為存在置換需求且已購買新房，需要把原有房屋出售以支付新房房款，為了盡快售出，在當前市場下通常會選擇主動降價，以加快房屋出售速度。

　　孫鐿泓表示，目前在惠州二手房掛牌房源中，沒有置換需求的業主占比較高，這類業主并不著急將房屋出售，往往選擇隨著市場價格進行微調，等待市場高點再出手。

　　一位李先生告訴記者，他在中海水岸城的房子已經掛出來近半年，房屋建面約132㎡，掛盤價格180萬元，也有買家過來看房，但到了談價的時候給出了低于掛盤價20萬元的價格。“我是真心想賣房，但不想賤賣，如果價格低于預期太多，在我急需用錢的情況下，我寧愿去銀行做抵押貸款。”李先生認為，目前政策、信貸等各個方面都已經觸底，接下來市場會越來越好，“反正我已經掛了大半年，我可以再等等，市場已經有向好的趨勢，不會一直都在低谷。”

　　與李先生持有相似觀點的人不在少數，多位有賣房計劃的業主向記者透露，他們對惠城區的房源持“看漲”觀點，不愿意降價出售。

　　惠報全媒體記者伍磊 鄔玉婷

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　　現房入住性價比高

　　是二手房最大吸引力

　　為什么選擇購買二手房？記者采訪了幾位近期已購買或正在看房的市民，他們表示，能充分了解房屋現狀、可及時入住、性價比高是他們選擇二手房的重要因素。

　　近期已購買金山湖片區二手房的王先生表示，買二手房沒有等待期，且很多房源都是帶裝修出售，簡單改造或收拾下便可以入住，不需要一邊租房一邊供房。而且新房從購買到收樓時間較長，收樓時還可能會遭遇一些或大或小的狀況，而二手房在買賣過程中就可以更清楚地了解房子，大大降低了買到問題房源的可能性。

　　徐女士在惠城已經看了2個月的二手房，她選擇二手房的原因主要是為小孩明年秋季入學做準備，因此她鎖定的購房范圍是學校周邊，還需要能盡快入住。“這段時間我同時看了新房和二手房，發現二手房能更好滿足我的需求，因為小孩辦理戶口遷移等都需要預留足夠的時間，現在買新房，明年下半年很難達到收樓條件，所以我果斷選擇購買二手房。”在經紀人幫助下，徐女士現已找到心儀房源，但還處于跟業主“博弈”階段，“在當前經濟環境以及房地產市場低迷的大背景下，已經是買方市場，如果業主讓價力度太小，我會繼續看看其他房源。”